修炼4年成都武侯大道一飞冲天？-四川在线-房产

　本报邀请部分房企营销负责人，就武侯大道——红牌楼区域楼盘面临的困境与机遇展开探讨
　主持人阳后彬（华西都市报房产部第二工作室运营经理）参会嘉宾

　王英魁　（武海置业营销部经理）

　吴润华　（月光琉域策划部经理）

　汤正涛　（新希望地产策划部高级经理）

　何祺、杨政伟（泰基地产渠道经理）

　边召鹏　（四川劲力房产副总经理）

　核心提示

　　一大批品牌开发商陆续进入武侯大道沿线后，此区域竟沉寂达4年之久□最近鹭岛国际社区推出“三记重拳”后，该区域今后是否会跳水甩卖？□明年7月武侯大道改造工程完工后，武侯大道或将成为第二个外双楠

　　2008年的年末，对于以“武侯大道”为核心的地产板块而言，是名副其实的多事之秋。望眼欲穿的武侯大道改造工程总算破土动工了，“城乡结合部”的形象也即将成为历史，但长达一年之久的半封闭施工环境，却让沿线楼盘不得不承受交易量下滑所带来的阵痛。另一个坏消息则来自相邻的外双楠。11月初，高档电梯公寓项目鹭岛国际社区祭出“三记重拳”优惠促销，其中最重要的就是用以往清水房的价格卖精装房，其7500元/平米的单价甚至包含了1500元的精装费，此举不光抢走了大批宝贵的客户资源，还逼迫同类房产项目在定价上“做减法”。

　　外忧未除，内患又起。是什么原因让武侯大道沿线这块土地在置信、武海、中铁·新界等一大批品牌开发商陆续进入后，仍沉寂达4年之久？这片城西的居家乐土，在2009年又该如何彰显活力？日前，我们特邀请了武海置业、新希望地产、泰基地产等5家区域内知名房企的营销负责人，就目前外双楠—红牌楼区域楼盘所面临的挑战与机遇展开了深入探讨。

　鹭岛飓风刮过武侯大道“感冒”

　【关键词：影响】

　　主持人：最近外双楠的鹭岛国际社区项目推出了“三记重拳”，其中最重要的就是用以往清水房的价格卖精装房，其7500元/平米的单价甚至包含了1500元的精装费，据说市场反响相当好，该开发商已提出了在年底实现销售600套的目标。这对外双楠—红牌楼区域的楼市带来怎样的影响？今后该区域是否会发生大规模的楼盘跳水甩卖？

　　汤正涛：与相邻的金沙、光华大道不同，无论是外双楠还是红牌楼，目前都没有爆发大规模的降价血拼行为，从这个角度来看，我们还是很幸福的。从销售形势上看，本区域一直不温不火，与金沙高层电梯项目遍地开花的情况不同，红牌楼、武侯大道区域内物业形态很少雷同，“同质相残”的情况几乎不会发生。只是鹭岛最近的“三记重拳”对高端市场影响比较大，因为100万元级的住宅需求量在这个区域一周大概也就50多套，如果鹭岛一周卖上70套，别的几家很可能在接下来的1个月都没饭吃。但对于大多数的中小楼盘而言受到的影响不大，因为产品的定位不同，目标群体也有所区别。

　　吴润华：客观地讲，鹭岛国际社区某种程度上来说是红牌楼、外双楠版块的高档楼盘“风向标”，鹭岛此次通过“送装修”基本上将该区域精装房价格定格在了7500元/平米，这是一个新的价格“标杆”，以后类似物业的开发商在定价时，就只能在这个价格基础上做参考。同时，鹭岛近期的热销也给本区域楼盘的销售树立了信心——连总价在百万以上的大户型都受到如此追捧，由此可见改善性住房需求依然存在，购房者并没有消失，关键就看你能不能吸引他。

武侯新区“起大早，赶晚集”

　【关键词：沉寂】

　　主持人：早在2004年红牌楼、武侯大道就提出了打造“武侯国际新区”

