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预见2018丨胡裕华:有条件当然在限购区买房
http://www.scol.com.cn 四川在线   ( 2018-01-12 11:06:35 )   来源:四川在线
成都房地产市场如何走,五大行有话说。

2017年成都住宅市场限制政策频出,市场供应减少,整体销量下滑。商业市场迎来销售“风口”,商业、写字楼、公寓均取得比前一年更好的销售成绩,其中,公寓销量更是比前年多约105万平米。

一边是销量走高,一边是行业调整。传统百货关门、住宅楼不设底商、限制“商改住”……如何评价2017年成都商业市场的表现?2018年成都商业市场又将如何走?

针对成都商业市场变化,四川房产在线专访了第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华先生,他用自己独到的见解回答了这些问题。

△第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华

谈公寓乱相

商住人群混合存隐忧

四川房产在线:去年成都住宅市场严限,商业市场迎来销售“风口”。您认为现阶段商办物业在营销包装、服务运营以及投资等方面呈现出了哪些显著的特点?

胡裕华:去年成都住宅市场很好,基本不需要营销,这样的情况下,代理公司自然会将更多力量转去商办市场,这是一种被动的选择,是市场现实导致的。

至于商办物业营销的新办法,暂时还没有看到。

四川房产在线:去年成都公寓(办公产权)销量大涨,办公物业被包装成类住宅而备受市场追捧,那么放眼未来两三年内的公寓市场,当前的这部分公寓其租赁或转手又会面临怎样的市场环境?

胡裕华:整栋公寓卖给投资商经营是可行的,不管是基金还是运营机构。但现在很多公寓都是散卖的,后面很可能会变成商住楼,不管在管理上、服务上、还是硬件损耗上,都将遇到很大问题。

例如项目本身就是商业物业,可以进行商业经营,不能阻止其在公寓内的存在。可以想见,这种散卖的公寓会变成一个什么样的地方。

四川房产在线:有多少楼盘或者说公寓会出现这样的问题?

胡裕华:成都已经有部分项目出现这个问题,情况比较乱。楼盘名字就不方便说了,但一提到这个问题,相信了解行业的人脑海里都会浮现几个。

四川房产在线:这样的情况下,如何保障投资者利益?

胡裕华:首先投资者要清楚自己的目的,如果就是买来住的,那么住着舒服,辅以增值,就是他的利益。如果定义为单纯的投资,那就看投资回报,如何才能达到收益最大化。例如从租金回报来看,目前住宅投资回报约3%,办公楼回报约4%,投资者可根据自身情况进行选择。

四川房产在线:但是这两个不是同一级别的,只能买小面积商办物业。

胡裕华:投资小面积商办物业,最大的问题就是几乎都是小业主,所以很容易产生分裂,有人愿意租给酒店、有人愿意租给餐饮,有人愿意自己住……不要说住家和商业的冲突,商业和商业之间都有问题。

另外,物管也不知道怎么定位自己,到底是住宅物管?写字楼物管?还是商场物管?所以我对公寓是比较担忧的。但统一经营就不存在这个问题,可以整栋当办公楼,也可以整栋做服务式公寓。

谈资产配置

有条件当然买限购区房产

四川房产在线:老百姓投资渠道较少,公寓市场的火爆给家庭资产配置提供了一个新的课题,这种语境之下,家庭的资产配置怎么来做?2018年会面临哪些变化?

胡裕华:在中国投资渠道相对匮乏,股市调控,外汇管制,住宅四限的情况下,公寓是一个可能的选择,但也要看有没有选到对的公寓,包括会不会有刚刚说的商住楼的麻烦,还有公寓的区位、管理等因素,是统一经营还是分散出售?

另外我也注意到,越来越多机构及个人投资海外市场。随着经济不断发展,出国留学每年呈上升趋势,下一步可能就会考虑海外购房,在解决住房的同时还可以增值资产。但是需要通过专业的机构指导了解相应的政策法规,避免不必要的风险。

四川房产在线:去年成都住宅市场限购,催热了部分不限购区域,如视高、青白江,对于老百姓来说,面临两个选择,买限购区的不限购物业还是不限购区的住宅?

