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抄底商铺!房要拣“瘦”铺要挑“肥”
http://www.scol.com.cn 四川在线   ( 2017-08-11 10:58:44 )   来源:四川在线
商业黄金窗口期,市场最敏感的地带已开动。

当成都商业销售跃居近5年最高,住宅和商铺的单价比拉近至1:2,在这个黄金窗口,商业的价值正在回归,一个抄底拐点已至。但,在成都商业上千万方的存量下,一铺万利的时代已告别,“淘”铺的精准度决定着“一铺养三代”还是“一铺痒三代”。

现场调查

两个爆款引出的七个“肥铺”商机

商业黄金窗口期,市场最敏感的地带已开动。

一头是地铁口,数千辆共享单车一路排开,轨道交通辐射大量人口;另一头是多个已入住成熟社区、两个中小学。在城南,九里晴川虽未入住但其商业的价值已被投资者看好,目前已有多间主力餐饮进驻装修。

▲地铁以及共享交通工具为商铺带来巨大人流

“一年前,与九里晴川一街之隔的司南名著底商开业寥寥无几,现在基本满租,最靠近地铁广都站的九里晴川和司南,目前只有一个二楼69平的铺子挂牌出租。一楼的租金基本在300元/平”。好房YOU+名著司南店王经理称。邻近的优宜家中介门店,置业顾问李强几乎给出一样的答复。

除了城南九里晴川,在城西,龙湖西宸天街同样表现突出,上半年销量15亿问鼎成都商业市场销冠,这个数字是去年上半年销冠的4倍多。

“截止今年8月初,九里晴川300多套可售商铺只剩下个位数,这距离其住宅交房还有半年。西宸原著目前商铺也所剩无几。这得益于在售卖之前,龙湖大部分商铺已由龙湖招商团队进行统一招商,这大大增强投资者信心”。龙湖集团成都公司营销总监李凌称。

▲首开龙湖铂金岛效果图

从九里晴川、西宸原著,到听蓝湾、三千庭、世纪峰景、铂金岛、时代天街,龙湖近期推出“七星肥铺”。两个爆款背后的“肥铺”逻辑值得投资者关注。

在内界看来,“肥”体现在它们均择址城市中的核心人口密集区,有醇熟城市配套作保,区域中心的板块规划,万人社区及大盘规模,更有地铁和校园带来稳定客流,高品质的业主及辐射能力,均为收益带来保证。这也成了“龙湖铺”的共点。

“热”解肥铺:“钱景”跟着人流走

据了解,无论龙湖还是万科等品牌开发商,在拿地之前都有一个“默契”:对城市热力图的运用。通过这个技术手段可以反映,项目选址是否在核心的居住密集区域,是否在重要交通节点和地铁上盖,是否最大程度辐射客流。通过这些品牌开发商的实际项目对比,我们发现选址与城市热力图基本一致。

▲成都龙湖项目分布

▲成都商业地产热度地图,来源锐理数据

如上图所示,城南是这座城市的大热。龙湖世纪峰景商铺的天然优势是,作为城南繁华的原点,直接面对国际城南的高端消费人群。每年约100场各类会展更为世纪峰景商铺带来数百万人流,还有周边各类产业园的数万高端消费群体。因而,世纪峰景推出建面约50-280㎡世纪城临街现铺,适合坐享“现城”的精明投资者。

而在城西,西宸天街这个体量90万方的大型城市综合体,共享60万社区人气、30万商务人气和近百万交通客流。跟着商业大哥龙湖、连着天街一起富,铂金岛成为不少新晋投资者掘金新城西的选择。

▲龙湖时代天街实拍图

而在高新西区,随着越来越多企业以及电子科大等大专院校进驻,数万常住客流,此前投资时代天街总价160万的铺子,第一年租金收益达到10万。天街口,高校旁,万人养一铺,“人流量”让时代天街成为年轻投资者的原始股。

“在住宅调控不断升级的背景下,商铺的投资价值进一步凸显 。”西南财大副教授刘璐认为。他对商业投资归纳的三个关键点:“原住民”+“通勤人口”+“目的地性质的到达性消费”。这个逻辑使听蓝湾、三千庭所在的因地铁轨道而新兴的潜力板块备受青睐。

挑”肥”拣”瘦”:打赢“资产保卫战”!

以往,商业稀缺年代,一铺万利。眼下,必须学会“挑肥拣瘦”。

针对成都商业地产价值发展研究 ,锐理数据解决方案总经理林森在公开报告中对商业投资用以下几个关键词概括:品牌+低门槛+口碑+标杆+成长性。并多次强调核心区域+城市热点+高值客群+全时覆盖等要素。

从目前商铺投资来看,集合以上要素就能成为“肥铺”,显然龙湖已经是商业老手,“七星肥铺”正是遵循这样的定律。

另外,对于大多数投资者而言,目前市场上的改善类住宅总价基本在200万以上,精明的投资者发现50-200万却可以淘到这个级别的优质商铺。总价80万起做天街合伙人,铂金岛就是个很好例子。

▲成都商业街分面积存量对比,来源锐理数据

从上图面积段存量情况看,小而精的商铺更受市场宠爱,也更适合中产阶层的资产保值配置。

此前龙湖商铺热销有一个启示,面积段合理设置使总价得到控制,大多3.9-5.9米的层高又利于商业的布局和展示,加之地段和客流使价值有所保证,这是大多数龙湖铺的标配。

此外,对于商业而言更重要的是运营,龙湖商业集售卖、招商、运营、服务于一体,这样的龙湖“肥铺”成为中产阶层“资产保卫战”的一个抄底选择。

编辑:青巧娟 [关闭窗口]