开发商垫付首付款，是馅饼还是陷阱？-四川在线-房产

　　随着房贷政策的出台，从去年11月开始，呼和浩特市多家银行将购房首付款由原先的30%提高到不低于40%，给房地产开发商增加了销售压力。于是，呼和浩特市部分房地产开发商为了回笼资金，替购房者垫付部分首付款向银行套取按揭贷款。开发商此举表面上是为了缓解购房者的首付压力，实则是转嫁了暗藏的“套贷”风险。

　　变相的套贷

　　从2006年起，首府不少楼盘以首付20%的低首付吸引购房者。2007年10月，央行出台购买第二套房产首付款不得低于40%的政策后，呼和浩特市部分开发商为了不影响销售，开始尝试无息贷款给购房者，将增加的10%房贷首付款由开发商自己垫付，但垫付部分首付款有一个条件，购房者必须与开发商签订《垫付合同》，以所购房产做抵押为购房者开出已交首付款的证明收据，购房者凭此收据向银行申请办理按揭贷款。根据合同约定，购房者必须在交房之前将首付款全额补上，开发商再向购房者正式交房。此举在当时吸引了不少有再次置业计划的购房者，但是很多购房者都产生了这样一个疑问：如果期限到了补不上首付款怎么办？当时销售人员的说法是：“根据合同约定，购房者要赔付违约金，开发商可以延期交房。如果提前补上首付款，就可以提前交房。”近日，记者对首府部分楼盘进行暗访时了解到，不少开发商都以分期首付或者垫付部分首付款的形式诱导购房者。

　　内蒙古社会科学院经济研究所孙学力研究员认为，开发商垫付首付款其实是一种变相的“套贷”，这样做是开发商在国家宏观调控政策作用下，售房出现困难，为缓解资金紧张而采取的措施。

　　无力还贷的连锁反应

　　一位不愿意透露姓名的炒房人士告诉记者，开发商垫付首付款实质是代购房者向银行“套贷”，这完全是开发商卖不出房子时的无奈之举，而且开发商根本不会真的垫付首付款。

　　记者在采访中了解到，在北京、上海等地曾经兴起由银行提供零首付住房按揭贷款，央行于2001年作出“严禁零首付个人住房贷款”的规定。孙学力研究员称，开发商垫付首付款是在变相降低首付款额度，目的就是促进销售，购房者如果贪图便宜，从银行得到贷款后，万一无力还贷，势必会引起一系列连锁反应。“如果购房者到期不能补交首付款，根据合同，即使按月支付了按揭贷款，还是无法拿到房子。期望短期内获利还款的炒房者最有可能面临这种情况。”孙学力研究员说，“就算炒房者如约补交了首付款，但是房子没能及时出手，一旦无力还贷时，房屋产权证就会被开发商转移抵押到银行拿到银行贷款，顺利实现资金回笼。”

　　近日，记者就此采访了首府几家开展房贷业务的银行的相关人员，中国工商银行内蒙古分行一位不愿意透露姓名的工作人员告诉记者，银行根据开发商提供的材料为购房者办理按揭贷款，银行无法辨别开发商垫付首付款的行为。

　　应尽快建立防范机制

　　内蒙古莲禾房地产经纪公司策划总监沈旭认为，开发商为购房者垫付首付款现象在深圳、广州等不少城市也出现过，由此带来的风险应该引起有关监管部门重视。我国住房贷款市场应该尽快建立健全防范机制，银行发放房贷数量要加以约束。

　　沈旭说，房地产市场的高房价会把一些缺乏信用的贷款风险掩盖起来，个人住房贷款的风险暴露期一般为3~8年，只有购房者拖欠房贷，风险才会浮出水面。

　　业内专家提醒购房者，房贷违约将带来很大的负面影响，一方面购房者将被收取较高的罚息；另一方面购房者拖欠房贷的信息将被记入银行的征信系统，今后办理金融业务将受到限制。

　　专家提醒，购房者在贷款购房过程中一定要客观估计自身的经济能力，切莫贪图开发商所谓垫付首付款的便宜，以免自食苦果。