"第一枪"竟意外哑火富力地产受困成都楼市(1)-四川在线-房产

　　成都楼市，一度被视为外来大鳄的天堂。这几年来，在外来资本英豪的推波助澜之下，其繁荣程度不让京沪穗等一线城市。在2007年，高速增长的成都楼市，汇聚中了中国最风光的开发商，在当时，一片“年底均价上8000”呼声中，开发商最担心的问题不是销售，亦不是资金，而是拿不到土地。而怀揣巨资的大企业们，无疑更是占据了优势，一时间意气风发，前程似锦。但进入今年，市场局面急转直下，销售与资金流成为最令开发商们头大的问题，即使是号称“专业能力与资金实力位列行业前茅”的企业也不能幸免。

　　实际上，在成都楼市，未能体现出自己真正操盘功力的大开发商，并不在少数。它们登陆成都之际声势浩大，全城瞩目，但进入楼市的第一枪即出人意料地哑火。综观这类企业，广州富力可算是其中最典型的代表。

　　两年之前，广州富力地产登陆成都，与成都熊猫万国商城签订全面战略合作协议，投入不少于18亿元人民币开发建设熊猫城二期，打造一个高规格的商务中心。按富力所称：在这块顺城街最黄金的16000平方米的土地上，将修建6万平方米的五星级酒店与高档写字楼，10万平方米的适合CBD区域国际知名银行、保险、证券和相关金融机构办公、经营所需要的配套商业和经营面积，以及两栋10万平方米的高级商务服务公寓。

　　富力入主熊猫城，曾是2006年成都楼市的大事件。在当时，诸多成都业界人士皆认为：富力的介入，是成都最著名的烂尾楼熊猫城复活的最大契机，也是富力地产强势登陆成都的宏大序曲。自此，广州地产五虎之一、香港联交所上市公司富力地产在成都的命运，与熊猫城紧紧相连。即使，后来富力在新都再次拿地，其成都公司有关人士一再宣称，富力还将在成都大规模扩张。但市场人士普遍认为，只有把熊猫城盘活，完成这一次“拯救行动”，富力地产才能在成都楼市真正立足。

　　拯救熊猫城——在一些商业地产专家看来，这几乎是一个富力不可能完成的任务。但在富力地产的品牌号召之下，也有业界人士称，凭借富力雄厚的资本实力与丰富的商业地产运作经验。熊猫城或许能迎来一线生机。

　　很显然，富力对盘活熊猫城也充满自信，其成都公司相关人士曾告诉记者：“富力既然敢于接受熊猫城，肯定已经想好了对策。”但两年过后的今天，该人士并未透露富力地产的具体运作思路，而熊猫城的形象在成都人的脑海之中，并未有脱胎换骨的变化，甚至在仍然停留在“西部第一坑”的历史印象之中。从此来看，这是富力地产的一大败笔。有业界人士称：“富力入主熊猫城，时日已久，但从市场表现上看，其对熊猫城的拯救行动，仍没有一个清晰而可以执行的整体架构。即便是富力的运作思路在秘而不宣之中，但两年来不见大动静，熊猫城的人气仍在谷底徘徊，这对富力的品牌号召力是一个很大的损伤。”

　　史丹尼国际公寓哑火的第一枪

　　富力史丹尼国际公寓，是富力地产进入成都楼市的开篇之作。中国人有句俗话：“良好的开端是成功的一半。” 因此，在市场人士看来，史丹尼国际公寓能否取得开门红，可被视为判断熊猫城能否复苏的重要参照。史丹尼国际公寓——这个西洋化的案名，让人不由自主地想到与富力地产关系密切的投行摩根斯坦利。但实际上，尽管这座公寓案名扯眼，几乎所有人都知道：它只是熊猫城一期早已存在的酒店板块，本质上，与包装后的烂尾楼并无区别。

　　有市场人士曾评价：“在盘活熊猫城的战略上，富力有一点很聪明，它没有大张旗鼓地进行商业板块的整顿，而是避重就轻地从最容易成功的住宅入手，这是最为保险的一步棋。”

