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深度观察:资源整合能力已成大宗商业开发的致胜关键
http://www.scol.com.cn 四川在线   ( 2017-07-04 16:35:29 )   来源:四川在线

有关投资型商业的话题,伴随着住宅与公寓的“双限”。近期,正成为逐渐被市场所重新审视的对象。

四川在线通过连续两篇、针对商业的深度报道,对目前市场最为关注的投资产品选择,进行了回答与解读——底商“保值稳”,商业街“增值快”,已成为当下限购背景之中,投资客们新的选择。

只是,社区底商以及街区商业,都是偏向于散客投资。事实上,商业还包括有大宗型产品,不仅单笔交易金额可以轻松过亿;而且还可以将手握大量资金的基金、险资机构,吸纳成房企的新目标。

因此,四川在线将通过本文,首次以专业地产媒体的身份,重新审视由城市发展、政策变化、以及市场需求所带来的大宗商业发展机遇;并探讨房企应当侧重于哪种能力的提升,方才足以打动大宗商业运营机构;乃至为成都商业投资,提前做一次前瞻性观察与指导。

读懂大势:成都城市红利,足以支撑起大宗商业的发展

在探寻大宗商业的投资奥秘之前,我们先来看一组数据:

首先是4月份,四川省连锁商业协会所发布的《2016-2017成都商业零售业发展报告》,报告中显示,2016年,成都市社会消费品零售额为5647.4亿元,实际增速10.4%,在全国省会城市中位列第2;5月底,新一线城市研究所又发布了《2017中国城市商业魅力排行榜》,成都在15个“新一线”城市中高居榜首,而且从国际一线品牌门店数与品牌入驻数来看,成都已是全国第三,品牌数超过110个,门店数有200多个,堪称北京、上海之后的“中国时尚第三城”。

至于城市发展方面,5月22日,成都迎来第100条国际(地区)航线,这使成都国际(地区)通航点达82个,居中国中西部之首,成都也是中西部地区国际(地区)航线网络唯一通达全球五大洲的城市;同时,公路、铁路、水路交通齐头并进,目前已形成铁路、公路、水路共29条进出川大通道,这不仅缩短了成都与世界的的距离,也有利于成都城市圈的外扩。

显然,伴随着“一带一路”战略的提出以及大力推进,成都作为新晋的第六个国家级中心城市,已有了足够的发展深度与广度。就如同今年所大力支持的“特色小镇”建设,成都这座西部核心城市,需要新的“特色”商业与产业的支撑。

西南财经大学副教授刘璐在接受四川在线记者采访时就曾表示:“‘一带一路’战略的提出,成都作为内陆重要节点,无论是贸易、交通运输还是经济,都能起到提升作用,这对于消化商业库存是重大利好。但新形势下对开发商的要求也更高,要突破只是修房子的概念,准确招商定位,可以‘借势’政府,紧密合作,紧扣资源招商,把商业做活。”

由此可见,关于大宗商业与产业的发展,将是开发商“借势”政府,盘活资源的有效选择。

样本研究:看绿地是如何以“资源整合”之力,打动投资机构

“相比之下,住宅的开发模式,可以用‘短平快’来总结;而商业则是一种‘细水长流’的运营模式。在商业项目的开发上,我们首先会研究区域周边的人需要些什么、什么样的人会进行怎样的消费?在销售过程中,需要研究投资者,什么样的投资者会来进行投资?因此商业需要一个长期的运营,并最终给予消费者和投资者一个解决方案。”

这是绿地西南营销管理中心商业销售总监周毅在接受四川在线采访时,所讲述的心得体会。之所以会选择绿地作为探讨对象,则是因为绿地468所成功引进的伊藤,以及绿地西南正在整个成都逐渐铺开的大宗商业建设,已成为当下最合适的研究样本之一。

“2018、2019年,将成为绿地在全国范围内的大宗商业集中面世之年。之所以会大力推动大宗商业的发展,原因就在于它对其他商业业态价值上的拉动作用——在商业运营进入正轨之后,再通过资产证券化的方式从而实现去化。”

“着眼于成都,绿地468与伊藤的强强联合就实现了一次对区域价值的整体提升——成都是国家级中心城市,整个城市的发展战略又是‘东进’为核心;加上城东这里全是居住人口,缺少航母级的商业综合体;本身伊藤又拥有很强的IP效应,它的入驻本身就是一种保证,区域利好明显。”

周毅告诉记者,“以我们目前接洽的企业而言,大型基金公司目前是比较看好成都的,对成都的优质物业也比较关注。绿地,所能呈现出来的招商运营方案,对他们是十分具有吸引力的。具体来说,绿地的大宗商业运营未来将包含三种模式:第一,在地块开发前,就寻找到合伙人共同参与、共同获利;第二,由绿地负责商业地块的整体规划,然后再寻找品牌商家,为他们做定制化开发;第三,由绿地将整个商业运营成功以后,再进行去化销售。当目前市场上投资回报与销售价格大多不匹配之际,绿地凭借着自己强大的资源整合能力,足以给投资机构充足的信心。”

未来趋势:跨贸与文旅产业也将成为房企“资源整合能力”一较高下的战场

事实上,伴随着开发商运营能力不断提升,当大宗商业得以成功启动后,未来还将进一步延展到对产业的发展之上。

在这方面,绿地同样是一个值得研究的对象——在成都,绿地蔡桥项目“新里城”、航空港项目“T7国际文旅空港城”等,各自拥有跨贸和文旅等产业设置,也体现了绿地在资源整合能力方面的优势。

对此,周毅就表示,“在跨贸产业上,绿地有自己的优势。首先,上海自贸区在海运、物流各方面发展的较好,因此在上海,G-super采用四大洲、十国进行直采。绿地希望将这种模式推向更多的像成都这样的中心城市;也应为拥有上海G-super这样的成功经验,绿地在价格上具有更大优势。”

“第二,绿地目前也在做大消费、大基建、大金融这几大板块。从蔡桥的跨贸上也能看出,倾注的不仅仅是西南的资源,还有整个绿地集团的资源在其中,真正将跨贸产业落地到实处。其中的商机,就在于从成都目前跨贸产业的发展来讲,整体并不成熟,许多打着跨贸旗帜的店,开出来以后也并没有想象中的成功。绿地蔡桥的跨贸产业中,规划的四个国家馆、四个地区馆日后都将逐一呈现。”

“空港的文旅产业目前的设计概念是‘川天下’,借助临近双流航站楼的优势,我们将其作为吸引外来旅客来到成都的第一站和离开成都的最后一站。空港这个项目在规划中还包含了公寓、酒店、演艺中心、运动馆等等,并且将与优质的文化艺术资源合作,这些资源我们争取在今年之内落地。此前绿地曾提出打造‘购物天堂’目标,我们将在项目上,打造一个四川对外宣传的窗口、和对外形象展示的平台。我们也希望空港这个项目能在双流做成一个文旅商业示范点。”

这样的产业发展定位,无疑已经触及到推动整个成都城市升级的范畴,而绿地强大的资源整合能力,无疑是保证这一宏伟蓝图得以实现的关键。

据悉,在大宗商业、产业发展之后,绿地未来或将还会涉及到特色小镇经济的开发。周毅也因此给出了这样的一番描述,“通过将产业链做深做透之后,不仅会对整个公司的操盘能力、项目运营能力带来很大提升;同时,这也是绿地为推动城市发展、助力时代前进,所兑现的企业责任与承诺。”

编辑:青巧娟 [关闭窗口]