■中国楼市内外企眼中冰火两重天-四川在线-房产

　 尽管中国楼市越来越深地陷入低迷之中，但在外资房产公司看来，仍然具有很大的利润空间

　　内资房企惨淡经营

　　这个率先在北京南郊投资连排别墅的地产商人，跟记者谈起公司的近况时，第一次语调低沉。“以前发愁找项目，现在有了项目反而没钱做了！”

　　李强目前执掌国家某特级建筑企业直属一公司的帅印，两年前又注册了开发公司，成立了项目部，接连做了几个漂亮的地产项目。但是自去年开始，由于楼盘销售不利，公司财务开始吃紧，并最终影响到其全力运作的新项目投标工作。而此时，不少建材商又纷纷上门索账，这个曾经踌躇满志的业界精英，陷入了前所未有的困境之中。

　　李强无奈地告诉记者，为了维持公司运转，现在甚至开始接受以前根本不屑的楼盘装修、水暖安装以及外墙粉刷等“小工程”，以保证工人起码的生活保障。

　　其实李强的处境，几乎是当今绝大多数房地产企业所面临的难题。不久前，SOHO当家人潘石屹在自己的博客中明确表示，2008年中国房地产行业最重要的特点是缺钱。

　　李强透露，因为资金紧张，市场不好做，很多房地产公司不得已而转向经营其他业务，一些太小的企业甚至宣告破产。

　　为进一步了解本国房企的现状，记者试图致电金典集团董事长张宝全，却发现其手机已经转入秘书台。该公司企划部一位负责人明确表示不便回答记者的问题，但其在谈话中却透露出公司目前已经将业务逐步转向艺术经营领域。

　　对于国内房地产企业的发展状况，早在今年3月份，潘石屹就曾发出言论，称“未来百天是很多房地产公司发生剧变的百天，大部分房地产公司的财务状况不容乐观”。潘石屹的观点来源于一份公开的资料：去年1—11月，全国土地出让总价款为9130亿元，同比增长58.9%。潘石屹对此数据进行分析后认为，去年全国的商品房销售总共只有1万多亿元，加之开发商还要缴纳高额税金，所以全国开发商把一年绝大部分的销售收入，通过出让金和税金交给了国家。因此，大部分地产开发商会感到入不敷出的资金压力。

　　虽然“百日巨变”观点曾遭遇地产界人士的强烈抨击，但随着国家宏观经济调控，银根紧缩的现状却令资金原本就紧缺的地产企业，不得不相信事态正在一步步地恶化。

　　记者在采访中了解到，为了缓解资金压力，不少地产企业开始八仙过海，各自施展招数，寻找突破口。一些地产企业还“忍痛割肉”，转让手中的项目地块，其中甚至包括昔日抢手的“黄金项目”。有消息称，今年7月初，中国长远控股有限公司发布公告，“经考虑中国物业市场之近期发展后，终止收购天津两块商住土地全部权益”。业界人士分析，这些信息的披露预示土地转让大潮的脚步已经越来越近。

　　记者同时从中国土地一级开发网公示信息平台了解到，2008年以来，几乎每月都有十几甚至数十条地产项目紧急出售、转让或者寻求合作的信息，项目来自北京、上海、、重庆、广东、山西等省市，项目类型涉及商住、酒店公寓等。

　　“不管怎样，套现是第一位的。”日前一位开发商向记者表示，“今后一段时间内，地产企业抛盘、并购、重组等可能会逐一显现出来，因为对于地产企业来说，你要不想死，手里有钱才是最重要的。”

　　限外政策难挡外企投资热情

　　与内资企业相反，在我国楼市整体出现低迷的状态下，外资地产企业却加大了在华投资的力度。

　　“市场是在不断变化的，最重要的是如何把握市场机会。”日前，一位外资地产商信心勃勃地告诉记者，“同样的市场，在我们眼里还是有利润空间的。”

　　据赛迪网中国情报中心披露的信息显示，2007年上半年全国房地产投资增速持续走高，投资过热，房地产市场整体呈现出房价上涨较快和外资进入房地产市场力度加大等特点。

　　记者也从国家统计局发布的《2007年国民经济和社会发展统计公报》中“2007年部分行业外商直接投资及其增长速度”图解中注意到，2007年，我国房地产业实际可使用外商投资金额达到170.9亿美元，比上年增长了1 07.3%。由此均可看出，房地产业正成为外商资金追捧的热点。

　　而对于外资投资中国楼市，我国政府也一直采取限制措施。2006年，由国家建设部、商务部等6部委联合出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，即171号文件中，从规范外商投资房地产市场准入、加强外资投资企业房地产开发经营管理以及严格境外机构和个人购房管理等方面都有着严格的限制措施。而2007年，商务部、国家外汇管理局又联合下发《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，要求各地商务主管部门要依法加强外商投资房地产企业的审批和监管，严格控制外商投资高档房地产。

