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成都商业深度观察:
带运营的街区商业,有望成为当下投资客上佳之选
http://www.scol.com.cn 四川在线   ( 2017-06-08 15:12:21 )   来源:四川在线
住宅限购越来越严厉的今天,商铺是否是最好的投资选择?公寓的购买真的会存在产权问题?

上周五(6月2日),小编以《当住宅、公寓“双限”之后,社区商业即将吹响成都商业市场反攻号角?》为题,发布了一篇对于成都商业市场的观察稿件。

也正是这篇文章,即便去掉社区商业自身的保值能力强等因素后,仍旧引发了投资者与开发企业的大量关注。

这几天,就有不少将目光从住宅移向了商铺的投资者,向小编咨询相关的商业投资问题——住宅限购越来越严厉的今天,商铺是否是最好的投资选择?公寓的购买真的会存在产权问题?近期,有一些房企开始积极推出商业产品,这是否已成入手良机?什么样的商业产品在保值的基础上,更具有增值空间?而同样的疑问,在小编与房企之间的接触中,甚至也在被反复提及。

那么,究竟什么样的产品会成为投资客的上佳之选?小编以研究的角度出发,不仅将为成都的商业产品把一次脉;同时,还特别专访了今年在商业方面动作较大的西南绿地,请他们以从业人士的身份,细谈即将迎来的商业市场爆发机遇与选择。

数据说话:住宅公寓“双限”之后,商业尤其街区性商业已经起飞

当时间来到6月,成都楼市中住宅与公寓的“双限”,已经成为投资客、尤其是外地投资者必须要面对的现实。

在此前,由小编所做的商业观察类稿件中,就有太多的市场案例,都显示出投资客们正遵循着一条“住宅—公寓—商铺”的迁徙路径,商业已成为了成都楼市目前唯一的投资之选。

但令人宽慰的是,这种迁徙并非完全出于无奈。事实上,锐理机构的统计数据,从去年11月份到今年5月份,商业均价一直走高;其中,限购最为严厉的高新区,顺势成为了商业成交率第一的区域。另据高力国际五月报告显示,2017年第一季度,成都商铺物业首层平均租金,保持在496元/平米/月,即便是非核心区域的平均租金,也维持在398元/平米/月。特别是锦江区的商铺,平均租金达到全市最高,为879元/平米/月。

对此,有专家认为:“调控政策,只是成都商业转热的引子,商业本身依旧拥有巨大的投资价值,只是过去被住宅市场的火爆所掩盖。抄底商业,或将成为投资客们下半年的功课之一。”

那么,随之而来的另一个问题便是:在众多的商业业态中,哪一类产品具备更加优秀的保值与升值空间?小编注意到:街区商业,成为了投资关键词。

据小编调查整理,近期,成都包括绿地、万科、华润、首创等房企,都有商业街产品行将入市。而这些企业的决定,显然是各自经过一段时间的观察与考量之后,都得出了相同的答案,才导致出现了“撞车”现象。

再根据锐理数据此前发布的《成都商街价值样本调查》,早在2016年,街区性商业就开始了自己的价值爆发之路:“从数据表现上看,2016年上半年,成都商业街备案单价一直在28000元/平方米到31000元/平方米徘徊;到了7月以后,一路走高至35000元/平方米以上,城南甚至突破到了均价40000元/平方米。

由此可见,成都的商业街产品,其实已经悄然保持了一个长达一年的增长曲线,并仍旧保持着上涨态势。相比起考虑是否选择投资商业,现在更应该做的,是挑选出最值得购买的街区商业是谁。

专家观点:商业街区已成当下值得投资的热门产品

世界顶级投资咨询公司麦肯锡,曾对全球现存的9个一流商业街区进行过研究。最终,研究成果表明,成功的街区均离不开三点:客流量,可靠的收入,以及运营模式。

根据这样的标准进行梳理,对于街区性商业而言,由于产品多是定位于服务小区居民,优秀的地段与大量的居住人口,显然店铺的客流量和稳定收入,是可以获得充足保障的;反而是运营模式,成为了项目比拼的关键——显然,现阶段的成都商业街产品,有无运营,就足以令项目决胜百里。

举例说来,以绿地468所推出的商业街产品——“熙街”为例,在最初推出时,无运营状况下,商铺以11000元/㎡的价格销售,但市场表现并不如意;而去年绿地商管团队按照“统一定位,统一招商,统一运营”的三个“统一”理念来进行打造之后,绿地468熙街一举成为了城东人气最高的商业产品,其价格也涨至18000元/㎡并处于一铺难求的状况。

显然,从绿地“熙街”系的表现来看,今天的投资者已越来越理性,价格不再是投资者首要看重的条件,他们更愿意从更长远的角度来考虑商铺的投资意义。

有业内人士就表示:“从长远来看,投资无运营的商铺将面临出租、人气、转让、收益等多方面的风险;而有运营的商铺则是‘看得见的收益’。首先,通过统一运营,带动整个商业街区,人气得到保障,会形成租金上涨、转租费上涨、所投资物业也随之上涨的连锁反应。不仅令投资者所承担的风险降低,对于租铺开店的商家而言,即便因为自身经营不善导致闭店关门,但不断上涨的转让费,也会让商家收益最终得到保障。”

商业地产研究机构睿意德顾问部孙强,则向小编明确指出:“商业街区已成当下投资热点,对于投资者来讲,商业街区都是值得投资的。”

