陈真诚:房地产业另一灾难或将降临(3)-四川在线-房产

　　深圳市国土局代表称，一系列的降价退房补偿先是从万科第五园对业主交300元送1500元装修开始。后来有业主到市信访办上访，要求退房补差价，造成了不好的影响。深圳市国土局代表认为，业主的退房补差价诉求是一个非法、无理、蛮横的诉求，破坏契约和诚信的原则，此头不能开。如果此头一开，将在全市形成不好的先例。并要求万科、金地等开发商成立谈判小组，引导业主通过司法途径来解决。

　　在这次新闻发布会后，房价降价后差价补偿引起的风波依然没有平息。相反，由此引发的示范效应，正在全国各地蔓延，并有升级趋势。各界舆论，也众说纷纭。

　　北京业主维权声讨开发商

　　开发商不答应

　　3月中旬，北京一家中型开发商，迫于业主集体抗议的压力，将准备交付的毛坯房收回，无偿提供装修。

　　北京富丽桃园新开盘一栋住宅楼，价格比前一阶段的销售价格有了较大幅度的下降，降幅超过10%。有业主认为私自降价有失公平，违反了《民法通则》的公平原则，组织大家进行维权活动，联合声讨开发商。有的提出要求开发商退还差价，有的提出用免交物业费等方式来补偿。

　　开发商们则认为，买房是一种市场行为，要有抗风险能力，没有只赚不赔的道理。房屋降价实际上是受到市场因素的影响，并不是开发商能够左右的。买房应承担的风险，不应由开发商来承担。没有哪个购房者会把房子升值赚的钱分一点给开发商，现在房价下降就要求开发商承担损失是说不通的。购房者提出“降价补偿”是一种不合理的要求，开发商没有责任和义务答应。

　　律师们认为，开发商根据市场变化降价求售是正常的合法的商业行为，目前并无足够的法律依据支持退款或退房、补偿的要求。购房交易是在双方自愿的情况下进行的，所签订的合同具有法律效力。根据我国法律，只有合同约定、法律规定和不可抗力等几种情况可以解除合同并要求补偿或赔偿。只要开发商不存在欺诈和违约行为，合同上也没写明“降价需补偿”的话，业主就没有依据向开发商索赔。

　　灰色地带导致社会问题

　　或带来中国房地产灾难

　　目前，只有法律上的公平原则可作为裁定降价补偿是否合法的依据。当然，如果开发商在宣传推销上有欺诈、误导、不当承诺、不当竞争、强制买卖等行为，并有依据证明因之导致业主利益受损，业主可依据民法通则、广告法及反不当竞争、反欺诈等法律，要求乃至起诉开发商给予补偿甚至是赔偿。

　　有专家指出，深圳万科、金地尤其桑泰地产，其开始使出房价降价后差价补偿这一招时，或许只是考虑到了企业利益而采取的销售策略，属于企业行为，客观上却在房地产行业内起了一个很坏的带头作用，可能导致无数购房者跟风，众多企业主动或被动跟风。这就意味着房地产市场有可能堕入无休止的补偿索要的深渊中。

　　另一方面，对非理性购房、疯狂投资购房、恶意投机购房等行为的后果，房价降价后差价补偿起着不应有的风险担保作用——在任何时候，不管出于什么目的随意购房行为，永远没有亏损的风险，这显然会严重破坏经济秩序，破坏经济文明。

　　第三，有了房价降价后差价补偿，谁都会认为未来房价一定比现在高。这样，每个人在购房时会进一步强化投资乃至投机的意识。未来房价上涨后，有了利润归自己。而一旦房价下降，就可以找开发商索要房价降价后差价补偿，自己完全没有了风险。整个市场，就会到处是投资乃至投机购房者。自住需求者会拼命地尽可能趁早买房，投资者更会肆无忌惮、更加疯狂地进行购房投资或投机。宏观调控根本无法起作用。整个楼市就会变得完全失控。

　　一旦房价降价后差价补偿被大家所认同，就会出现这样的局面：由于房价预期的因素，无论是自住型，或是投资型购房者，都会找开发商索要差价补偿或退房。这样，整个房地产就会彻底崩溃。

　　事实上，房地产情势已非常复杂。一方面，在从紧货币政策下，房企普遍感觉缺钱，大量圈地囤地的房企更是严重贫血，为求生存，只得降价卖房卖地。另一方面，由于之前快速上涨的高房价严重透支了未来房价上涨空间，严重透支了未来有效需求，房地产的观望、弃购气氛将继续加重。这样，房价地价必然继续下跌，就会有更多的房企加入到降价销售楼盘的阵营中来，就可能有更多的房地产企业遭遇到老业主索要差价补偿的问题。因此，可以说，房价降价后差价补偿这个问题，如果不被及时有效地解决的话，其对房地产市场的影响，相比于王石的“房价拐点论”、潘石屹的“房企百日剧变论”或万科的降价而言，或将远要大得多。