叶檀:开发商在现金"榨汁机"下颤抖(2)-四川在线-房产

　同样头疼的还有寄生在卖地财政上的地方政府，他们的预算外收入可能锐减。去年年底北京就有两幅地块流标，而其他地方政府也放慢了土地拍卖步伐，国土部最新通知亦称，今年起对土地价格的监测城市将从50个扩大至105个。税源增长不快的地方政府将如何应对财政收入下降的挑战？西部某地块几年之间地价上涨20倍的噬血模式如何变革？

　　现金为王而不是土地为王，导致开发商的生存模式发生新一轮变迁。类似万科这样的企业提前一步收到了现金为王的信号，从去年开始就降价销售，大房地产商手中大约都拥有一份各公司现金流的状况，对于哪家公司资金链紧崩成为流血的猎物，可能成为下一个顺驰心里一清二楚。于是，各家开始比拼融资与营销实力，争取成为猎食者而不是成为不幸的被猎者。

　　恒大正积极转战私募融资，同时启动了一个500亿的年度销售计划，为此广州等多个楼盘正批量降价处理。越来越多的房地产商降低赢利预期，以争取回笼更多的资金，金地集团负责人表示：“会考虑做价格的调整，来加快销售速度。”

　　行业政策的出台，绝不可能是为了对该行业实行一剑封喉的必杀术，而是为了该行业实现优胜劣汰的健康发展。那些只能适应市场高峰期不顾风险控制的弱势企业将会在这一轮新的洗牌过程中倒下去，潘石屹的“百日剧变”说提醒了我们一个时间节点，许多房地产企业会在今年年中被淘汰出局，谢国忠这次预言可能成真，甚至房地产的洗牌比谢国忠所说的更加惨烈，全国6万多家最终会有三分之二退出舞台。

　　需要提醒的是，过度的现金挤压术不是好事，截至2007年12月末,上海中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2%,银行信贷资源进一步向房地产业聚集，银行风险逐渐显露。

　　如果连风险控制能力强的公司都无法生存，都中国的房地产市场就会成为抄底资金的囊中物。我们需要的是一个健康的市场，而不是在行政、现金、道德的三重挤压下萎靡不振的房地产市场，鉴于我国城市化的进程需要进一步加快，因此，房地产市场需要大力发展；第二，购房者不要奢望房价会出现雪崩性下挫，从五花八门的信息发布单位的统计数据中，我们大致可以得出如下结论，在国际化程度不高的城市，一旦临时炒作资金回抽，房价可能出现深幅下挫，而在北京与上海等城市，尤其是这些城市的中心地段的高楼楼盘，则无大幅下跌可能，在一些资金流入的综合开发区，房价也未能下挫。总而言之，房地产市场进入现金为王、并购重组的战国时代时代，产业生存链接突变，各地房价涨跌互现。

　　本轮房地产调控有得有失：所谓得，是初步划分了市场与政府公共产品的边界；所谓失，是在一些具体举措上有矫枉过正之嫌，使得一些具有优质基因的公司同遭池鱼之灾，并且将房地产市场的乱象归咎于开发商的道德缺失，而不是检讨初期规划的不科学与不完善。经过两到三年的调整，房地产市场将重新走上正轨。政策也将适时调整，否则，房地产市场会成为金融风险的导火索，也将成为人民币资产的估值低洼区，形成外资挤压内资、或者内外资勾结占据市场的态势。

　　与股市一样，楼市也是政策市，因此，各方非常迷信政府的行政力量。最终，市场规律会占据上风。新一轮变局之后，如果仍然不能划清公共产品与市场产品的分区，那么，变革就是失败的。

　　注：我绝不主张房价应该大涨，相反，房价应该维持稳定，通过收入的提高将缩小收入房价比，进行缓慢转型。以往让购房者承担，现在让开发商承担，双方一团混战，除了混淆事实之外，对认清形势、缓解危机没任何好处。