陈真诚:房地产业另一灾难或将降临(1)-四川在线-房产

　　一旦房价降价后差价补偿被大家所认同，就会出现这样的局面：由于房价预期的因素，无论是自住型，或是投资型购房者，都会找开发商索要差价补偿或退房，这个结果将导致整个房地产业的彻底崩溃。

　　今年以来，由于房价走势预期改变，消费者买涨不买跌，一些开发商只得采取折扣、优惠或直接降价的办法以求使楼盘能尽可能实现快速销售。于是，在一些城市房地产市场上出现了让老业主“恼火”的价格上的差异：同一楼盘同期间产品，后面的卖价比前面的卖价低；或同一楼盘后期产品比前期产品卖价低。

　　这让一些在高价位买了房的老业主感觉吃了大亏，于是，深圳、北京、上海等地连续发生老业主要求开发商进行降价补偿的事件。在这种情况下，或因为担心老业主的“闹事”而影响了公司形象、影响以后楼盘的销售，或因为怕来自舆论的压力，更主要是为了促进销售，于是，有开发商采取象征性补偿办法来安慰老业主：有送装修的，有送物业费的，有送家具的，有送旅游的，还有直接返钱的，不一而足。

　　万科带头引众企业跟进

　　桑泰地产推出全额补偿

　　2007年9月8日，深圳万科公司开盘，万科第五园三期，以毛坯房形式推出映月居和揽月居两个高层单位，均价为14800元/平方米。

　　2008年3月1日，万科第五园对后期推出的抚月居以及映月居、揽月居剩余单位以全新精装修的形式销售，均价下调到11500元/平方米，比之前下降了3000元/平方米左右，出现了同一批产品中后期带装修售价比前期毛坯房售价还低的现象。

　　就在第五园降价的同时，万科启动了计划投入高达亿元的以楼盘品质全面升级为主题的“琢玉行动”：原购买毛坯房的客户每平方米只需付300元/平方米就可以获得1500元/平方米的精装修，相当于补送了1200元/平方米。对更早前购买了一、二期的业主，也将通过“琢玉行动”获得增加公共部分园林绿化、提高架空层活动设施配套等品质改造。

　　但是，价格调整前购房的老业主们认为，两星期前买的房子就已经损失了30—40万元，而“琢玉行动”未能补偿楼盘降价给自己带来的损失。3月8、9日，有十多户老业主自发组织到万科第五园销售中心提出诸如送车位、送20年物业管理费等要求，以弥补降价给自己带来的损失。也有老业主提出要求万科直接补偿差价。万科工作人员虽经多次沟通，但仍未就老业主提出的降价补偿意见达成一致。

　　房地产市场上关于房价下降后差价补偿序幕也由此拉开。

　　从“送精装修”到“现金回馈”，以至后来的“全额补偿”，珠三角地区开发商的“补偿”方式已由原来的遮遮掩掩变成了公开化，并向其他地区蔓延。

　　继深圳万科“琢玉行动”后，澳达实业公司于3月22日开展“春雷行动”，降价幅度更为猛烈：3月29日起，大幅下调旗下于2007年8月份开盘销售的在售楼盘澳城(共386套可售单位)的销售价格，在原有均价28000元/平方米的基础上下调20%-30%，每平方米降价5600-8400元，以期刺激楼盘销售。同时，开发商以总支付费用接近7000万元的规模，以每户家庭享受价值3.8万元的澳大利亚教育机构提供的高阶思考教育和给每户8—15万元装修现金券的方式，对澳城110户符合条件的老业主提供价值4000-4500元/平方米的装修设施。老业主可以持这些现金券到指定的商家购买想要的国际顶级品牌装修设施。