资金充足,城市运营经验老道,央企成都卷土-四川在线-房产

　　资金充足，开发规模动辄数千亩，旅游地产、主题公园、土地一级开发、城市运营都是它的拿手好戏；大手笔、出手狠，创新大胆、思维前瞻，这都是它的特征。如果说万科、中海、华润等地产巨头唤醒了成都楼市，那即将到来的时代必定是将传统开发几何级放大的城市新拓展运动，而它在其中扮演着主角。它的名字叫“央企”，华侨城、招商地产、中信集团、保利地产、中粮地产、中铁二局……成都现在已经可以拉出一个很长的名单，成都的城市地图也正在因为央企的加入而快速成长。

　　新大盘时代动辄数千亩

　　“大盘”的衡量标准一直在升级，2000年以前，800亩的地产项目已让人惊叹不已，但时至今日3000亩已经不再让人心跳，而每个数字背后也都有一个显赫的央企名称。华侨城3000亩已全面进入开发，其中住宅开发规模将达到1500 亩，另外1200亩将被开发为欢乐谷主题公园，50万平方米的都市娱乐商业。保利地产本周二在本报刊登四个整版广告，宣告将在成都诞生一个占地6000亩的都市高尔夫公园城。而据记者了解，保利在蒲江石像湖还有3万亩的整体规划，目前已在做项目前期准备。中粮地产以股权收购的形式获得成都城东一超大规模的别墅项目开发，而中粮地产最后公布的数字是将在龙泉驿开发5000亩的高端山水别墅楼盘。

　　土地一级市场上引用的数字则更为庞大，面积的计量单位也逐步开始从“亩”升级到“平方公里”上。招商地产去年就已经公开披露，公司将参与成都北湖片区总计5000亩的土地一级开发整理，其中包括成华区北湖片区新规划城市建设用地约3000亩，属市级政府储备土地，以及成华区北湖片区北湖公园及周边土地约2000亩，属成华区“198”范围。

　　中信系在成都的表演更为放得开。中信旗下中信深圳已在2006年9月与郫县相关政府部门签署7343亩的一级土地开发整理协议，也就是现在推广的“中信蜀都”。去年媒体就已公开报道，中信集团旗下中信昊元南方集团与龙泉驿区相关部门共同在龙泉黄土、洛带、洪安三个镇约120平方公里范围内进行土地整理，中信昊元南方集团将在未来5年内，在龙泉与相关部门一起打造一个约10多平方公里的生态新城。另外，中信华南也于去年5月在都江堰玉堂镇签署了4000亩左右的一级土地开发整理。而今年3月，中信深圳集团发布消息将在6年内滚动投入30亿元，全面介入崇州羊马镇4.33平方公里新城的城市运营。

　　新运营模式各显神通

　　据记者了解，目前大盘不外乎三种方式：招拍挂、土地整理并通过招拍挂程序过渡到二级开发以及土地租赁经营。“我们1期土地是以挂牌的形式获取，直接获得的开发土地将有350亩，但获取土地的附加条件还有必须修建一个占地2250亩的公园和五星级酒店。”保利（成都）实业有限公司助理总经理颜亮告诉记者，保利仍然将以这样的方式获取后续的开发土地。颜亮同时也强调，尽管从单位价格上来说地价可能会较低，但是附加条件代价很大。一位不愿透露姓名的开发商就表示，土地挂牌每次具体情况可能会有很大的差别，因此最后产生的土地成本变化就很大。

　　用主题公园建设来带动房地产开发，华侨城正在将这样的成功模式从深圳推广到全国。成都华侨城总经理吴斯远一再向记者强调，华侨城提供的不是单纯的住宅，而是一种文化，一种精神。

　　先进行土地整理，然后再自然过渡到二级开发，中信很擅长采用这样的方式。中信开始对郫县新城进行土地整理以来，先后两次推出三宗地块，分别被龙湖地产和中信自己拍得。“目前我们在崇州开发的羊马新城正在规划中，很多细节还没有确定”，目前正在北京开会的中信成都相关负责人就表示，他们同样会考虑在崇州进行二级开发。中信昊元南方集团有关人士此前也透露，在龙泉驿区土地整理完毕后，集团也有计划通过招拍挂程序拿下新城部分土地进行中高端房地产项目进行开发的计划。

