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楼市遇冷 投资新型菜市场本小利大"油水"厚
http://www.scol.com.cn 四川在线   (2008-1-10 9:47:19) 来源：华西都市报
 
　 上月28日，全国首家“农贸超市整合体”——美好家园购物中心亮相温江，开创了农贸市场与购物超市结合的全新模式。美好家园投资公司表示，“三年内要在二、三级城市发展300店”。与此类似的是，“农夫菜市”也将在成都市区开出30个菜市。记者了解到，随着未来两三年内二环路内所有大棚菜市的全部拆除，成都将会出现至少80家左右的新型农贸市场。这种以菜市场为核心、兼顾日常消费的模式，已成为商业地产的生力军，成为投资者关注的“香饽饽”。

开创新模式　小菜市开始升级了

　　有着统一的规划，干净整洁的内部环境，没有了嘈杂和脏乱的感觉，买菜将会像逛超市一样，这样的超市将大量出现在我们的家门口。1月6日，记者来到位于温江的“美好家园购物中心”看到了全新的买菜购物新模式：楼下是菜市场，楼上是购物超市和百货区，超市区中有副食、粮油、日杂等，百货区中有日常用品、服装、化妆品等，现场人流如织。当天来这里消费的杜阿姨表示，“来这里买菜购物一起解决，真是太方便了！”

　　与此相应的是，近年来，随着农夫菜市以及市内众多综合性新型超市型菜市场的大量涌现，一夜之间，菜市场已经掀起了升级换代的浪潮。据了解，农夫菜市作为成都市政府新打造的民心“菜篮子”工程之一，全市共规划建设30个，已建10个，2007年规划建设5个，其余15个也将陆续完成。洗面桥巷、老马路、光明厂、白马寺、旅游村、肖家村等农贸市场作为第一批实施这一规划的项目，而且在建成后将实行品牌化的统一经营和管理。

　　近日，记者在位于红星路东升广场旁的农贸市场发现，该菜市走的也是综合体模式，一、二楼为农贸，三、四楼为酒店。不久前，城北某楼盘也推出了社区综合性农贸超市型菜市场，像这种紧邻着周边社区、利用小地块开建的小菜市越来越多。

本小利润高　新型菜市成投资新宠

　　前不久，位于洗面桥巷的农夫菜市在周边社区居民的热烈期待中开盘，当日现场人山人海，销售异常火爆。虽然此前该市场并没有做任何广告宣传，但其推出的300余个摊位却迎来600个左右的排号，现场甚至出现了四五人争抢一个摊位的现象，300余个摊位当日就售罄。

　　为什么菜市场会如此受到热捧？已连续投资多个菜市场的唐佳平先生表示，“菜市场的摊位一般都不大，通常只有几平方米左右，而且单价也不会特别高，不少铺位仅3万元左右就可买到，即使大一点的摊位总价也不过6万元左右，投资门槛较低，需求旺盛。另外，菜市场的摊位一般都比较好出租，可以实现常年收租。因此本小利大而且回报稳定，是目前菜市摊位和商铺大受追捧的原因。”

　　在天涯石菜市场，商家黄大姐告诉记者，“我做干杂生意8年了，对菜市场的经营收入比较清楚。我在这里买了两个摊位，总投约7万元，按现在农贸市场200元／㎡租金算，我一个摊位租金每月就是600元，一年就是7千元。这样只需5年左右，我就可以收回投资了，投资回报率近10％。”


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投资菜市场 风险意识不能少

　　在楼市普遍趋冷的情况下，新型菜市场的出现，无疑给众多投资客带来了一个全新的投资渠道。但任何投资都会有风险，投资菜市场也必须考虑和规避必要的风险。投资专家给出以下五点风险提示——

风险一：看准口岸和摊位位置，小心买个烫手山芋。

　　商业地产全凭口岸，即使菜市场摊位也有好坏之分，而位于人流必经之地的出入口，是不错的摊位，可以考虑购买；另外，一、二楼比较容易出租，但三楼以上，建议投资要谨慎一些。记者也从多个菜市场发现，菜市场一、二楼好出租，三、四楼要困难得多。

风险二：社区人口有限，防止市场总量供过于求。

　　由于菜市场的开发风险小、投入低，所以不少投资商大量地开发菜市场，盲目扩大菜市场容量，致使相当部分摊位和商铺长时间无法出租，无法保证投资者的收益和回报。记者在九眼桥、洗面桥、华西坝多个新型菜市场看到，其市场出租率仅有26-57%，尚有大量商铺和摊位闲置。

风险三：充分了解新老菜市拆迁入场时间

　　一般来说，新型菜市场的出现，都是打着附近旧菜市场要拆迁的名义而建造的，而投资者也看到，附近的菜市场的确脏、乱、差，但当你买下时，有可能旧菜市场迟迟无法拆迁，新型菜市场出现长期空置的情况，有的空置几年也是常有的事。所以在购买时，一定要了解新旧市场的拆迁和入场时间，以及旧菜市商家们的意见。

风险四：规模过小、形态单一的菜市慎买

　　一个新型菜市场的经营，必须包括蔬菜、水果、生肉熟食、冷菜、鱼鲜、干杂等，而一个真正有发展空间的菜市场，将是一个综合性的商业地产市场，它应该是一个以菜篮子为核心经济，包括日常百货、餐饮娱乐、零售购物等在内的一个完美的菜市场，应当是一个非常聚集人气的社区购物中心，只有更加丰富的业态，才能形成更加有影响力的消费中心。

风险五：弄清所投资摊位的权属性质

　　不少菜市场都是40年的摊位使用权，且无独立产权，原因是这些菜市场摊位根本不是建筑体，因此无法办理产权。但有部分菜市场是可以办理产权的，尤其是菜市场周边临街部分的独立商铺，这些商铺都是有永久产权的。而且，这些商铺可租给零售或冷菜店，适合多种经营，人气可以保证。
 
     记者 欧波     
    
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