市场低迷价格下滑成都楼市"底价"在哪儿？-四川在线-房产

　　机构看市

　　地震后，成都楼市一度成交低迷，一些楼盘抛出了优惠措施，而市场观望情绪却依然浓厚。现在该不该买房？房价是否到底了？是人们普遍关心的话题，为此本报请到专业的房地产研究机构为大家算账，看看———

　　世家机构：现在入市，正是时候

　　从2007年10月新政以后周成交数据来看，虽然5月12日之后几天与震前相比大幅下跌，但就近三个月的成交走势来看，该规模与2007年12月（1372套）、2008年三四月份的低点（1435套、1270套）相比并无实质差异。而且迅速有所回升。

　　因此，我们认为地震的确使成都楼市的供需受到显著影响，更大层面上是在对消费者心理的影响，而《成都市人民政府办公厅关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》的适时推出对市场进行的合理引导，以及开发商有针对性营销策略，将极大的重振购房者的信心，对于楼市的全面复苏将起到重要的推动作用。

　　从目前主城区住宅均价与2007年出让土地楼面地价的关系来看，2008年5月单月主城区住宅成交均价为5460元/平方米，1-5月均价为5667元 /平方米，而2007年主城区住宅平均楼面地价为3766元/平方米，加上高层住宅2000-3000元/平方米的开发成本，其成本价格已经超出目前销售均价，因此主城区住宅均价已经不具备下滑空间。

　　近几个月主城区部分楼盘甚至降价幅度在1000元/平方米，但通过对这些典型楼盘的研究发现，他们前期拿地的成本大多较低，可降价的空间较大，加上前一阶段“9.27新政”对开发资金的严重影响，使得这些企业做出大幅度的降价以刺激销售尽快回笼资金以保证项目顺利开发。但是随着目前这些地价成本较低的楼盘房源逐渐被市场消化，2007出让土地陆续推向市场，受刚性成本的影响，这些项目的对目前市场的价格将起到重要的稳定作用，甚至会进一步推高住宅市场的价格。

　　从土地成本外的开发成本来看，基于当前已经存在的通胀趋势，以及灾后重建需求对原材料带来的价格上升压力，可能使房屋建筑成本出现明显的增长，进而形成产品价格上涨压力。

　　在目前市场价格几近探底，而政策强势引导的背景下，楼市应能逐步回升，无论对于自住还是投资类购房客群，都是一个进入市场较好的时期，特别是考虑到长期价格的向上压力，对于长线投资购房者来说更是抄底好时机。上周以来，万科、中海、蓝光等主流开发商的项目已开始有相当数量的外地（包括上海）来蓉投资客户成交，其先见意识可略见一斑。

　　（郭漫舸，世家机构董事总经理）

　　正合地产:1-5月的均价基本接近底线

　　2006年　　　 2007年　　　 2008年1-6月

　　楼面地价　　1437　　　2783　　　 1781

　　后期开发成本　　　3000-3300　3000-3300　 3000-3300

　　后期开发成本　　　住宅成本价格　　　4437-4737　5783-6083　 4781-5081

　　静态利润5%的

　　住宅销售价格　　　4659-4974　6072-6387　 5020-5335

　　静态利润10%的

　　住宅销售价格　　　4881-5211　6361-6691　 5259-5589

　　（注：1、楼面地价以土地开发的理论最大容积率计算。2、开发成本已考虑钢材、水泥等建材成本以及人工成本的上涨因素。单位：元/㎡）

　　我们认为，根据成本法估算，成都近三年（2008年上半年）的住宅成本价格约为4237元/㎡、5783元/㎡、5081元/㎡。若加上开发商5%～10%的合理利润，其入市销售价格如上图所示。

　　根据成都市房管局的数据显示，成都市主城区2008年1~5月住宅销售均价约为5667元/㎡，以此价格销售2006年、2008年成交土地的项目均存在一定利润，但供应较少，非2008年楼市供应主力，而作为2008年楼市供应主力的2007年成交土地，入市销售已无利润空间，因此目前5667元/㎡的销售价格已基本接近底线。