随着对评级行业的监管加强，2021年上半年，共有45只房企债券被下调了评级(据Choice数据)，涉及房企有福晟、协信、蓝光、华夏幸福等。
2021年，被债券评级业内人士称为“史上最谨慎评级年”。
今年上半年，债券发行主体获得评级上调的，只有20多家，这甚至赶不上去年同期数据的零头——2020年上半年，获得评级上调的主体就有158家。
戳破AAA评级“红花朵朵开”泡沫的，是去年的“永煤债”事件。
2020年11月，对一笔已到兑付日的10亿融资券，发债主体永煤控股公告称不能按期足额偿付本息，已构成实质性违约，事发次日，评级机构中诚信国际才把永煤集团主体评级由AAA下调至BB，并列入降级观察名单。
违约消息传出后，市场上未到期的百元面值永煤债券一度从90多元暴跌到5-6元。
“这AAA评级是假的吧”
监管风暴很快到来。金融委会议在永煤债事发当月召开，定调健全风险管控机制，严防系统性风险；今年3月，五部门又联手发布《关于促进债券市场信用评级行业告知健康发展的通知(征求意见稿)》，强化对债券市场信用评级的监管。
通过债市发债，轻松拿到AAA评级，从而实现快速低息融资，解决公司阶段性资金需求——这样的好日子，一去不返。
债券评级日益趋严，对房企融资影响明显。
去年“三道红线”政策出台，就是为了限制房企高杠杆扩张、控制房企有息负债规模，比如三道红线全踩的房企归为红色档，且不得新增有息负债；
作为房企重要融资方式的公司债券及中期票据等，正是新政严管对象。债券市场评级收紧，让一些习惯高杠杆的房企资金链高度紧绷。
一般来说，债券发行主体和债券本身的信用评级越高，越能以较低资本成本率获得资金，同样是发行10亿债券，评级高的发行主体和债券需支付的利息会更少。
公司债券、中期票据等有息负债就好比是房企融资的一根输血管，这根血管的“直径”就是信用评级，评级越高，输血效率就越高，反之亦然。
所以，信用评级被国内企业极度看重，信用等级在永煤债事发前一路虚高。发债主体的AAA评级占比，也从2016年12月的13.73%升至2020年7月的22.54%。
如果这一升幅持续至今年，将会出现一大奇观——
市场上AAA评级占比将赶超AA+
在永煤债刺破AAA泡沫、评级监管加强后，有息负债的输血管“直径”普降已成为市场大势。这一趋势传导到房地产行业，会产生三重影响——
一是房企负债率得到控制，金融系统风险降低；
二是房地产行业金融属性降低，地价得到间接抑制；
三是部分资金将被引导到非房地产行业；
如今，随着融资管控的不断升级，一些高杠杆房企开始显露出疲态，甚至出现了新的债务“爆雷”。
今年以来，坐了评级“升降梯”而被下调的房企债券已有45只。
渝派房企协信因负面缠身，其两只公司债券今年遭遇4连降，被评级机构从AA降到了CC，这一新评级的含义是“基本不能保证偿还债务”。
福建福晟集团的三只债券，更是从CC进一步下调为C——不能偿还债务。此外，华夏幸福的11只债券被连续降级到CCC及以下。
和上述房企债券相比，泛海控股的12只债券、四川蓝光发展的12只债券、河南宏光正商的1只债券虽然也被下调了评级，但依然保持在了A级及以上。
这12只债券之外，蓝光发展1只即将到期的中期票据“19蓝光MTN001”，则在7月初遭遇两连降，中诚信国际先是将其债项信用等级由AA降至A，3天后再降至B。
除债券外，宏光正商与蓝光发展作为发债主体也被评级机构下调了评级。
今年7月，河南宏光的主体信用等级被评级机构从AA下调至AA-。同月月初，蓝光发展的主体信用等级被多家评级机构下调，其中，东方金诚国际将其由AA下调至BB，评级展望为负面；大公国际将其由AA下调至A+，评级展望为负面。
对于下调蓝光发展评级，东方金诚国际的解释是“流动性紧张、舆情较多、再融资能力减弱、面临集中偿付压力”，这一次，评级机构似乎回归到自己的初始角色
债市守望者和吹哨人
7月12日，蓝光发展发布公告称，截至到期兑付日终，发行人未能按照约定筹措足额偿付资金，“19蓝光MTN001”不能按期足额偿付本息，已构成实质性违约。
蓝光发展此次中期票据“19蓝光MTN001”债务违约，将引发其债市信用评级的继续下调——昨日，国际评级机构标普发布公告称，将蓝光发展优先无抵押票据的长期发行评级从CC下调至D。
7月13日，蓝光发展的最新公告显示，截至2021年7月12日，公司累计到期未能偿还的债务本息合计45.44亿元。
从1990年创立，到2015年借壳迪康药业成功上市，再到2019年迈入房企千亿俱乐部，仅用4年蓝光发展就实现了从百亿到千亿，其激进扩张的动能，正是高负债。
跻身千亿房企的2019年，蓝光发展的有息负债为 609.04亿元。2020年，为保持高速扩张，蓝光发展冒风险大规模拿地，其中溢价率超过50%的就有20余宗。其年报显示，2020年蓝光发展有息负债达722.4亿元，平均融资成本8.2%。
土地和资金成本高企，让蓝光发展的新增项目很难“算得过账”。开发利润降低加上旧债陆续到期的倒逼下，蓝光发展不得不通过出售旗下资产来缓解债务危机。
据蓝光发展相关公告显示，截至2021年6月30日，公司货币资金余额110.16亿元，但可自由动用资金仅2.07亿元。而在未来3个月内，蓝光发展还将有33亿元的债券到兑付期。
一直是四川本土规模房企NO.1的蓝光发展，如今却深陷债务危机，着实令人唏嘘。
评级行业“变脸”，让房企，尤其是高负债房企的融资环境进一步变糟，进而在旧债上门后形成资金链危局，这样的案例恐怕不止于蓝光发展一家。
而且，从长远看，债券市场信用评级“挤水分”将成为常态，一场关于债券评级“去虚火”的大调整才刚刚开始。
受此影响，那些曾习惯高杠杆举债扩张，如今却“流动性紧张、融资能力减弱、面临集中偿付”的房企，债务爆雷可能性亦大增，更大的危机或许尚未浮出水面。
图片由super成都提供
