房产擦边球营销仅为"术"而不能为"略"-四川在线-房产

　　2005年、2006年的房地产行业形势大好，即使有相当严厉的房地产调控政策出台，也只有少数“N+1”房的出现，大多数开发商依然会按部就班、规规矩矩地卖楼。

　　而在2007年年底销售开始恶化的时候，开发商的擦边球营销重新出现或者更加集中的涌现，例如重新出现的分期首付，又如更加普遍地出现的“N+1”房。业内人士表示，在销售不好的情况下，开发商确实应该运用各种营销手法，但这种擦边球的营销，只能作为短期的“术”，而不能作为营销主方向的“略”，否则到头来损害的还是开发商自己。近期，这些分期首付和“N+1”房被纷纷叫停，就是很好的证明。

　　现象：擦边球营销沉渣泛起

　　沉寂了两三年的各种房地产营销方式，在2007年年底以来，又开始了重新全面复活，并且其势头更猛、范围更广。随之而来的，还有一众的擦边球营销方式。

　　“N+1”房在2006年的“70/90”政策以后一段时间，就开始出现在市场上，但因为当时的房地产市场仍处于上升阶段，开发商不用担忧销售问题，所以出现的范围仅限于一两个楼盘。而在去年底以来，“N+1”房开始普遍、大范围的出现，甚至在很多楼盘的广告里，“N+1”房名正言顺地出现在市民眼里。

　　分期首付，也就是所谓的零首付，也并非现在出现的产物。但在去年底出台的二次房贷新政后，零首付这一概念，开始从某一个楼盘的专利，变成众多楼盘普遍的营销方式，其中还包括了某些大开发商的楼盘。

　　原因：市场的低迷

　　对于房地产行业来说，针对其调控的政策一直层出不穷，为什么这些擦边球营销会在近期集中、重新出现？

　　中原地产项目部总经理黄韬(黄韬博客,黄韬新闻,黄韬说吧)认为，主要还是市场转变造成的。在一般情况下，开发商也不愿意打擦边球的营销牌。但在市场不好、开发商面临生存危机的情况下，只要能对销售有良好的促进作用，即使营销有擦边，开发商也会照样实行。此外，少数开发商采取了擦边球的营销，一方面能取得效果，另一方面又没有被有关部门叫停，也鼓励了其它开发商的群起效仿。

　　合景泰富营销总监赖峥(赖峥博客,赖峥新闻,赖峥说吧)说，在强大的资金压力下，为了能促销，开发商各种营销方法都会想，各种有效的营销方式都会采用，其中包括一些擦边球营销。如果这些营销方式有效，开发商甚至有可能会大做特做。

　　后果：逐一被叫停

　　今年初，市房管局有关负责人就重申，未经批准而擅自封闭阳台的做法，在广州是违规的。“N+1”房属于违规做法，就此定性。

　　而在今年4月份，市房管局有关负责人再次表示，禁止分期首付等违反国家房贷政策的营销形式，并且在节前勒令三家搞分期首付的楼盘停止这一做法。

　　正大联合律师事务所合伙人黄小锋律师说，擦边球营销在房地产行业里出现的频率比较高，而这种营销本质上还是违反了有关法律规定，被叫停是正常的。

　　前景：能为“术”不能为“略”

　　黄韬表示，分期首付、“N+1”房等擦边球营销，从短期来说，还是会产生一定的效果，特别是10套、8套单位的促销，这样的营销方式会有很明显的效果。但如果在多个楼盘的大量单位里做这种促销，就会有被叫停的风险。所以说，这种擦边球的营销，只能为“术”，只能做小规模的营销手段；而不能为“略”，作开发商所有楼盘的营销主方向。

　　赖峥认为，这种擦边球的营销方式，始终有被叫停的可能，如果开发商承诺了消费者又被叫停的话，就有可能出现大规模的退房，影响到开发商的形象。甚至一些开发商只有一个楼盘采用了擦边球的营销方式，导致其它没有采用这种方式的楼盘也因此受到牵连，这样就更得不偿失。这种擦边球营销，还是少试为上。