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关注：“阳台红灯”亮给开发商还是购房者？
http://www.scol.com.cn 四川在线   (2008-1-11 11:02:46) 来源：今日早报 　
 
　　“我去年上半年在城北买的房子，带一个10多平方米的入户花园，只算一半面积的。今后可能买不到这样的户型了。”网友candy近日在论坛上发了一则帖子，语带“炫耀”地介绍了自家还没拿到手的新房户型。

　　她如此炫耀，是因为她家那实际有近20平方米、却只算一半面积的入户花园。这样的好事从今年1月1日起，在杭州楼市还真不太有了。

　　2007年岁末，杭州市规划局公布了《关于阳台建筑面积测算的规定》，对阳台的定义及其在建筑面积上的计算方法作了严格限定。而根据该规定，目前杭州楼市十分流行的入户花园，面积如果超过8平方米，就要按全面积计算。

　　这也就意味着，今年以来作为不少楼盘卖点的大面积入户花园，将无法再享受只计算一半面积的优惠。以往开发商最喜欢采用的“送面积”卖楼法要受限制了。如此一来，杭州的房价会因此而有所下降吗？

　　杭州楼市流行“送面积”

　　刚刚过去的2007年，楼市给人印象最深刻的改变莫过于90平方米房源的“重出江湖”。众多中小户型在这一年集中亮相，万科·魅力之城、滨江万家花城、华元·芳满庭、美达·九月庭院、昆仑·红苹果、银树湾、嘉泰·馨庭等楼盘，都有相当部分的房源是90平方米以下的中小户型房源，总的供应量在1万套以上。而与之前的户型很不同的是，“送面积”成为各大楼盘吸引买房者眼球的高招之一。

　　去年11月初开盘、700多套房源被抢购一空的芳满庭，就是一个典型例子。按照奇偶层数有所不同，一个87平方米的三房两厅，如果奇数层朝南的次卧室和朝北的书房有免费露台赠送，则偶数层就在朝南的主卧和朝北的客厅外面错落设计了两个赠送露台。这样一来，建筑面积不到90平方米的户型，实际可供使用面积就可能达到110平方米以上。

　　除了露台，只算一半面积的入户花园，也是去年上市的不少楼盘的经典设计。开发商送得不手软，购房者也买得很高兴。“80多平方米的房子，实际使用可以达到100多平方米，这种事情当然欢迎。”网上留言最多的就是这句话。

　　大型入户花园即将“绝版”

　　但从2008年起，楼盘中阳台设计，开始有了严格的面积规范。这意味着今后大型入户花园即将“绝版”。

　　元旦之前，杭州市规划局发布了《关于规范阳台建筑面积计算的规定》，对阳台作了一个细致、全面的解释。根据规定，阳台泛指有永久性上盖、有围护结构，与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施，供使用者进行室外活动和晾晒衣服的建筑空间。阳台按结构形态可分为凸阳台、凹阳台和凸凹复合型阳台三种基本类型。在眼下的住宅设计中，凸阳台一般为传统的晒衣阳台，凹阳台一般为新出现的入户花园，当阳台由凸凹两部分构成时，为复合型阳台。

　　规定特别强调的一点是，阳台、露台、空中花园、入户花园等建筑空间面积不可过大、进深不可过长，否则将视为非阳台建筑空间，全部计算建筑面积。具体的尺度把握上，凹阳台(入户花园)的水平投影面积不大于8平方米、进深(取阳台结构板外缘至外墙外缘的最大垂直距离)不大于2.4米；凸阳台和凸凹复合型阳台的水平投影面积不大于10平方米、进深不大于2.4米。如果超过这些比例，无论是哪种阳台，都必须按照全部计算建筑面积。

　　除此之外，针对目前越来越多的挑高阳台，规定也作出了一些限制。上盖高度小于两个自然层的挑高阳台，也需要按规定计算一半建筑面积；不过，上盖高度达到或超过两个自然层的挑高阳台，则不需要计算建筑面积。目前杭州楼盘中出现的挑高阳台，一般都是高度为两个自然层的阳台，依旧是属于赠送部分面积。除此之外，阳台上盖宽度如果不大于0.6米，阳台也不需要计算建筑面积。但如果一户的阳台板相连的两个相邻阳台，需要按一个阳台计算指标，并相应计算建筑面积。

