楼市看涨论　鼓了房地产商腰包-四川在线-房产

　　地产商历来是媒体的宠儿，自然而然地，媒体也就成了地产商们做戏的舞台。“涨价啦！”是舞台上最经典的一句台词，同时也是其永恒的主题。地产大亨们不仅是整出“喊涨大戏”的编剧，更是其中的导演和主角，在这出自编自导自演的戏剧中，地产商们配合得相当默契，即便偶尔失和，也会为了共同的利益，迅速回到自己的角色中。

　　房价是涨是跌，这个话题伴随着２００４年而生，且愈演愈烈。半年过去了，问题的答案依然相当模糊。不过，无论时间推移、环境变迁，关于房价的预言，总是喊涨声一浪高过一浪，远远盖过微乎其微的喊跌声。

　　珠江罗马嘉园销售负责人告诉记者，从今年２月至８月，该项目的均价会以每个月１００元／平方米的速度持续上涨，所以在半年时间内每平方米将涨价６００元左右。而富力城的相关负责人在公司２００４年度第一季度业绩报告会上向记者透露，到今年年末，富力城将在现有的房价基础上，每平方米继续涨价５００元至１０００元。

　　国家经济形势发展势头强劲，房地产持续发展，市场需求继续攀升，都成为支持涨价声的背景。但是，有业内专家提醒消费者，从开发商的角度来说，叫涨是一种策略。不妨多问几个为什么，是谁在喊涨价？他们为什么要叫涨？开发商用心良苦的心理就可以跃然纸上。

　　“涨”是喊出来的

　　喊涨的三大缘由：

　　■抬高房价■留出降价空间■催促超前消费

　　地产市场“涨”声不断，细看这些领喊者，全是房地产界的风云人物，在其振振有辞的看涨理论中，人们已经瞧出了些许端倪。

　　从去年年末至今，北京房价喊涨声一片。其中，叫得最凶的要数开发商。早在今年年初，他们就聚在一起，对媒体预言今年又是一个好年头，房价一定要涨，肯定会涨。

　　关于高房价的讨论，人们对春节后的一场“京城房价必涨”的争论一定记忆犹新。所谓“争论”关键在“论”而非“争”，大肆渲染涨价趋势。年初，包括潘石屹、张宝全在内的地产大亨们都在不同的场合多次表示，２００４年北京房价必涨无疑。　

　　潘石屹列出了房价肯定要涨的几点理由，一是由于新的土地政策出台，所有经营性的土地都要公开的交易。尽管政府下决心要拿出来大部分都在大的房地产商手中的土地，但这还得需要一段时间，从而会形成２００４年新增房地产项目的断档期。二是北京一批没有办理土地出让就开工建设的房地产项目，在新的土地政策出台之后，政府将加大力度，这些开发商势必要交大笔土地出让金。三是政治的稳定和经济的增长以及京城房地产租金的高回报率吸引投资型购房人。北京房地产市场的租金回报率是其他国际大都市的两倍左右。基于这三个原因，北京房价势必上升。

　　张宝全也表示，北京房地产开发的成本大幅上升，这是导致房价上升的最主要原因。张宝全表示，土地成本的上升直接导致房价上涨。２００４年北京的土地供应量将十分有限，无论采用何种交易方式，价格都会上涨。此外，拆迁成本不断上升也会导致房价上涨。

　　这些“颇具说服力”的理由确实在引导房价的过程中发挥了不小的作用，但是，如果细细琢磨一下，就会发现其中的漏洞。

商品的价格无非取决于两方面，供给和需求，北京的房屋需求长期来看，没有太大变化。

　　再从供给上看，目前的情况是，“４号令”出台以后，封住了地产商们协议出让土地的门路，所有土地都必须拿到房管局的土地整理储备中心进行公开交易，但至今的储备量和交易量都非常有限，表面上看，这将导致土地供应量的断档，但实际上，囤积大片土地的大小地产商们都急于将土地出手，因为两年的大限将至，到期未开发将被收回。因此，专家预期，今年下半年，将迎来一次大规模的集体放量，新增楼盘的供应量将创历史新高。当需求没有太大变化的前提下，供给猛然增加，必然导致价格下跌，这恐怕是经济学中最简单的道理了。况且，前些年的过度圈地消化起来至少要用５年甚至１０年的时间，土地的供应不仅要看新增量更要看存量。开发商们对于这一点心里比谁都清楚，但为了保持尽可能高的利润率，他们只说其一，不说其二。

　　曾有知情人愤然表示，“房地产商有５条看涨的理由，我就有１０条２０条看跌的理由”。这话未免夸张了些，但也不无道理。