　　这一连串的政策限制，着实对外资进入中国楼市的热情泼了冷水。但是并没有真正熄灭外资地产企业淘金中国楼市的梦想。据悉，在“限外”政策的压力下，不少外资地产企业采取了参股、注册港资公司等新的投资手段，“智取”中国内地楼市项目。

　　“限外政策对外资开发中国楼市是控制而不是制止。”日前，中国商业地产联盟的一位负责人告诉记者，政府真正限制的是“热钱”，即带有投机性质的“游资”，对于真正有实力、有信誉的外资地产公司，并不绝对制止其在我国楼市的投资开发。

　　这位负责人透露，目前有一批具有相当实力的外资地产公司在我国进行房地产开发项目，其中动作最大的当属太古地产公司。据介绍，这家英资背景开发商自进入内地地产市场的那天起，就宣布将实施超过200亿元人民币的投资计划。

　　“太古地产的业务重心北京三里屯的商业项目马上就开业了。”中国商业地产联盟的有关人士称，这是目前太古地产公司在中国的业务重心。

　　今年3月，太古地产宣布在北京成立中国内地总部。此举则被业内专家解读为，太古已将中国内地楼市视为投资重点。

　　除太古地产之外，来自菲律宾的裕景地产集团也凭借打造“值得自豪的物业素质”而在中国楼市中占有重要的一席之地。目前，裕景地产在中国的项目除大连裕景中心外，还有厦门银行中心、上海裕景大饭店、北京朝阳园项目以及厦门的故宫裕景项目等。

　　在中国的楼市，另一家颇有实力的外资地产企业———新加坡凯德置业也表现出了相当强劲的发展势头。

　　记者从凯德置业了解到，凯德置业是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司，1994年进入中国，在中国拥有包括住宅及商用在内的庞大的项目体系，项目遍及北京、上海、广州、成都、杭州等各大城市，在华总开发投资已超过450 亿元人民币。凯德置业目前在建项目有北京来福士中心、杭州、成都的来福士广场以及宁波的凯德广场等项目。

　　“凯德置业拥有一批能将国际理念和本地经验相结合的专业团队，通过整合其在房地产各领域的综合优势，积极参与中国的房地产建设。”凯德置业相关人士表示。

　　中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平向记者坦言，目前我国房地产市场的确在高危运行的状态中。通胀现象的加剧使有购房计划的消费者持币观望，而政府紧缩银根的调控政策，加上开发商的资金压力，造成了房地产市场整体不景气的现象。

　　“但是在外资企业看来，中国的房地产市场仍然是乐观的。”王永平说，“人民币的升值，政府对房地产市场的监管力度加大，让外资看到了其中的发展和利润空间。”

　　“在理念上也有不同。”王永平强调，“中国的地产企业着重于住宅投资，而外资地产企业的投资重点则更多地以商业地产为主，他们认为，房地产更大的利润在于培育商业。”

　　内资企业的救赎之道

　　面对中国楼市中内资、外企截然不同的处境，相关专家分析指出，中国的内资企业急需采取一定的措施进行自我救赎。

　　"市场很无情！"著名经济学家茅于轼接受记者采访时指出，"目前，国内房产公司要走出困境，首先要考虑降低房价。"

　　茅于轼认为，就目前房产市场状况而言，属于明显的供大于求状态，开发商要想卖房，降价是主要的一条出路，这是市场经济的规律，但降价会不会造成企业"亏本"，还要看他们当初拿地所支出的成本。

　　"但大部分企业都能赚到钱，并没有到亏本的地步。"茅于轼说。

　　王永平指出，某些国内的房产企业投资不够理性，一般都抱着短期投机的心理，而很少做市场分析和成本控制，再加上中国的房产市场过去处于暴利的状态，投资房产的企业都认为会产生很大的利润。而政府宏观调整使这些地产商的利润下降不少，他们自然会感觉难以承受。王永平认为，中国的房地产企业需要转换经营思路，杜绝投机心理，扎扎实实地做，还是能够赚取利润的。

　　而中国房地产协会常务秘书长李鸿升则对中国楼市整体状况持较为乐观的态度。李鸿升表示，某些地产企业之所以出现资金紧张的问题，完全是因为企业自身的周转和经营出现问题所致，比如，某些企业对项目定位不准，必然导致其项目销售不利，从而造成资金回笼困难。

　　相对于外资公司，李鸿升还是比较看好本土地产企业。他认为，本土企业在政府关系、民俗民风的了解方面都具有优势，发展空间还是很大的，本土企业不该只局限于北京等大型都市，有竞争实力的企业应该考虑再向二线、三线城市特别是中西部的省会城市转移，以获取更大发展空间。　