　　从2008年元旦开始，杭州市范围内(包括各县市)尚未取得《建设工程规划许可证》的建设项目，都要严格按照这个规定来计算阳台面积。

　　新规影响波及所有新盘

　　“去年出台的‘3万平方米新政’，对楼市的影响是很直观的，拿不出预售证就只能推迟开盘。但这个关于阳台的新规定，影响没那么快地体现出来，但却丝毫不比‘3万平方米新政’的波及面小。”杭州某开发商这样评价这个新规定。

　　赠送面积，是楼盘销售中最有效也是最吸引人的设计。根据相关规定，地面以上层高2.2米以下的房屋销售时不计面积，于是2.2米以下的步入式飘窗、赠送的大面积错落式露台、只算一半面积的入户花园、生活阳台等等，这些令人眼前一亮的设计元素，都成为了2007年的户型主流元素，成为增大房子使用功能的变通手段。但是，根据这个新规定，这些原本可以免费赠送、或者是只计算一半面积的设计，都有了严格的面积上限和设计要求。

　　这个政策对于杭州楼市的影响有多大？“入户花园、挑空阳台，都是现在户型设计中的基本元素，基本上已经作了方案，但没拿到施工许可证的楼盘，都需要调整规划。而新规划的楼盘，在一稿方案中，就不会再设计那么多的赠送面积。”杭州某开发商表示，新规意味着今后所有新审批的楼盘中，免费赠送部分的面积，都将有一个限定的上额。

　　据了解，事实上，在新规定正式出台之前的前两个月，相关部门就已经开始严格把关带阳台建筑的方案审批，也有不少开发商提前就修改了楼盘方案。去年11月领出第一张施工许可证的天阳·上河，就是其中之一。“入户花园的面积，调整到了规定许可的‘只计一半面积’的范围之内。整个外立面都作了一些调整。”天阳房产营销总监石焱告诉记者。

　　而新的规定，也在购房者中间产生了比较大的影响。“现在房价这么贵，有赠送的面积当然是越多越好啦！”还在物色房子的陈华快人快语，“我打算就在最近几个月买房子，争取买一套不受新规定限制的房源。”

　　房价为此下降可能性不大

　　“以前有那么多面积都是可以免费赠送，或者是只计算一半面积的，今后都受限制，价格会不会也降点？”购房者沈小姐在网上发表了这样的意见。记者把这样的问题抛给了不少杭州的开发商，但他们都认为：阳台新规对于房价不会产生什么影响。

　　“楼盘卖什么价格，毕竟还是产品品质、地段、开发商品牌以及供求关系决定的，赠送的面积部分只是附加的东西，起不了决定作用的。”石焱这样表示。如此观点也得到了购房者的赞同。“肯定不会冲着那些免费赠送的东西去买一套房子，肯定还是要考察楼盘的品质。”吴小姐说。

　　不过，攻略机构董事长祝军华认为，卡在新规定之前审批出来的带大面积入户花园的楼盘，也许还会有一波涨价的浪潮。“就好像之前的LOFT住宅一样，只计算一半面积的大型入户花园，也因为即将‘绝版’，可能会成为卖点，并且势必有些楼盘会提价。”祝军华说。

　　他认为，阳台新规定的出台，会让90平方米中小户型做得更纯粹，“之前的户型出彩，还有这些因素存在。今后这些都被禁止了，那么真正经典的90平方米标准户型，才有可能出现。”

　　不过另外一名不愿意透露姓名的开发商却表示，从目前来看，尽量增加免费面积的路子行不通了，但以后肯定还会有其他的设计方案出现。“就阳台来说，单个阳台面积要受到一定限制，但一户多阳台并没有受到限制。”阳台新规定中，对于一户多阳台，提到“同一户的阳台板相连的两个相邻阳台按一个阳台计算指标，并相应计算建筑面积”。“也就是说，只要满足不相邻的条件，一套房子还是可以拥有多处阳台的。”

 
     作者 王燕维     
    
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