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定了!40宗地官宣集中入市,成都楼市迎来巨变
http://www.scol.com.cn 四川在线   ( 2021-05-10 14:47:05 )   来源:SUPER成都

成都首次“两集中”(指集中发布出让公告和集中组织出让活动)土地出让信息终于来了!

成都市公共资源交易服务中心发布公告称,将于6月7日起分10场集中推出40宗地块,总出让面积约3450亩。

根据地块公告显示,此次集中出让的土地从位置上看,大部分品相都还不错。

不过,值得注意的是相关方面对这些地块都做了比较严苛的出让要求,所有地块都将围绕“限房价、定品质、竞地价”展开,具体来讲就是将采取“设置可售商品住房清水最高销售均价+配建并自持固定体量租赁住房+设置土地最高限价+续竞自持租赁住房面积比例”方式进行拍卖。

看完这些要求后,是不是觉得,戏剧冲突很强烈?房企想要拿地,大概只能听天由命了。

不是危言耸听。

从前些天已经完成首轮集中供地的城市,比如广州、重庆它们比较激烈的土拍战况里也能嗅到集中供地潮释放出的某些趋势信号,虽然不一定完全符合成都情势,但至少可以据此对成都楼市接下来的发展走向做一些大胆猜想。

01

集中供地反推土地市场走热

在“两集中”政策落地前,外界普遍预期是认为这个新玩法有望降低土地溢价率和单宗地块成交金额,是维护市场秩序、避免过度竞争、减少“地王”出现频次、平抑房价的好办法。

但现实是这个预期可能并不会在实行住宅用地“两集中”的22个重点城市里全部实现。这点从已经完成首轮集中供地的五个城市(广州、重庆、长春、沈阳、无锡)也能找到参考。据相关统计,这五个城市已累计成交地块155宗,成交金额突破2000亿元。

其中,广州首轮集中供地,两天成交38宗地块,另有4宗进入摇号流程,过半地块溢价成交,共吸金约906亿元。

拍地过程高潮迭起,黄埔黄陂地块30秒飙到官方设置封顶价,番禺创新城一宗宅地8分钟就冲上了53亿的限价,南沙横沥岛义沙涌一宗地块更是刷新了区域最高楼面价纪录,67轮厮杀让楼面地价来到约23604元/平米。

重庆首轮“两集中”供地,46宗地块全部成交,金额达到约635亿元,成交楼面均价约9133元/平米,平均溢价率42.99%,单宗地块最高溢价率甚至达到约130%。来对比看看,据中指研究院数据,一季度全国300城住宅用地的平均溢价率为17.4%,重庆土拍热不热一目了然。

成都作为近几年楼市发展势头不输广州、重庆的热点城市,短期内土地市场降温的可能性并不大,相反,房企拿地欲望和相互之间的竞争可能还会更加激烈。

一方面,成都在西部城市群的占位不断升高,发展提速,“重仓成都”已经上升到了很多房企的战略高度;另一方面,当下活跃在成都楼市的很多房企正面临土储不足,无米下锅的境况。

在“原则上发布出让公告全年不得超过3次”的新政面前,对未知的不确定性可能会促使房企在面对眼前有限的拿地机会时,全力以赴,而这也大大增加了土地溢价成交的可能。

02

中小房企“组团”过生死考

头部房企大撒网成抢地赢家

“集中分批次供地”对房企的前研、资源整合、资金实力要求非常高,任何一个环节都有可能成为阻碍中小房企前进的掣肘。

说个有意思的细节。

所有已经完成首轮“两集中”供地的城市,几乎都出现了品牌房企使用“马甲包”的现象。

比如广州一宗地块,吸引了30多家房企报名参与摇号,而马甲公司的数量达到了惊人的300多个,也就是说平均每家房企有接近10个马甲。这种情况在已完成首轮“两集中”供地的城市里是常态。