　　新形势下的资本游戏

　　本月中旬，保利地产（600048）成功路演，董事长李彬海向投资者表示，本次公司拟发行43亿元五年期公司债券，所募集资金将主要用于优化公司债务结构与补充流动资金，这已经是保利地产三年来的第三次融资。而几乎是在同一时间，保利地产、招商地产、华侨城等央企都完成了再融资。拥有上市融资利器，央企在这次资本竞争中抢得先机。

　　其实就在央企大举进攻的时候，不少中小地产企业的现金流已经濒临枯竭，开发要增加银行贷款也变得很困难。此刻央企的资金优势完全体现出来，招商地产、华侨城、保利地产，几乎所有的央企都在通过证券市场再融资，而且每一上市公司的融资规模都不小，从5月以来相继有万科、新湖中宝、保利、北辰、中粮共计145亿元公司债获批，此外招商地产、华侨城增发 83亿元和80亿元也获批。在大盘开发中，首先就要求企业要有资金实力，动辄上十亿的资金不是一般中小开发商能够接受的，央企在这场大盘游戏中先天就具备足够的筹码。

　　“我们在成都的总投资额为120亿，先期198项目的投资金额为30亿”，保利地产有关负责人向记者描述着未来在成都的保利蓝图，大盘开发显然是没有资金就不能参与的游戏。

　　新大盘时代的启示

　　紧缩政策下的楼市竞争将产生分化，一部分企业将直接展开区域开发，而地方中小型开发商或定位于单体项目的地产企业仍然坚持传统地产开发模式。“很难说万科与保利的运营思路孰优孰劣，只是说各自的特点，竞争优势不同而已”，颜亮这样看待自己与万科的区别。

　　世家机构目前参与了中粮地产、保利地产等企业在蓉的大盘开发，世家机构董事总经理郭漫舸用“大浪淘沙，强者愈强”来形容当前发生的变化，他认为央企在成都的开发计划往往是十年、八年，同时市场也将优胜劣汰，随着市场份额的逐渐集中，一些企业将会出局。

　　有理由相信，新大盘时代将全面升级我们的城市。“我们来到成都后才发现当地市场潜力巨大，成都应该进入新大盘时代，只有大规模的开发才能保证区域的品质，才能促进城市的快速扩张和发展，这是小楼盘、小项目单体开发所完全不具备的优势。”颜亮同时还认为，大盘时代是楼市发展的必然选择，城市郊区化发展也才能真正成为可能，而成都今天如此众多的超级大盘逐渐进入实质性开发后，成都楼市整体开发水平将大大提高，它具有划时代意义。

　　正合地产董事长毛勇目前手上正在同时进行多个大盘的规划咨询，他认为当前的大盘开发模式对于远郊的高端住宅开发带动很明显，而且类似于华侨城这样主题公园模式的开发也非常具有吸引力，它将全面带动整个区域的城市面貌和房地产发展水平。但他同时也担心即将到来的新大盘时代会产生“副作用”，供应量的急剧放量将加大对成都楼市的压力。“成都楼市正常的消化量为800万平方米，假如按照4的容积率计算，800万平方米的住宅供应量只要3000多亩土地供应量就足够对付，但现在动辄三五千亩的土地供应量，很难说不会造成供过于求”，但毛勇同时认为，由于这些大盘进入二级市场时土地是小规模分批获取的，所以地方政府有能力改变它们在时间和空间上的配置，以对楼市产品的供应总量实施调控。

　　“土地一级开发”和“土地二级开发”

　　“土地一级开发”也被称为“土地一级整理”，它是指在土地出让前对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府授权委托的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”达到出让的标准。而开发商通过招拍挂获得土地开发资格之后，对土地项目进行正常开发，即为“二级开发”。

　　央企

　　人们已经习惯将中央直属企业简称“央企”。中央企业是我国国有企业的主力军。在我国，按国有资产的用途，可以分为经营性资产和非经营性资产。在经营性资产中，按政府的管理权限可以分为中央企业和地方企业。广义的中央企业包括三类：一是由国务院国资委管理的企业；二是由银监会、保监会、证监会管理的企业；三是由国务院其他部门或群众团体管理的企业。