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北京房价“下降”调查
http://www.scol.com.cn 四川在线   (2008-1-22 10:34:51) 来源：中国房地产报　
 
　　“2007年上半年北京楼市的涨幅太大了，可以说现在房地产市场许多楼盘的价格都要高于其本身的价值。那么现在一些项目开始降价打折，应该说这只是让价格回归到正常的范围内。”北京锦宏行房地产经纪有限公司总经理苏文站在办公室窗前如是说。窗外，雪花飞扬，京城下起了入冬以来第一场像样的大雪。

　　而最近的楼市似乎早已“大雪纷飞”，据中国城市典型地产指数系统办公室提供的资料显示，2008年第1周，北京住宅期房共成交1266套，成交面积13.96万平方米。与上周相比，成交套数和成交面积均有明显下降，下降幅度分别达到27.41%和31.48%。

　　不光成交量大幅萎缩，一向坚挺的北京房价似乎也已经开始“摇摇欲坠”。最为明显的，莫过于近期一些楼盘已经开始出现大幅度的降价打折、赠送家电等促销活动.

　　打开各大主流媒体网站，到处都是楼盘打折促销的信息。芸芸楼市，到处一片“京城何处不降价”的景象。

　　尽管如此，记者近日跟踪调查了一些新开盘项目，似乎却并没有发现传说中描述的楼市价格战。

　　市场真相

　　1月13日，记者突然收到了北京昌平某项目的广告短信，记者随即按照短信提供的售楼热线打电话咨询。

　　当记者问及能否给予打折时，销售人员明确表示除了全额付款能给9.85折，其余均不给予折扣。

　　“当然如果你是高校的老师，我们能再给您4个点的折扣。”该销售人员补充说，“不过一定要单位开具的工作证明。”当记者表示是否能给与老师同样的待遇，这位热情的小伙子却直接拒绝了：“我们给老师折扣是因为当时这个楼盘开发的时候跟几所高校有协议。”

　　从该销售人员那里还得知，这个去年12月中旬已经开盘的项目，在周末的时候，每天的销售量大约能达到40套左右。

　　“您知道，北京的地块都具有不可复制性，您说说真正有哪个楼盘降价了啊？现在连燕郊的房都已经卖到了六七千一平方米了。”当记者谈起房价会继续下降的顾虑，这位销售人员显然有不同的看法。

　　无独有偶，记者前段时间陪朋友去国贸生活馆看房，这个位于朝阳区百子湾路的项目，去年11月最新开盘的9号楼均价显示为16500元/平方米，当朋友问及是否有打折促销的优惠活动时，该售楼处的销售人员也同样表示了否定。

　　面对当前房地产市场疑似“退烧”的状态，这位韩姓销售人员告诉记者，当前国内物价迅速上涨，国家为了抑制消费便出台了一系列的货币金融政策，当调控效应初显后，房地产市场便进入了观望期，再加上年底本身受淡季因素的影响，成交量呈现大幅萎缩状态也属正常现象。

　　“其实这些政策针对的是整个宏观经济，并不只是房地产行业。每一项货币政策出台后都会有一个市场观望期，但每段观望期过去之后，房价依然没有降。”韩先生分析起来俨然一个专业人士。

　　事实上，在记者的采访过程中，也确实发现很多楼盘均有打折优惠的活动。当记者询问今年1月5日才开盘的学院派项目时，该处的销售人员表示，全额付款可享受9.7折优惠，而按揭付款则是9.9折优惠。

　　此外，位于北五环沿线一带的北纬40°四期项目，目前均价为14500元/平方米左右，全额付款能享受到9.5折优惠。按揭付款的折扣则为9.7折或9.9折不等。

　　而对于此前被媒体报道加入降价行列的SOHO北京公馆，SOHO中国相关人员告诉记者，该项目自开盘以来便一直给优先购买的大客户以及一次性付款的客户比较大的折扣。“此举的主要目的其实就是为了回报客户。”该工作人员表示。

　　“其实年底打折是非常正常的现象，一些开发商为了快速回笼资金，跟工程队、材料供应商等结账，就会采取一些促销的手段。其实以往都是这样，只是今年似乎格外被媒体关注，但这并不能说明北京的房价已经开始下降。”21世纪不动产高级分析师孟奇在接受本报记者采访时如是说。

　　降价内幕

　　记者在采访调查过程中还发现，一些所谓的楼盘降价，实际上只不过是开发商为了促销而采取的一种“造假手段”。

　　26岁的李小姐去年11月刚在北京买了房，这样一位“逆市而上”的勇者，显然对最近房价的走势仍然保持着高度的敏感和热情。因为很多人都有一个习惯，就是在买过东西之后还会看看同样商品的价格，盘算着自己是亏了还是赚了。

　　李小姐告诉记者，去年9月她在富力桃园看房的时候，均价是11000元/平方米左右，当时开发商所给的折扣只有9.9折。但根据近期富力桃园显示的价格来看，16000～17000元/平方米的均价，打折后为13000～14000元/平方米，实际价格仍然略有上升。

　　“从去年买房到现在，你后悔吗？”在记者的追问下，李小姐笑着摇摇头，“根据我的买房感觉来看，房价目前还是没有降。只是因为现阶段交易量少了，开发商就借着促销的幌子来吸引购房者。”

　　据中国城市典型地产指数系统办公室提供的数据显示，2008年第一周北京住宅期房成交价格与上周相比小幅上升。内城区和远郊区的平均房价为19835元/平方米和7525元/平方米，分别上涨了7.79%和13.24%。北京市房地产市场的价格依然处于上升趋势。

　　苏文在接受记者采访时表示，近两年北京市场普通住宅的供应量非常小，但是需求却在持续增加。排除硬性需求外，市场上还存在着投机炒作的成分。当市场的供应量远远达不到需求的状况下，普通住宅的价格便被抬升上来。而当价格上涨到一定阶段，超出老百姓的购买能力时，便形成了当前的“有价无市”现象。

　　明天房地产开发有限公司业务总监贾玉鹏也与苏文持有同样观点。他认为在2007年上半年楼价上涨速度过快的状况下，购房者已经背负了较大了资金压力，而当宏观调控一系列政策出台后，利率的不断调整又加重了购房者的还款压力，因此市场上便形成了较为浓厚的观望氛围。

　　“从我了解的情况看来，其实目前市场上一些价格与价值相等的楼盘的都卖得挺不错。降价打折的楼盘不外乎是价格定得过高、清扫尾盘和虚假降价这么几种情况。”贾玉鹏说道。

　　“并不是所有房地产开发商都有充裕的资金，尤其是中央出台货币紧缩的政策，很多开发商的资金压力加大，为了回款，降价也是不得已而为之。”一位不愿透露姓名的开发商坦言自己项目遭遇资金瓶颈时感慨道。
 
     吴雅卿     
    
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