不过,对于中小房企而言,使用“马甲包”并不现实,因为每个马甲背后意味着一笔不菲的入场保证金,对于资金周转能力有限的中小房企而言,很有可能就是“玩不起,告辞”。

如果说“入场”是中小房企面临的第一道坎,那接下来它们要面对的挑战只会更难。

像广州这轮集中供地,对竞拍房企的资金要求非常“残酷”——土地出让后一个月内,房企需要支付七成土地出让金,先不说中小房企能不能在短时间内拿出这么多钱,即便是对于资金实力雄厚的头部房企而言,在“三道红线”和融资成本增高的当前市场环境下,腾挪出充足的资金也不是一件容易的事。

不仅如此,一些优质地块可能还存在竞自持、移交商业配套及产业引入等玩法,这就对房企综合实力要求更高,这种情况下,中小房企突破、捡漏的机会将变得渺茫。

换言之,“两集中”政策之下,对于房企而言,优胜劣汰只会加剧,市场分化会只会更加明显——只有那些资源整合能力强、资金实力雄厚、政府关系良好的头部民营房企央企国企,以及综合运营能力良好的“国”字平台公司才能在这种环境下,比较好的站稳脚跟。

这点其实已经得到了证实。我们注意到,在已完成首轮“两集中”供地的城市里,上述类型企业,无论在参与积极度,还是最终收获方面,表现都更为亮眼。比如重庆此次拿地的32家房企里,央、国企就占到了12家,而拿地宗数最多的房企,则是融创(与其联合体共拿下8宗地块)、龙湖(与其联合体斩获5宗)这样的头部民营企业。

另外,还有个趋势是“抱团取暖”联合拿地将成为常态,梳理首轮“两集中”供地拿地清单会发现,房企强强合作、联合拿地的情况出现了很多次,比如重庆和广州的数据都是9。

当前市场环境下,联合拿地不仅是大型房企抵抗风险、摊薄成本、加强盈利的重要手段,还极有可能是中小房企在土拍激流来袭时能快速找到的救命浮板。

03

大成都板块集体“补热”

但还会有“低温”区域

“两集中”新政下,房企在城市核心区域热门板块的拿地难度将大大增加,这点毋庸置疑。

业内人士认为,很多房企的拿地重心或将因此向其它次热区域转移——城市近远郊区域,可能迎来补热。明显的例子是,重庆46宗地块全部成交,即便是非城市核心区域的地块也顺利拍出。

从广州和重庆的“先例”来看,中心城区土地不愁卖,近远郊土地虽也集体补热,但冷热不均,有国王也有乞丐。重庆有地块底价成交,广州有6宗地流拍,说明不是每块地都让开发商信心十足。

说回成都,譬如龙泉驿、温江、新都、青白江、新津、都江堰、崇州等在去年土拍市场上表现活跃的近远郊区域,在今年的集中供地中热度可能得到延续,当然,也得看参拍地块的成色。

换言之,成都首次集中供地也可能出现底价成交或流拍的情况,如果真的发生了,反倒是市场的幸事,说明开发商更理性,整个房地产行业也更注重兼顾现在和未来的平衡发展。

04

新房周期性波动加剧

二手房房价迎来利好

成都这样的新一线城市,热门区域的地块迎来多家房企竞抢,几乎是不可避免的事情,这样的局面将大大提升区域热度,而这种热度势必也会对区域内的二手房市场产生影响,使其迎来持续升温。

同时,集中供地会带来后期项目扎堆入市的情况,这意味着新房周期性波动将加剧。

对购房者而言,从中远期看,新房周期性波动加剧或将带来两大利好,一是新房集中上市让购房选择面变宽,二是在回款压力下,新开楼盘在定价上会更讲究策略,留足吸引购房者的空间。

尤其是考虑到成都本次集中供地推出的地块,与“双限”(限地价、限房价)挂钩,未来这些“面粉”大量变成“面包”后,还将对平抑房价产生一定积极影响。

总之,成都首次“两集中”土地出让还是非常令人期待的,它究竟会对成都楼市的未来走向产生什么样的影响,一切留待6月7日揭晓,我们也将会持续关注。

文/公众号“SUPER成都” 朱皮特 图据成都公共资源交易服务中心

编辑:范瑞鸣 [关闭窗口]
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