胡裕华:那就要先回答一个问题,为什么限购?现在成都还有很多新盘限价,新房的价格明显低于二手房。如果非要这两个比,我觉得答案是显而易见的。有条件的当然买限购区的房,因为涨得快才限,如第一批限购的地方北上广,限购数年,房价都不知道涨了多少倍了。

经济发展浪潮中,不可否认有人赚到很多钱。对成都来说,不仅要承接大成都范围内投资需求,还要承接省内二三级城市,甚至省外的投资需求。我知道很多川人在新疆、西藏做生意,家人在成都,不管是作为居住还是投资,他们都会在成都置业。买不到限购区的房子,可能就会去非限购区,这个区域被炒热,反过来又会吸引更多人来买。

谈资产证券化

今年会有更多的试点出现

四川房产在线:2017年,国内首单央企租赁住房REITs获批,保利地产试水发行额50亿元。2018年,在资产证券化方面行业还会迎来哪些变化?对行业产生哪些影响。

胡裕华:资产证券化作为房地产融资其中一个出路,在国际上是通用做法,中国其实已经注意到了,所以才讨论了这么多年。目前,整个资产化证券规模总计已发行3.5万亿,未偿清总额约1.9万亿。但地产类融资占比较少,未来有很大的空间。

为何一直没大面积实施?有很多原因,宏观调控,企业评级等都制约着地产类资产证券化的发展。目前,融资需求有限,一些规模化的企业都在进行资产证券化的尝试。但资产证券化是资本市场发展的趋势,当然是在国家对金融风险有更好的管控,对房地产市场有更多的自信的情况下,未来发展空间很大。

四川房产在线:在您看来,2018年会是一个时机吗?

胡裕华:今年会有更多的试点出现,这是一个小步快跑的过程。大面积实施不太可能,政府才出台了一系列去杠杆化的金融政策,各地房价上涨的风险依然存在,所以你会看到各种各样的调控,这是为了抑制过快增长,温和的增长我认为是合适的。

谈金融去杠杆

回归实体经济 房地产受连带影响

四川房产在线:中央经济工作会议透露未来三年三大重点工作,其中之一就是金融去杠杆。房地产行业的调控这么严厉,从金融的角度说可能是一个比较有成效的手法,金融去杠杆对今年房地产市场会有什么影响?

胡裕华:快进快出的房地产开发逐步受限,包括拿地、贷款、限售等方面可能都会有一定程度收紧,各地区差异化调控。过去一些年,在中国各种投机倒把的事情还是比较多,房地产和金融是两大关键领域,这是经济发展过程中不可避免的。

四川房产在线:中国的首富不是房地产公司就是互联网公司。

胡裕华:其他国家的世界500强,很多都是百年企业,甚至几百年企业。中国经济发展这三四十年,已经产生了不少世界500强,不靠杠杆是怎么来的?

之前我看到一组数据,C9(中国最顶尖的高校联盟,九校联盟)超过20%的学生流向金融业,超过20%的学生流向互联网,全都是虚拟行业,谁还来做实业?谁还匠人精神?当中国最优秀的人才,都往这些行业跑的时候,是不是应该反思下?

虚拟化的在短期内是很好的,但长期来看会面临风险,所以最近政府出台了很多去杠杆的金融政策,其实就是想回到实体,不要那么虚拟化。房地产只是连带受到影响的行业,不是管控的重点。什么小微贷、网贷这些纯金融的企业,可能是他们想管控的对象。

谈租赁住宅

保障基本居住需求的无奈之举

四川房产在线:去年成都加大力度推行租赁住房,其中出让10宗人才公寓用地,另外出台政策逐步推进“租购同权”,可以说成都迎来“大租赁时代”,这对成都房地产市场有何影响?

胡裕华:短期内不会有太大影响,中国人还是有一些根深蒂固的观念。

租赁住房的推行在我看来是一个无奈之举,房价已经涨到一定高度,特别是北上广,已经跟世界接轨。很多人工资涨幅已经追不上房价上涨的速度。

调控的目的在于抑制房价过快增长,而不是打压房价,如果房价出现大幅下跌,可能引发恐慌性抛售。97年的香港就试过,房价跌超一半,但由于房地产关联行业过多,建筑、装修、家居……很多人因此丢工作甚至破产。所以尽管房价下跌,也没人敢买房,商业也非常萧条。香港出现这样的事情,波及范围还不算大。但如果在内地出现,后果将会很严重。

房价已经涨到一定程度的前提下,没买房的人怎么办?所以说租赁住房的推进是没办法的办法,一定要给个出路给这些人,特别是年轻人,刚出来工作工资才几千块,靠自己买房很难,租购同权这方面的意义大过调控房地产市场。

 

编辑:青巧娟 [关闭窗口]