滞销供大于求开发商纷祭零首付法宝-四川在线-房产

　　当投资性购房因地产新政作用而被挡在售楼部门外后，开发商开始把住房刚性需求支持的首次置业者奉为“门上客”。不过，对有月供能力却无足够存款来支付两成首付的首次置业者们来说，即便在楼市丛林中淘到一套心爱的小户型，那也只能去看看样板房，望梅而止一下渴。开发商也悄然发现了这一群购房人的心理，顺势而为推出了“零首付”和“分期首付”优惠。不过五一期间，广州房管局就勒令三家搞“分期首付”楼盘，“严禁类似现象再次发生”。而在东莞，此类的“零首付”或“低首付”楼盘广告，也时而出现在路边的广告牌上。记者采访发现，东莞城区少数楼盘确实存在低首付情况。

　　调查

　　确有“低首付”楼盘

　　年初时，不少楼盘广告宣传上出现了“2万首付入住”、“最低5万首付”甚至“零首付”的字眼。位于南城汽车站附近的一个规模较小的楼盘，在住宅产品推广时，曾打出“2万即可入住”的宣传标语。该楼盘目前住宅产品销售已进入尾声，只有少量尾货在卖，现在主推商铺。

　　记者近日前去采访时发现，“2万首付即可入住”的优惠措施，购房者仍可享受。不过该优惠只限于建筑面积37平方米的单身公寓，该单位套内面积约为27平方米，均价5000元/平方米，总价约18万元。按目前实行的房贷政策来算的话，最低首付为两成，约3.6万元。

　　该楼盘现场售楼人员说，“买单身公寓，只需付2万元的首付，其余房款可帮你做按揭。记者问，只需2万元，其他的房款按揭一定可以办下来是吧？该售楼人员说，放心，肯定会给你办下来的，我们这个楼盘就是以单身公寓为主的，现在基本都卖完了，五月底就要入伙了。如果房产证等办不下来，业主也不会这么快就入伙。”

　　南城中心区报业大厦附近的一楼盘五一开盘推广信息中也明确提到“首付一成”。5月6日，为了求证信息的真实度，记者来到该楼盘。销售人员告诉记者，首付一成确有其事，不过只是针对两成首付为6万元的小单位。买家可交付一成首付3万元后，签订购房合同，剩余一成首付，可利用银行信用卡分两年来还款，如果信用卡的信用额度不到3万元的，买家甚至可利用两张信用卡来还款。销售人员对记者强调到，哪家银行的信用卡都可以。据了解，目前东莞一般采用降低首付来促成销售的开发商，大多是规模小、名气小的地产公司。

　　也有假“零首付”

　　在南城CBD附近的另一小户型楼盘，其开盘时，就宣传可“零首付”买房，但此“零首付”非彼“零首付”。

　　经售楼员反复解说，记者才明白这个“零首付”是楼款和装修费用相互抵消得来的。拿该盘最小户型来说，建筑面积为37平方米，按均价7000元/平方米来算，总价约27万元，两成首付约5.4万元。而该户型是送装修的，装修费、部分家电的价值总额在5万元。这样一来，首付和装修费相互一抵消。相当于买房人拿了5万元去给毛坯房做了个装修。这样一个宣传招数，就成了偷换概念。

　　分析

　　小户型供大于求开发商销售压力大

　　零首付、低首付现象，并不是啥新鲜事，早在1996年左右的时候，就已经出现在广州、深圳。一长期从事投资职业顾问的专业人士说，采取低首付的销售手段，对开发商来说也是迫不得已的举措，特别是在从紧货币政策的金融背景下。

　　去年楼市快速膨胀，使得东莞变成了一个穗深投资者的投资地。虽没有明确的数字来证明投资客的成交买家所占东莞整个交易量的比例，但不少业内人士估计，去年东莞住宅30%的成交量，是由投资客拿走的，虽只有30%的成交量被投资者占去，但这个1/3的份额，却把东莞楼市推到了一个投资性产品大量涌现的高峰，加上90/70政策对整个住宅市场的刺激，小户型为主的楼盘更多。拿城区来说，粗略一算就有卡布斯国际广场、中信德方斯、第一国际、时尚岛·蓝钻、城南尚品、汇景·上层、城市假日、东海阳光、君悦2046、名门世家、天诚康桥等11个楼盘。

　　小户型楼盘本是主要面对投资客的产品，可9·27政策出台后，受首付及利率限制，许多投资客退居“二线”，待机而发，而积压下来的、正在开发中的小户型渐渐成了观望期中的“销售大军”。一些对小户型产品垂涎三尺的白领人士虽有月供能力，大多却无支付楼款首付的积蓄，由此以来形成了小户型产品供大于求的市场局面。

　　瑞峰置业总经理陈强表示，投资客暂时隐身了，可小户型的楼还得照卖，有些开发商想以“降低首付”的策略来留住自住客，也是迫不得已，是可以理解的。

　　说法

　　银行信贷风险会转嫁回开发商

　　以公寓为主的小户型，面积30-60平方米，总价最多40万元，低的约15万，两成首付约3万-8万元。面对首付金额较小的小户型，开发商降低首付的做法一般是，先帮业主垫付一部分首付，等交楼入伙之前，再由业主把首付款交齐。那么，扩大业主信贷额度以此来降低首付的情况，有无增大银行的信贷风险呢？

　　瑞峰置业总经理陈强说，一般情况下，银行和开发商之间都会签订合约。降低首付后，一些经济实力不强的人加入到了购房队伍中去，一旦房价下跌，房屋成为负资产后，“断供”的可能就会出现。到了那时，银行就会根据合约，把房产退给开发商，从而收回贷款。

　　工商银行东莞分行信贷部的一工作人员表示：这样的做法从表面来看，虽然不会给银行增加信贷风险。即便出现个别“断供”现象，银行也不会产生金融危机。但如果经济不景气，房价下跌周期长的话，大范围内出现断供情况，开发商没有足够资金支付给银行，这样一来，银行的信贷资产回报率就会大幅下滑，对金融市场会形成一定的冲击。

　　在3月18日，十一届全国人大一次会议闭幕后，温总理在回答记者提问时坦言：2008年恐怕是中国经济最困难的一年。在国民经济发展遭遇困难的时候，更要警惕降低首付这类可能增加金融风险的做法。

　　提醒

　　别被零首付“迷”了眼

　　业内人士提醒，对于降低首付的楼盘，买房人一定要综合考虑楼盘性价比、开发商品牌等因素的情况下，选择一些符合自己经济实力的住房。降低首付也好、零首付也好，该交的钱，总归是要交的。如果不把首付一次性交清，把购房压力不断地往后推延，等交楼后，不但要交付剩余的首付款，还要装修房屋、置办家具、还要按月还贷，生活压力难保不会加大，再说了，推出“90/70政策”，小户型会越来越多，选择余地也变大，如果钱包不够鼓的话，不妨再等等看。

　　合同需按“二成”来签

　　广东尚融律师事务所操道伟律师说，利用信用卡还首付的情况，本质上是银行帮买房人垫付了一部分首付款，相当于房贷之外，利用了另一种信用消费贷款。这种购房操作方式不存在法律风险，但对购房者来说资金压力增大。

　　面对低首付时，购房人一定要看清合同。若合同中是按二成首付来签约的话，就没违反国家信贷规定，若合同中按照一成首付或低于二成首付来签约的话，购房合同因违反了国家房贷政策而不具备法律效益，日后一旦发生房产纠纷，购房人可能不能依靠有效的法律文件来保护自己的权益。所以，签购房合同的时候，一定要看清楚合同上有关首付的条款。