具体说来,他认为:“从投资门槛来看,商业街产品普遍面积小而价格低,适合大部分投资者;从收益来看,商业街两极分化较为明显,有统一运营的街区发展迅速较易成型,资产增值较快;没有运营的一些商业街区在前期出售后,商家分散,空置率高。开发商通过统一的管理手段进行招商,让街区尽快成型,甚至形成地标效应,收益回报较快,因此有运营的商业街收益是可以得到保障的。”

业界声音:未来一两年将是成都商业发展的窗口期,抓住机遇最为重要

无论是政策、数据、还是专家观点,显然,他们都统一指出:当成都商业市场面临复苏之际,街区性商业已成为当下最值得购买的业态类型。

对此,小编特别专访了绿地西南营销管理中心商业销售总监周毅,请他从一名从业人员的角度,再对街区商业的价值进行深度剖析与解读,也为投资者们,奉上更加充分的投资参考情报。

1、现在有大量数据与案例指出,成都的商业街正处于市场复苏阶段,面对这一观点和现象,您是如何看待的?目前各大开发商即将入市,面对整个市场的发展,你们有什么措施应对呢?

周毅:我认为未来这一两年将会是成都商业发展的一个窗口期。

在“双限”这样一个背景下,住宅限购、类住宅产品受到抑制,并且以后成都的社区商业很有可能将会与住宅剥离开来,这使得底商在未来将会成为一个稀缺产品,优质商业的投资价值持续攀升,大量的企业将资金投入到商业领域的开发上也就不足为奇。

对于绿地而言,抓住机遇是最重要的。首先,是要将前期做得比较好的产品,例如468熙街,我们争取今年之内出货,使其成为一个成熟的商业项目;其次,是将468熙街这种“先招商、运营再进行销售”的模式复制到更多的项目中去,这种模式通过品质商家、平台的持续导入来保障绿地商业的质量,也给投资者更大的信心。

2、绿地在多个项目都打造了商业街区,那么你们商业街是以怎样的模式来进行运营和销售的?

周毅:通过“熙街”的探索,我们也在逐渐成熟、完善自己的产品体系。

首先,我们会根据每个项目、每个区域去做定位上的差异化,或者说是在品牌商家上、业态上去进行细分。例如城北大丰绿地城,这个区域人口较为成熟,相对来说社区配套的完善度是不够的,因此我们会更偏向于生活配套类;

其次,就是对服务的提档升级,针对租售结合的产品,我们会进行前期的一些招商点位的招商,招商结束之后,我们可以为有出租意向的投资者做免费的招租;

此外,任何商业产品都离不开商业包装,将商业氛围做出来的同时进行品牌商家的引进,这样我们的商业产品不仅能丰富周边区域的配套,还能保障商业产品的品质。

3、落地到项目上,据我们了解,绿地468熙街从招商到开业,仅用3个月便实现了90%的开业率,更吸引了极具人气的大品牌入驻。熙街做的如此成功,你们认为它成功的理由表现在哪些方面呢?在统一运营后,价格上涨到了18000元/㎡,在价格上涨后,熙街却更受投资者青睐的原因又是什么?

周毅:我认为首先468熙街所处的区域很重要,这个区域在我们打造之时就已经比较成熟了,根据我们当时统计的数据显示,区域周边约有30万人左右,居住氛围比较成熟;

第二,该区域内呈现出商业断档的现象,缺乏好的商业,并且区域内也具备巨大的消费潜力。好的商业产品的出现不仅契合了该区域的发展特点,也满足了市场的需求,区域、产品、市场缺一不可,出现这样的成功也就不无道理了。在后期招商的过程中,我们也会根据招商反馈对产品进行相应的调改,比如说增加了一些餐饮条件、对商铺内部做一些局部的调整。

第三,我认为运营团队的能力也是不可或缺的一部分,这其中包括招商的能力和落地的能力,我们对这种能力的考核也通过要求团队在一定的时间内完成招商。

这三个部分我认为是商业运营中的一个完整链条,投资者、消费者能从这个链条中获取信心,哪怕是我们的价格上涨后相较于区域价格更高的情况下投资者依然选择我们的理由。

4、那么,在你看来,有运营和没有运营的商业街区,它们之间的区别体现在哪里?

周毅:商业的散卖、自主招商形成的商业氛围与统一定位、统一招商、统一运营所形成的商业氛围肯定是不一样的。

第一,散卖商业的小业主不具备打造商业的整体大局观,这会使整个商业的品质无法保障,而我们在打造时就会在前期规划中把定位做出来,把工程条件、物业条件保留好,通过招商去落位,落位以后我们再通过后期运营去保障商业的品质;第二是对项目整体租金的考量,通过整体运营之后不仅能够满足项目周边客群的需求,也能提升项目的品相。

我认为商业地产是一个多维的战略关系,其中包括投资者、开发商、商家以及招商运营管理层面,因此商业相较于写字楼、公寓、住宅运营起来会更加复杂。

5、可否总结一下,在您看来,绿地在打造商业产品方面的优势是什么?

周毅:绿地在商业打造方面的优势在于招商、运营及统筹协调能力。我们在前期会做好大量细致的铺垫工作,通过强大的运营管理能力,保证商业品质和投资价值,最终实现多方共赢。这其中就包括绿地与商家、未来的小业主签署的协议,由绿地来实现商业的整体运营,只有这样商业品质与后期租金收益才会有保障,达到绿地、商家、小业主的三方共赢的效果。

编辑:王晓娜 [关闭窗口]