　　概念，为何4年过去了却依然默默无闻，知名度甚至比不上建设路、外光华这样的后起之秀？

　　边召鹏：目前红牌楼、武侯大道楼市最大的特点就是冷静，既没有悲壮的跳水甩卖，也没有火热的排号抢购，多数楼盘平均一周也能卖掉六七套房子，这个成绩在如今的市场环境下已属不易，但是真正让我们感到担心的，正是那种一潭死水似的平静。如果一个项目有上千套的存量房，按现有的销售速度，不知要到猴年马月才卖得完，这是相当可怕的事。

　　目前红牌楼—武侯大道楼盘最大的问题是旧城改造力度不足，早在2004年我们就提出了打造“武侯国际新区”概念，但开发力度一直很弱，即使是已开发的中铁、武海、置信等楼盘项目也被大量尚待拆迁的城中村和作坊分割成一个个的小块，迟迟无法连接成片，给人的感觉就是散、乱。反观开发较迟的建设路版块，由于拆迁、基建得力，在万科、龙湖等实力开发商进入后很快就形成了规模效应，反而走到了前面。可以说，武侯国际新区版块是“起了大早，赶了个晚集”，建议政府趁楼市低迷，拆迁户对拆迁补偿心理期望值普遍较低的有利时机，加大对城中村的拆迁力度，尽快改变区域“城乡结合部”形象。

　明年或将成为第二个外双楠

　【关键词：出路】

　　主持人：武侯大道与号称居家天堂的外双楠仅咫尺之遥，无论伊藤洋华堂、人人乐的商业配套还是学校、公园等公共资源，两者均可共享，但为何在居住的人气方面，武侯大道楼盘却与外双楠相距甚远？

　　王英魁：对于夹在外双楠、红牌楼之间的武侯大道楼盘而言，没有一个主流媒体对整个区域进行系统、全面的包装，消费者对这个区域的认识至今还停留在汽配、物流市场的基础上，很难和居住划等号，即使是在该区域从事汽配行业的商家也很少在此置业。

　　事实上，由于红牌楼商圈的兴旺，使周边住房的租金长期居高不下，投资性房产的收益是比较有保证的，如果沿线楼盘能齐心协力利用好明年7月即将完工的武侯大道改造工程这一重大利好消化，明年的武侯大道或将成为第二个外双楠。

　　何祺：过去的红牌楼片区商贸发达，流动人口也相对较多，居住在这个片区的人们主要是在该片区做生意的商人、小贩。区域内的物业给人的整体感觉就是不够时尚、新潮，也不够享受，众多白领、高级知识分子多不愿在该地区买房，而现在，随着众多实力开发商入驻该片区域，大批高品质楼盘亮相该区域，红牌楼的住宅品质正在经历深刻变革，其居住者将以首次置业的“80后小资”为主。要吸引这部分挑剔的消费群，必须在物业形态上做改善，否则他们是不会“买单”的。

　2009年职业地产经纪人元年

　【关键词：放权】

　　主持人：由武侯大道沿线楼盘的尴尬处境我们顺带想到另外一个问题，就是目前楼市不景气，不少地产公司都在忙着裁员、减薪，而首当其冲的就是公司的销售部和策划人员，该如何看待这种行为？在今后，地产营销人员该扮演何种角色？

　　边召鹏：我个人认为，这是一种短视行为。在2006、07年楼市火爆的时候，房子是过抢的，连定价都可以随心所欲，还需要琢磨什么营销手段，一切都是老总说了算，策划部门基本上扮演的就是一个不需要大脑的传声筒角色。但进入2008年，这一招不灵了，不了解市场胡乱出招，消费者根本不买账，以往房产营销人是听老板的，工作就是每天围着老板转，而今天，营销人应该是听市场的，只要卖掉房子就是硬道理。对于明年的楼市，我个人是比较悲观的，前几年那种天上掉馅饼的好年景肯定是一去不复返了，我认为开发商应该果断放权，把营销的权力还给一线的战斗人员，将自己的工作重心放到拿地、融资上。在未来的一两年中，开发商应该加大投入培养高素质的策划营销人才，这才是企业的软实力，而且营销行为也不应再停留在单次的活动组织上，该多打组合拳，给策划人充分的发挥空间。可以说，明年的楼市将给地产营销人员提供更多证明自身价值的机会，真正的职业地产经纪人也将应运而生。