位置较好的底商成为投资热点。图为成都一建成的社区底商一角。

□本报记者文强文/图

6月28日高力国际发布的《中国投资物业市场的新机遇》研究快报显示：中国是亚洲最活跃的房地产市场之一，城市化和以服务业为主导的经济转型为中国商业地产创造了强劲需求，商业地产市场发展向好，成都作为西部商业重镇，优质资产价值继续走高。

需求稳定 成都甲级写字楼收益率达5.7%

报告显示，成都甲级写字楼收益率达5.7%，稳定的需求和优质新项目将推高租金。在商业园区板块，包括高新区南区，收益率达7%-8%。

从2006年至2017年，成都世界500强企业从108家增加到281家，数量实现翻番，外商直接投资额增长超过十倍，达到100.4亿美元。成都甲级写字楼市场资本价值被低估，这使其对投资者的吸引力增强，2018年一季度成都甲级写字楼净有效租金达102.1元/平方米·月，连续四个季度温和上涨。高力国际预测，2018年成都写字楼平均租金将稳中有升，同比或有2-3%的增幅，而未来三年租金将进一步上涨。

另外，随着中国产业不断向全球价值链的上游延伸，成都作为西部核心城市，融入产业链的空间加大，商务园区的需求也不断增长。受益于城市整体向南发展的格局，高新区技术产业在城南高度集聚，以高新区南区天府软件园为代表的优质商务园区已形成相应的规模与成熟的运营体系，其租金表现也领跑成都市场。未来伴随着天府新区高新技术产业的不断导入、投资与运营，高新区以南商务园区的规模、影响力、经济效益将持续增强。

零售商业迎高速发展 物流仓储出租率超85%

近几年来，成都市经济活力提升明显，2017年社会消费品零售总额同比增长11.5%，成都零售商业迎来高速发展期。目前已形成以传统优质商圈(春熙路-盐市口)为核心，多商圈协同发展的商业格局。新增供应与吸纳量长期保持同步水平，整体空置率长期保持在12%-13%之间。2017年下半年吸纳量首次超过新增供应，成都整体商业空置率在2017年下半年呈现下降趋势，空置率下降至11.3%。从城市商业未来发展潜力来看，近十年成都市整体经济职能向南发展趋势明显，其中天府新城商圈受天府新区建设红利的拉动，未来将成为商业热点供应区域。

成都市物流仓储趋于成熟发展阶段，市场总量约260万平方米，平均租金自2009年以来保持稳中有升的态势，平均出租率也保持在85%以上。成都物流仓储行业随城市的发展而稳步扩张，行业整体发展态势良好，净投资回报率达6%以上。主要项目集中在龙泉驿区、双流区、青白江区、新津县及新都区，但随着成都供地的缩紧，主流开发商逐渐布局至第二绕城高速。

由于强劲的需求以及紧缩的供地，高力国际预计空置率将继续下降。根据成都“东进”战略，未来大量新增工业产能将投放在淮州新城、简州新城和空港新城，成都制造业重心将会东移，龙泉山东侧将成为工业空间增量的主要拓展区域和工业经济增量的主要承载区域。受益于未来产业的聚集作用和来自于成都国际铁路港和天府国际机场两大枢纽的引擎作用，未来上述区域将会提供巨大的物流仓储行业发展空间。

选商铺要重“颜值”和“内涵” 抓住投资窗口期

自5月15日成都住房限购再次升级之后，大量投机购房者被“拒之门外”，不限购的商业地产再次进入投资者的视野。数据显示，今年以来，成都以公寓、商铺为代表的商业销售看涨。据中成房业数据显示，今年4月大成都商业销售约21万平方米，环比上涨35.7%，同比上涨27.1%。今年前四月成交面积约72万平方米，同比上涨11%。5月份以来，成都商业物业的销量明显增加。

“商铺不容易受市场行情的影响，即使楼市行情不好，商铺往往也有租金收益，因为人们的生活离不开餐饮、娱乐、购物、消费，而商铺恰恰是城市生活消费的主要场所。”策划人黄一根认为，好地段积聚人气、好品牌决定招商、好运营巩固长期价值。有人将商业投资比喻为谈恋爱：始于地段“颜值”，陷于品牌“内涵”，终于运营“才华”，三者互为补充缺一不可。谁能把握好这三者关系并及时行动，就能抓住当下的商业投资窗口期。

记者在采访中了解到，华润置地今年4月确定了商业与地产双轮驱动的定位，以“润街”为代表的商业新品牌雏形已现。无独有偶，当众多房企喊出一个又一个住宅销售破千亿口号的同时，去年合约销售额达到1561亿元的龙湖，却从另一个层面提出了它的“百亿目标”：龙湖天街的开业高峰即将到来，从2003年龙湖在重庆的首个天街开业算起，目前开业商场项目达26个，而在今后两年时间里，会有超过20个天街开业。

而以项目运作“短平快”为代表的四川本土企业蓝润地产，近年来在商业项目开发领域的业绩显著，蓝润置地广场将引进伊藤洋华堂、苏宁作为主力店，建成后该项目还将成为蓝润实业集团总部，汇集其地产、商业、酒店、物业等产业总部集群。

【记者观察】

商业投资需谨慎

“目前，国内普通消费者的投资渠道有限，主要包括银行储蓄、炒股、期货、基金、黄金以及收藏品和商业等。”专业人士认为，储蓄风险最低，但收益也比较低;股市、期货、基金收益较高，但风险同样也很大;黄金投资对于一般的消费者而言，还不敢涉及;收藏品行业“水太深”，普通投资者根本不敢碰;而商业具有投资价值和使用价值，既可放租当房东，又可亲自开店当老板，商业不仅回报率高，随着租金的上涨，商业自身也在不断增值。

“虽然每一个城市都有自己的商业坐标，但不是所有的商业投资都会‘稳赚不赔’，时下投资者在购买时还需要谨慎对待。”成都祥庸机构董事长曾祥庸说，面对网购的冲击，传统的商铺投资已经失去了很多“光环”，但网购却无法替代优势商铺的功能。所以投资者在选择商铺时不仅要看口岸、规划、交通以及商家的品牌、招商能力、运营水平，而且在选择产品时要注重“左右手”动线法则的合理运用。比如，在没有障碍物或者不过街(路口)的情况下，多数消费者一般都会选择“右转”，寻找消费的机会，处于这个位置的商铺一般情况下人气就会比较旺。另外，目前多数商铺的销售价格都上了一个台阶，消费者应该在同区域进行调查，通过租金水平倒推回报周期的办法选择商铺投资。