楼市洗牌期应对困局成都开发商"对症下药"(1)-四川在线-房产

　　楼市调整，"剩"者为王。自1998年以来，房地产业经历过黄金发展时期，然而从"国八条"到"国六条"，再到之前的"9.27新政"直至"全球性金融危机"，几年的时间，很多开发商面临资金、销售、回款等多重压力。此种背景下，开发商如何破局？目前，利好的新政已陆续出台，于开发商而言是一个难得的好时机，怎样借助政策外力度过此轮调整？问题的焦点愈发明朗，破局的砝码似乎也更明确。

　　一、对症——资金困局

　　在采访过程中，不少开发商销售负责人都告诉记者：前几年对行业判断太乐观，摊子铺的太大。12月和明年初还有两三次银行贷款要还，如果市场还没能好转的话，只能牺牲两三个项目，就算亏本也要回笼资金。因此，进行项目转让、挖掘新的赢利点就成为当下开发商应对资金困局的重要砝码。

　　药方1

　　转让项目抛却负担

　　提倡"现金为王"的万科，日前在南京产权交易中心公开转让旗下子公司股权，万科表示此举属于公司的正常经营行为。而恒大地产亦刊登广告寻求地产合作、项目转让相关信息。恒大地产方面称，此次合作为“按照集团发展的统一目标”，实质是和达成合作意向的中小开发商互惠互利。

　　恒大地产负责人透露，目前暂不考虑联合开发，只考虑完全的土地转让，同时还称："如果有合适的优质项目，交易定价将主要依据标的项目的评估值，同时也会考虑标的公司的管理团队及员工素质。"

　　有专家认为，从公司层面来说，这是一个正常的行为。当前市场下，开发商此举扬长避短，比较明智。他认为，接近年关，公司肯定需要一定的资金，年报也会比较好看。当然，在当前全球经济危机的背景下，开发商的资金链较为紧张，出售一部分非主业资产，也是资金回笼的重要手段之一。这也是大多数开发商没有办法的办法，"但总之是比较有效的一种方式"。

　　药方2

　　转向新增利润点让利消费者

　　与往年受土地资源限制，市中心商业项目供应量少，一铺难求的局面相比。近一时期，开发商纷纷献出市区金铺，这些曾经被开发商留做宝贝的商铺被大量释放了。世纪朝阳、大都会、三益公、正成财富领地、EGO潮流广场……这些位于成都主城区的商铺陆续登场。

　　有投资客称，投资商业地产的时机来到，不仅位置好，而且价格不一定高。有专家分析认为，商铺从开发商留做宝贝到普遍登场，说明一部分开发商为了回收资金，而"忍痛"出让"香饽饽"。

　　同时为了吸引购房者，众多开发商打起了 "优惠战"，霎时，各大报纸、各家电视、各个网络、户外广告乃至于手机短信、分众传媒、DM单都充斥着楼盘打折、优惠、送礼的广告。

　　某楼盘2008元起；某楼盘优惠后起价3980元/㎡；某楼盘开盘当天额外85折优惠；某楼盘20套特惠房，一口价3980元/平米；某半围合纯居社区，85-90平米套二套三户型，实得98-104平米，总价42万元起……最近一段时间，许多开发商打起了让利销售"牌。

　　在现有融资环境下，大多数房企的融资渠道除了银行贷款外，融资渠道十分有限。当前整个市场正处于急转阶段，开发商承受着前所未有的资金压力。

　　"调整营销策略，以降价来促进销售，实现资金的快速回笼。"有业内人士认为，现在"降价"是房地产企业"过冬"的当务之急。"有的房地产企业提出'营销突围'和'融资突围'，在销售低迷的情况下，都不是市场的最佳选择。最好的策略是'降价突围'，通过降价的策略刺激消费者买房。"

　　对楼市优惠让利的行为，业界看法不一。但大多数房地产业界人士表示,"这是市场规律的正常反应，现在是明显的买方市场，开发商让利给购房者，快速的回笼资金，可以促使房地产业更快进入良性循环。"

　　药方3

　　合理搭配资源缩减企业成本

　　近一段时间，业内盛传着某开发公司裁员、某开发公司减薪一半……的消息。

　　长期以来，"财大气粗"的房地产企业造就了不少"勤劳致富"的打工皇帝，年薪上百万元、几十万元的职业经理人比比皆是，普通销售人员的工资也明显比其他行业要高得多。今年下半年以来，房地产这一黄金职业已风光不再，不少房企开始从内部做起，纷纷裁员减薪，以求减少开支、降低成本。如今，这场房企"瘦身"运动已逐渐蔓延到广州、深圳、北京等城市，许多新招的大学毕业生刚就业就失业，有的小企业裁员幅度甚至超过50%。

　　"一场声势颇大的地产公司裁员潮正在逼近。"有业内人士认为，在目前状况下，裁员已是整个行业的现象，并非一两家公司的个别现象。根据调查发现，万科、中海等国内地产巨头均不同程度地缩减了公司人员编制。

　　有业内人士指出，对房地产行业而言，人力成本、管理成本所占比例相当小，裁员虽然只是"下下策"，但不失是个直接减少经营成本的好办法。对于企业而言，在当下更要合理的搭配人力资源进行重新整合，一个企业的发展需要的是那些真正做事促发展的员工，目前进行重新调整不失为一个契机。