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大面:急于向刚需告别
http://www.scol.com.cn 四川在线   ( 2017-06-23 10:47:18 )   来源:四川在线

自去年以来,以龙湖三千庭、卧龙谷一号、蓝光公园华府、华润云庭等为代表的高端改善型产品集中上市,大面的住宅产品再一次更新迭代。在更加多元更加高端的同时,大面的居住氛围已经至臻成熟。

然而,就在大面的住宅经历数次迭代的同时,大面的商业配套看上去依然相当糟糕。据统计,大面当前的十余个住宅小区入住人口超过20万,大型商超等基本生活配套依然少得可怜。在有限的社区底商中,大面的消费需求仍然得不到释放。

住宅一路高歌猛进,商业一直停滞不前,多年的失衡正在让大面的“小儿麻痹症”越发严重。而随着蓝光公园华府等高端产品的入市,大面商业的补位显得更加迫切。

夜幕降临的时候,青台山路两旁的灯次第亮了起来,两旁的餐馆里人声鼎沸,一种接地气的热闹和繁华。这是目前大面片区最繁华的区域。这里有着大面唯一一家大型超市恩图吉家,唯一一家电影院中影炜岸国际影城,以及无数多的各类餐馆。

龙城一号、师大现代花园、首创万卷山、保利玫瑰花语、炜岸城、卓锦万黛等小区业主,还有四川师范大学的师生们,养活了这里的商家。

而马路的另一头,希尔顿酒店的楼下,又是另外一番景象。

2014年夏天,在百悦城的售楼部,百悦的一位策划总监告诉小编:大面的商业不少的!不少的!如果全部都呈现出来,还会过剩。

3年时间过去了,当年的售楼部变成了一家小超市。这家小超市成了百悦城的商业配套,为几千户百悦城业主提供生鲜和日用百货。

在这家小超市的对面,就是百悦城已经呈现的商业街。龙泉当前唯一的一家五星级酒店希尔顿逸林酒店,仍然藏在蓝色挡板的后面,挡板上面挂着希尔顿酒店的招聘启事。整个商业街已于今年早些时候完全呈现,现在看上去,招商情况并不理想,只有很少的几家商店开业,不过生意冷淡,整条街冷冷清清。

相比于这里的冷清,马路对面的那块地就只能用荒凉来形容了。在规划中,这里是大面最大的商业中心所在地,18万方的购物中心。从2007年世茂拿地开始,这块地已经静静地养了十年的荒草了。

根据规划,这个商业项目建设总面积约18万平方米,其中大型卖场约8.5万平方米、临街商铺约3万平方米、酒店约2.5万平方米、写字楼约2万平方米,学校2万平方米。据经开区商投局今年2月的官方回复,该项目已取得建设用地,预计今年8月底动工。

“十年前,这里还是一片农地。”从驿都大道拐上天鹅西湖南路,密集的高楼开始涌进视线,滴滴师傅感叹道:“现在这里到处都是高楼了!”

师傅说得不错。但师傅所不知道的是,大面一步一步走到现在,靠的是一条腿走路。今天的大面,依然是一个失衡的“瘸子”。

十年前的2007年,大面迈出了他的第一步,世茂、百悦、志达等房地产进入大面,开启了大面的拓荒时代。在这个拓荒的时代,大面的商品房供应以住宅为主,先期供应的住宅面积段偏改善型,百悦天鹅湖(后改名百悦城)以精装销售,而龙城一号则向市场推出了洋房产品。

随后,首创万卷山、中国铁建国际城等项目相继入市,拓荒阶段的大面逐渐出现了洋房、高层同时热销的局面。这期间,大面的房价还在5000元/平米左右徘徊。主城区的人不会去大面买房,在大面买房的人,还是以当地人为主。

这一时期,东门攀成钢的土地开始被国际化的大开发商瓜分,而临近大面的三圣乡还沉陷在“花瓶板块”的泥沼中。

2012年,受惠于楼市上行的大潮,大面顺势迈出了第二步,迎来了区域价值大爆发。从这一年开始,大面相继迎来了中国水电(后改名中国电建地产)、国嘉(后被融创收购)、保利、凯德、华润等品牌开发商,一跃成为成都品牌开发商集中度最高的片区。

大开发商聚集的作用是明显的,大面的地价和房价迅速攀升,到2013年底楼市下行之前的最后几个月,大面的房价达到6500元/平方米。

这是大面最辉煌的一个时期,也是最痛苦的一个时期。一方面,品牌开发商的聚集让大面迅速崛起,对购房者的辐射范围扩大,片区前景被普遍看好。另外一方面,大面开始陷入同质化竞争。2012开始直至2016年上半年,大面几乎每一个售楼部都在销售刚需产品,70-90平米套二套三。

旗鼓相当的品牌实力,高度同质化的产品,使得大面在那两年成为成都竞争最激烈的区域。反应在价格上,大面的房价曾在相当长的时间里持平,一个售楼部微涨300元,都能看到成交率的下降。

大量刚需产品的供销,让大面开始被媒体冠以“白领第一城”的称号。但就是在这个看似光鲜的称号背后,大面商业配套滞后的隐疾已开始逐渐显现。

2014年,楼市开始步入下行通道。狂飙突进又站立未稳的大面,自然深受冲击。房价从2013年底的6500元/平方米,一路跌至5500元/平方米。一些楼盘推出的特价促销,甚至跌落至5000以下。

在楼市下行的行情之下,大面商业缺乏的尴尬被突显和放大。2014年开始,大面大爆发时期的第一批业主开始入住,但是通勤时间长,商业配套差,极大的影响了这里的居住体验,也影响了这里商品房的销售。

很难说起于2016年市场行情的上扬,是拯救了大面,还是将大面推向更加尴尬的境地。

2016年8月,百悦以楼面价6562.5元/平方米,溢价150%拿下大面119.9455亩土地;紧接着10月9日,蓝光又以楼面价5074元/平方米,溢价192%拿下大面68亩土地。

楼市的风口之下,被裹挟的大面又被迫再次往前走了一步。龙湖三千庭、卧龙谷一号、蓝光公园华府,三大高端项目的问世,大面的住宅产品再次转向高端,房价也一路飙升,龙湖三千庭曾一度卖到13500元/平方米,并快速清货。

今年6月,蓝光公园华府推出首批次264套花园洋房,均价12000元/平方米。“开盘当天去化率100%。”

当前,华润国际社区二期的高端产品已更名为华润云庭。与开发商急于昭示大面已经和过去的刚需时代告别、迎来高端的时代相比,进展缓慢的商业,仍然在大面进阶的道路上,拖着大面的后腿。

编辑:王晓娜 [关闭窗口]