政策抑制楼价上蹿开发商缺钱楼市起打折风-四川在线-房产

　　2008年的楼市，可谓“乱花渐欲迷人眼”。继深圳、广州、上海等地部分楼盘的价格松动后，京城楼市近来也悄现 “一次性付全款八折”“买房送大礼”等“打折风”。相较于以往疯涨且坚挺的房价，近期开发商的一些降价“打折”行为，以及楼市的一些异动现象，是否意味着房地产市场的调整已经开始？记者对此进行了调查。

　　 “打折风”渐起：“低开高走”促资金回笼

　　这一轮楼市“打折风”中，万科无疑是“动作”最大的一个。从珠三角一路刮到长三角，万科的“打折”，使得本是局部的调整呈现了扩散态势。

　　记者调查发现，实行打折或者赠送实物促销的，多数是一些大的上市公司项目或老项目的尾盘。

　　北京万科有关人士告诉记者，项目如何定价主要是依据市场情况，对于万科这样项目较多的龙头企业，资金流快进快出是一个重要原则。

　　“链家地产”市场研发中心的调查显示，目前北京在售楼盘中约有七成多项目在打折销售，打折幅度一般为九五折至九九折之间。这表明，北京楼市开始进入高位调整期。

　　与开发商的一些暗自降价行为相反，楼市成交量持续着低迷状况，市场观望气氛日益浓重。北京市房地产交易管理网数据显示，今年2月北京市二手房网上签约套数仅为1004套，相比1月份降幅超50%，创下自去年7月实行存量房网上签约以来的最低点。

　　“连续多次加息，再加上对第二套房的限制以及经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房政策的不断出台，一定程度上改变了人们对于房市的预期，北京楼市会变得有些理性。”中国社会科学院倪鹏飞研究员如是评价。

　　高价地频“流拍”：开发商正视疯狂拿地风险

　　进入2008年，曾经一度疯狂拿地、频争“地王”的开发商们，面对土地供应，普遍显现出“发蔫”症状。

　　1月8日，与两年前曾拍出26亿元“地王”的北京广渠路36号地仅一街之隔的广渠路15号地惨遭流标。规划总建筑面积66万平方米、被业内认为可能是新“地王”的朝阳区来广营乡清河营村1号住宅用地开标，因参加投标的开发商不足3家，也在去年底以流标收场。

　　“真是太意外了。”中原地产华北区域总经理李文杰在得知拍卖结果后连连摇头。在他看来，这些“绝版”地块地段好，周围的配套设施也已比较完善，“应该拍个好价钱”。土地市场连爆冷门的现象也在其他地方上演。

　　“随着政府打击开发商囤地的力度越来越大，开发商开始正视大量拿地的风险。加之面临信贷紧缩形势，开发商资金链紧张，无疑是这些地块流标的最大原因。”北京师范大学董藩教授指出，土地价格过高，会严重透支未来的房地产价格。

　　国土资源部有关负责人向记者表示，国家近期加强对闲置土地加大监管，规定开发商不能分期获取土地证，防止开发商依靠少量土地 “滚雪球囤地”，亦可防范金融风险。

　　流动资金减少：开发商从未这样缺钱

　　“今年中国房地产公司面临着前所未有的融资艰难期。”SOHO中国总裁潘石屹坦言，这些困境包括：公司负债情况是否危急；同类住宅开发商之间竞争如何解决；面对保障性住房，自己的产品定位如何找准市场需求；从紧货币政策将减少按揭贷款，如何应对其对需求量的影响等。

　　记者在调查中了解到，目前银行信贷紧缩越来越明显，很多中小房地产公司已经不能获得银行授信，同时大公司的授信额度也被削减。

　　一些开发商反映，房地产业以前贷款充足时，投入的资金会产生好几倍的乘数效应，一笔贷款可以转几个项目。而今，传统的银行贷款之路难以走通，而国内监管部门对房地产公司首发上市的严格审核，上市或增发融资也相当困难。

　　“金融是房地产的‘血脉’，从紧的货币政策‘卡’住了房地产市场的‘咽喉’。”南京网尚房地产公司总经理胡光辉认为，土地价格的降低最终也将传导到一手房，因为地价下跌会大幅减少成本。

　　破“以地生财”税收格局：有望间接平抑房价

　　“政府针对房地产的本轮调控，表现出国家让利于民的价值取向。”南京市房管局副局长郭宏定认为，许多城市房地产税收近年大幅增长，最极端的表现是去年“面粉贵过面包”现象。而从紧的货币政策，有利于扭转地方“以地生财”的税收格局，可以让开发商疯狂追逐土地价格的现象回归理性。

　　记者在采访中了解到，依托资本市场融资一直是上市房企大胆圈地的原动力，而IPO融资后禁止买地的规定，意味着开发商只有加速开发已有项目，快速销售回笼资金，然后用所得的资本金再去拿地。这样“地王”现象可大大减少，有助于短期内增加楼市供应，进而起到抑制房价的作用。

　　2008年国务院已明确将 “抓紧建立住房保障体系”纳入政府工作规划中。显然，房地产政策向住房保障倾斜，比争论房价“拐点”是否到来更有价值，人们更期待一个平稳理性的房地产市场的到来。