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中介"拆东墙补西墙" 买卖二手房最好不现过现

http://www.scol.com.cn 四川在线 (2007-12-6 17:21:06) 来源：成都商报

　　四川在线消息　　现状：

　　楼市低迷，中介“拆东墙补西墙”

　　根据本市部分中介公司提供的数据，市场旺盛时大中介公司每天可成交30套以上的二手房，公司一天过手的资金就高达1000万元以上，市场低迷时平均每天过手的资金也达50万元以上。对于一些中小中介，资金流量多时每天也达100万元以上，如此大的资金流量当如何确保安全？尽管主管部门曾出台过相关文件，要求二手房购房款委托给银行等第三方机构监管，但是一些中介公司执行并不到位。

　　记者调查发现，在当前二手房成交低迷之下，部分扩张迅猛的中介公司出现了资金短缺的状况。富房不动产有关部门负责人称，11月份公司除去所有支出，公司赢利仅有10几万元，出现了今年来最低成交记录。“这还算不错了，部分中小中介公司出现了不同程度的亏损！”该负责人称，在这种情况下，部分中介公司只好挪用购房款。某知名中介公司表示，该公司10多个门店，每天仅水电费、铺面租金等费用支出便高达2万元以上，9月份平均每天还能赚到5000元左右，可进入10月以来平均每天亏损达1万元以上。为应对困难局面，少部分中介公司不得不采取员工裁员、关闭部分门店等缩小开支，以确保公司经营工作的继续运转。业界人士认为，在这种情况下，如果购房款监管不到位，中介公司可能“拿今天堵明天”，“拆东墙补西墙”，补不上窟窿就容易引发资金风险。据知情人士透露，一些中介公司挪用购房款主要有四大用途：一是用来炒房，大宗购买自己代理的楼盘，人为造成房源紧张，同时也通过这种方式来肆意抬高房价，从中获利；二是替客户赎楼来赚取佣金，按揭之中的二手房要进行交易必须先赎楼，中介会利用自己的先天优势，用其他客户放在中介手里进行托管的资金先行垫付这笔房款，从中赚取总房款的2％~3％作为佣金；三是作为自己的经营资金；四是放在银行吃利息，有些大的地产中介一年之内从托管的资金中获得的利息即可达几十万元。　

　　对策：

　　交易资金须全程监管

　　据了解，关于购买二手房资金监管方面最近的一份文件是今年1月22日，建设部和中国人民银行总部联合发布的名为《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，明确今后客户交易结算资金必须设立专用存款账户，运行情况要随时接受监督。据市房管局相关人士介绍，该局也早已建立了由市房地产交易中心代存的资金账户，只是此前未作强制性规定，一般都采取自愿方式。房地产交易中心代为暂存资金，可以最大限度降低市民资金风险，即市民可在办理买卖登记手续时，由买方将购房款存入交易中心指定银行，待办理过户后，由交易中心将购房款直接付与卖方。但记者从各大中介公司反馈的情况看，买卖双方都嫌通过房管局监管账户比较麻烦，因此目前购买私房的购房款交付主要有两种方式：一是买卖双方友好协商自行交付，一种是直接由中介监管并转交给卖方。

　　业内人士认为，虽然政府有文件规定，但具体执行情况如何，并没有实质的监管政策，在市场行情好的时候中介公司或许还会执行，楼市成交低迷，极易引发资金风险。以中天置业这起卷款事件来说，该公司此前也在银行开设了专门账户做购房资金监管，可老板蒋飞涉嫌带走的款项中有很多资金是本应交给银行等第三方监管的购房款，这说明监管上仍有很大漏洞。

　　21世纪成都区域分部市场部经理舒宁表示,这次发生在中天置业的卷款事件对整个行业带来了恶劣的影响，当前该公司确保资金安全的具体做法是：以总公司名义与银行签订协议，在银行开设固定账户，交易款项由银行直接监管，提款人必须经过公司、买卖双方均同时签字、盖章认可，经银行向有关责任人进行核实，最后款项直接打到卖房者的账户。在此过程中公司及有关责任人均无权从银行提款，而银行的审查也非常严厉，缺了任何一方认可，交易都无法进行。同荣地产总经理冯军表示，该公司也是在银行开设客户交易结算资金专用存款账户，房产买方将资金存入或转入客户交易结算资金专用存款账户下的子账户，待交易手续完成后通过转账的方式由银行直接划入房产卖方的个人银行结算账户，整个过程不得支取现金。

　　记者在采访中发现，当前成都70%以上的中介公司都通过交易的第三方———银行，对交易资金进行监管，然而很多消费者却认为实施资金监管后手续比较复杂，从而直接将现金交给中介方来完成，隐患极大。记者昨日从成都市房管局获悉，他们正在制定加强二手房交易资金监管的相关政策。

　　对于消费者而言，要选择已经建立交易资金结算监管方式的经纪公司，同时要明确二手房交易资金监管的3个问题：一是，确定监管形式———分账户管理，房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金；二是，明确资金权属———属于交易当事人，明确该资金独立于房地产经纪机构或交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构或交易保证机构的负债，其所有权属于交易当事人；三是明确资金交付条件和具体方式———与房地产经纪合同中的约定一致。

　　他山之石：

　　广州二手房交易资金将全程全额监管

　　中天置业卷款事件发生后，广州市国土房管局相关负责人表示，保证资金安全的根本在于制度建设，中天事件催促广州进一步加快二手房交易资金监管系统的推出。广州市房管屋交易主管部门已经计划将二手住房的买卖和租赁信息纳入该局房屋管理系统，推行二手住房网上交易和网上租赁，参照一手住房预售款全程全额监控的做法，实行二手住房交易资金全程全额监管，真正实现一、二、三级市场各类信息的全面、公开、规范公布，进一步堵塞监管漏洞。记者万金龙

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