面粉贵过面包房源大量积压楼市未来迷茫-四川在线-房产

　　最近，有关购房者在发现自己去年购买的房产成为负资产之后断供的消息不断，而地产商因买了高价地块而放弃土地保证金"退地"的事情也不断发生。房价下跌，先前购买的土地地价高过眼前楼价，"面粉贵过面包"，楼市又增加了不少新的变数。
　　"东莞虽然目前还没有退地的事情出现，但买了高价地块开始转让股权、转嫁包袱的事件却已经发生，楼市走向问题难民令人担忧。"一位置业经理人这样说。
　　楼市"面粉贵过面包"
　　最近，上海多家媒体披露了上海普陀长风生态商务区4号东南地块被开发商"退地"的消息。市场人士分析指出，以超出底价几倍的高价拿地，在楼市风向变化时就可能面临无力开发的问题。去年9月，该地块经过两个多小时440轮叫价的艰苦"鏖战"，以11.04亿元一锤定音，超出底价3.14亿元250%，折合楼板价约1.64万元/平方米。
　　而这种现象并非个别。据报道，2007年9月11日，福建融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块，成为轰动一时的"地王"，楼面地价高达9953元/平方米。到今年3月初，融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将昔日高价拍得的土地退还。
　　5月14日，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让，项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的"地王"东莞市南城水濂村地块（折合楼面地价为3772.3元/平方米）。由于今年以来房价大幅回调，按当时拿地价格，开发商几乎没有利润可言。"以目前的房价看，这个项目的房子成本都在7000元/平方米左右，开发的风险当然就比较大了。"有关地产人士分析认为，虽然在万科把该项目的股权转让了一半给宏远后，项目本身今年不可能推出市场，并不是以今年的房价来判断，但最近几年后市的走向将直接关系到类似项目的经营。
　　近年来，地价持续攀升是推动房价上涨的最重要力量。其一，成本转嫁和传导。"地王"一个接一个出现，拿地一度到了近乎疯狂的地步。其二，心理预期。对未来某种商品价格走势的预期，会直接影响到消费者的选择，而"地王"增强了人们对未来房价将继续上涨的预期。甚至出现"地王"楼面价远远高出周围房价的情况，形成了所谓"面粉贵过面包"的现象，使人们确信未来房价还可能继续大幅度上涨，进行在"买涨不买跌"的心理推动下，蜂拥入市，进一步推高房价。其三，土地囤积，强化稀缺性。许多开发商拿到土地后，并不立即开发，而是囤积起来坐等土地升值，提高自己的利润空间。
　　有关地产人士认为，在目前的市场状况下，2007年购买的土地都将成为未来一两年内房地产商的"心头之痛"，而且在限期开发等一系列政策面前，这种高价地块的风险将更是深不见底。
　　房源大量积压需加强推广
　　有关数据表明，截止5月25日，全市可供出售的住宅达43000套，约480万平方米。"如此大量的商品房积压，给东莞后市的销售增加了很大的压力，房地产商们应该加强推广的力度才能尽快实现资金的回笼，企业才能正常运转。"东莞金辉物业策划代理公司总顾问李健认为，如果不加强推广，后面陆续再推出新货，房地产市场的供求状况就会维持目前的不平衡，对卖方更加不利，房价难以坚挺起来。"这样，对那些高价'地王'们来说是在不断设置障碍，让它们难以摆脱'面粉贵过面包'的阴影。"
　　2008年前5个月新上市的普通住宅供应188.0万平方米，共16264套，占据供应的73.4%，新上市楼盘成交普通住宅47.2万平方米、4359套，占总销售量的83%，从供求状况对比来看，相比其他物业，普通住宅在自住需求为主导的行情下去货速度相对较快。而与此同时，还要大量的小户型公寓在此期间推向市场，销售率却相当低，只在20％左右。再加上去年之前留下来的商品房存量，共计还有500万平方米左右的商品房需要推广和销售。
　　另外一位姓张的房地产公司副总经理认为，今年后半年东莞商品房可能整体推货数量较小，不仅仅是因为销售的压力，还有资金的压力、房价较低开发商积极性不高等，将直接影响着一些新项目的建设进度。在这种情况下，消化存量就成为主题。"但是，很多企业如今很矛盾，除了降价之外，似乎找不到更好的宣传促销方式了，我觉得可能真的降了价也不一定有效果，关键还是要多从其他角度思考，寻找新的方法来促销推广，从而引导市场向健康的方向走。"记者发现，年初一些行业人士预期今年房子不是那么"热销"的时候，房地产商应该会加强宣传推广，广告市场应该会很兴旺，但最近的情况似乎恰恰相反。也有房地产销售代理商指出，开发商一味追求效益，但在推广方面往往却不一定科学，甚至有的有点"走火入魔"。
　　后市走向需积极应对
　　"玩房地产的似乎都是疯狂的。"有人认为，房地产行业一直被认为是暴利的行业，几乎牵动所有行业、所有人的神经，而且往往房地产行业总是走"极端路线"--要不一蹶不振，要不火爆异常。"所谓物极必反，当开发商们通过疯狂拿地和囤积土地坐享暴利的时候，他们也在从源头上制造并累积泡沫。"当"面粉贵过面包"的时候，意味着面粉包含着比面包更大的泡沫和风险！事实也正是如此，当部分城市的房价从去年年底开始首先步入下跌轨道，高价拿地的风险立即显现出来。如果开发商继续囤积土地，不仅面临着房价继续下跌带来财富缩水风险，还面临着两年后土地将被无偿收回的政策和法律风险。于是，一些开发商开始"退地"，"退地"是楼市泡沫长期累积的必然结果，同时，也是开发商通过囤积土地搞投机牟取暴利这一惯用手段的终结。
　　有人担心，如果说地价下跌是房价下跌的倒逼所致，那么，地价下跌又会反过来影响到人们对未来房价的预期，引发观望效应，使得房价因缺少购买力支撑而步入下跌轨道。一如当初房价与地价的交替上攻那样，在中国楼市承受不了日积月累的泡沫时，房价与地价的轮番下滑就可能出现。"很多人认为东莞的房价在4000－6000元/平方米是合理的，但真正跌起来却不一定在这个范围内找到底部，甚至低于房地产商的成本都有可能。"专业人士指出，如果市场信心不能及时恢复，楼价进入轮番下跌的轨道，中长期的熊市调整也会像股市一样让人备受煎熬。
　　"要防止这种状况出现，其实需要房地产商积极主动地应对市场的变化，一方面寻找新的融资渠道防止'断炊'，另外一方面也需要积极推广自己的产品、逐步提升品牌，而不是一味降价。"有人分析，最近一段时期内，国家有关房地产的新的调控政策可能暂时不会出台，楼市或者可以因此得到"休养生息"，在没有新政策措施打压的情况下，楼市企稳还是有希望的，关键看绝大多数的房地产商怎么去化解眼前遇到的难题。