2021年成都商业地产市场表现如何?写字楼、零售物业及仓储物流市场的租金情况和需求是怎样的现状?有无新增长点出现?2022年1月17日，世邦魏理仕发布《焕新万象—2021年成都房地产市场回顾及2022年展望》，对成都2021年的商业地产市场进行了全面的剖析和解读。
城市产业内涵迭新
产业新发展与城市载体迎来新机遇
近年来，成都在着力打造城市历史、文化及生态环境同时，城市产业发展也一直在高速前行。2021年12月10日，成都市召开产业建圈强链工作领导小组第一次会议，正式提出成都将大力实施产业建圈强链行动。产业的高质量发展，将成为成都未来发展规划的核心旋律。“新型材料”“数字经济”“工业无人机”“集成电路”“创新药”等更“硬”更“高”的产业细分方向被成都锚定。
“成都中心城区应打造针对战略性新兴产业的科技创新服务平台，在楼宇功能规划和建设上要强化上述功能复合的特色。而这也将是成都产业发展新趋势带给城市空间与载体的新机遇。”世邦魏理仕中国区|战略顾问部负责人陈学海表示。
写字楼市场：企业扩张呈现新趋势 空置率创2005年来的新低
2021年成都优质写字楼市场供需两旺，共录得7个写字楼交付，合计约32万平方米;其中甲级写字楼占比51.6%。需求显著回暖，写字楼吸纳量录得约47万平方米，同比大幅上涨127.6%，居全国第六位。市场空置率不断改善，同比下降2.7个百分点至17.6%，创2005年来的新低。
2021年成都甲级写字楼新增租赁需求分析显示，科技新媒体(TMT)、金融业、专业服务业为全年前三大需求来源，分别占比28.8%、13.1%、12.8%;这意味着房地产建筑需求收缩(11.3%)，首次跌出前三。此外，零售贸易、医药及生命科学需求连续三年快速增长，分别占比5.6%、5.5%。
世邦魏理仕成都顾问及交易服务|办公楼部负责人黄璐表示：“预计2022年，基建相关的国企、央企选址的活跃度将不断攀升，而楼宇品质、项目配套、业主背景是其选址的重点考量。就TMT而言，尽管部分细分行业调整，但整体仍将呈现向上发展态势，如非K12学科类的在线教育、游戏及芯片研发等，该类租户着眼于城南板块，租金敏感度较低，但由于面积需求较大，故仍看重楼宇性价比。此外，2021年共享办公/精装办公空间服务商保持活跃，于市场上积极寻楼。但由于现阶段业主去化压力逐步减少，故更看重坪效，使得运营商的拿楼成本增高、利润空间缩小，最终成交案例较少。2022年，预计运营商仍积极扩张，并不排除与业主的合作模式愈发多元化发展”。
零售物业市场
社区商业添新一极，零售新形态新业态
得益于消费回流及成都作为中国消费第三城的吸引力，2021年成都零售物业市场整体呈回暖态势，多个运营商通过轻重资产方式积极加码布局、品牌首店不断进驻。全年共迎来8个新项目开业，新增供应约70万平方米，其中次级、近郊商圈分别占比46%、54%;特别是近郊商圈，其新增面积同比大幅增长141.6%。目前近郊市场已由“填补空白”逐步迈入“竞争”的发展新周期，尤其是新都、郫都板块。临近年末，受疫情反复及消费内需走弱影响，次级、近郊商圈录得小波退租潮，加之个别新开业项目招租率不及预期，四季度空置率环比小幅上升0.4个百分点，至年末的7.2%。租金方面，受核心商圈春盐租金持续上涨的拉动 (同比上涨0.6%)，全市租金走势迎来拐点，同比上涨0.1%，至人民币372.7元每平方米每月。
世邦魏理仕西南董事总经理谢凌表示，“成都零售物业市场不断焕新升级。在交子公园商圈跨越式发展和社区商业新定义之下，整体市场的地理和渠道格局重塑，开启运营商和品牌商的战略新思考。同期，消费者画像刷新，独立个性、本地化、社群、国潮、次文化、沉浸式、夜经济等标签凸显，带动零售、餐饮及体验业态涌现新的品类和营销方式。多维度的焕新动能将支撑成都商业活跃度的持续攀升。”
仓储物流市场
需求攀至历史第二峰值，市场迎转折之机
2021年成都仓储物流市场新增供应维稳，迎来四个项目交付，合计约50万平方米新增仓储面积，同比上涨11.1%，且均落于青白江园区。全年仓储需求显著回暖，净吸纳量录得约91万平方米，同比增加91.3%，且需求规模为成都市场历史第二峰值，并由此居2021年全国第二位。相应地，空置率同比大幅下降9.7个百分点至6.4%，系2012年以来的新低。不断增长的需求持续改善市场情绪，在核心园区新都、双流的带动下，市场平均租金于三季度止跌企稳，并于第四季度迈入上行通道，环比上涨0.4%。全年来看，全市高标库平均租金亦仅下降1.0%，跌幅显著收窄3.8个百分点;而双流园区租金则实现正增长，同比上涨0.4%。
世邦魏理仕成都顾问及交易服务|产业地产部负责人王蒙豪表示：“在历经数年供需两旺、去化优先的发展基调后，2021年下半年成都仓储物流市场迎来了周期性的转折之机，供需天平翻转，租金开启上行通道，市场并由此迎来投资的窗口期。地理方面，城市核心园区的价值将愈发凸显，并将迎来租金快速上涨周期；而次级园区也将随着城镇化进程加速而不断巩固其地理优势，并与核心园区在租户更迭上加速有机搭配，共同搭建成都更合理健康及高效的仓储基础设施网络。伴随着‘十四五’发展大幕的开启，特别是‘成渝经济圈’的历史机遇，成都仓储物流市场也将随之迎来波澜壮阔的新格局和新机遇。”