　　但就是这一步看似保险的棋，富力地产下来也颇为棘手。

　　8月富力史丹尼国际公寓开盘亮相，这是一座23层，每层3梯26户的精装修公寓。很显然，富力地产采取了包装烂尾楼最常用的方式——精装修，并将销售价格定为11000元/平方米。而户型，按其销售人员的说法，是酒店标间的户型。有人认为，这种户型设计，应是当初为产权式酒店公寓量身订做的，如今富力地产将其包装成为CBD国际公寓，其市场境况却差强人意。

　　在开盘一月之后的9月中旬，记者到富力成都公司所在地调查情况，该公司有关人士透露：“销售得不是很好，压力很大，今天广州总部已有领导专门过来开会商议。”虽然该人士并未透露地产对成都会议内容，但富力地产对成都市场的重视可见一斑。在问及史丹尼国际公寓的销售量时，富力成都公司相关人士称：“卖了100多套。”三百多套公寓能出售100 多套，在目前的市场情况下，这无疑是一个较佳的市场业绩，何以能令广州总部急火攻心，亲抵成都督战？一位与富力关系密切的业界人士一语道破：史丹尼公寓根本不可能卖100多套，能销售出去算不错了。首先是11000元/平米的价格在目前的市场上处于高位，如果在2007年，标出这样的价格或许问题不大，但如今即使是精装修，11000元/平米是多数投资者不能承受之重。其次，项目虽处于市中心顺城大街，熊猫城烂尾楼的形象早已深入人心，消费者不会轻易解囊购买。此外，从环境与人气看，这个区远远不能与春熙路、盐市口甚至是骡马市相提并论，是一个日渐衰落的区域，要吸引城市精英人群，殊为不易。

　　为证实史丹尼国际公寓的销售情况，记者一行装扮成购房者来到其销售现场。目到之处，工作人员似乎比来访者更众。有趣的是，售楼小姐在了了几句介绍过楼盘情况之后，竟直接建议记者放弃购买一期住宅，明年再来购买第而期爱丁堡公寓。并解释：“如果你们是用来自主，第一期户型不适合，第二期是比较好的选择。”态度诚恳，令人难以拒绝。可见，即使是富力销售人员，对史丹尼的市场前景也不乐观。

　　在离开销售现场之时，还有一个令记者印象深刻的细节。销售大厅外，有告示说明是免费停车，离开之时，销售现场的工作人员称，只要将户型说明书给保安看一下，就可以免费取车，但记者驱车出停车场之时，守车库的保安却称户型书说明书不顶用，必须要收取停车费用。与记者同行的一人叹：“这家公司的管理真是成问题！”

　　为逆转销售颓势，富力颇费心思。在十一黄金周期，史丹尼国际公寓推出了8700元/平米，总价44万起的促销价格，试水市场。据悉，这个促销价格只针对10套挑选出来的住宅，有市场人士分析：“即使这十套住宅全部卖出，也不能解史丹尼公寓销售之困。”他认为：富力史丹尼公寓的尴尬局面，在于其营销策略。“史丹尼公寓并没有独到的营销策划手段，颠覆消费者对于该楼盘的烂尾楼形象，仅从推广语上看，没有人能记住这个楼盘到底是什么形象，开发商试图采取闷声发大财的策略，是低估了目前消费者的心理成熟度和市场严酷度。从这一点上看，史丹尼国际公寓的营销策略，与该区域的另一精装房项目壹号公馆相比，也处于下风。”

　　至少从目前看，富力在成都楼市的第一击差强人意。而史丹尼国际公寓只是序曲，在丁堡公寓、新都项目富力桃源，这两个项目都将以精装修的形式亮相。在住宅项目之外，富力如何运作熊猫城的商业与商务，才是市场人士关注的重点。

　　正如有人所说：“史丹尼公寓或者富力桃源能否成功，都不重要。对于富力而言，如何盘活熊猫城的SHOPPING MALL，才是决定其在成都市场成败的关键。”