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半月无一成功 土地"底价拍卖"开发商很不适应
http://www.scol.com.cn 四川在线   (2007-12-13 10:22:13)
 
　　四川在线消息　　起拍价160万元/亩土地拍到263万元/亩仍不能成交，“底价拍卖”考验政企理性

　　底价拍卖，对于成都房产界而言，在一个月前还是一个比较陌生的名词。但随着这11月以来都江堰、龙泉、郫县几宗土地采取此种方式的推出以及失败，这个词已越来越广泛得为业界关注。记者获悉，11月27日都江堰首次采用底价拍卖方式推出的6宗土地，但最终因为拍卖最高价未达底价而全部未能成交；11月底龙泉也采用底价拍卖方式推出200多亩土地，但也因最高价未达底价而未能交易。12月7日郫县也尝试采用底价拍卖方式进行土地交易，其中一块土地起拍价160万元/亩拍到最高价263万元/亩，但也终因没有达到交易底价仍然未能成交。

　　短短半月

　　3次底价拍卖无一成功

　　据了解，在12月7日的郫县土地拍卖会上，所推三宗地均位于郫县郫筒镇凉水村二社，总面积约258亩。第一块地参与竞拍方不足三家，被宣布取消拍卖。另两块地块的竞拍企业各有3家，前来现场观摩的企业有十多家。在第二块土地起拍价160万元/亩，拍卖中三家企业以1万元/次的价格竞争，最终将最高价锁定在了263万元/亩。但就在人们准备向该企业表示祝贺时，拍卖主持人却宣布263万元/亩并未达到拍卖底价，该地块不能成交。全场顿时嘘声一片。接下来的拍卖让在场企业再度吃惊，第三块地起拍价也是160万元每亩，最高价拍到243万元/亩，但同样由于未达拍卖底价被宣布不能成交。部分不满的开发企业在公证员宣布公证书时，起身离去。

　　事情并非偶然。根据都江堰国土资源局发布该市2007年第七次国有土地使用权拍卖出让结果公告，在该市11月27日的土地拍卖会上，此次拍卖的6宗合计242.3亩住宅用地，全部因为最终报价未达到底价而交易失败。同时另有开发商向记者报料，在12月底龙泉200多亩土地采用底价拍卖，也因同样原因没有成功。

　　拍卖新规则

　　开发企业似有些不适

　　成都正成地产副总经理王文舟亲眼见证了12月7日的郫县土地拍卖全过程。“在第二块地拍卖被宣布无效之后，我们都有些懵了，大家都在向拍卖师咨询新规则问题。”王文舟说。对于新规则拍卖，成都的房产企业显然还不适。

　　据了解，多年来成都向来都始终坚持采用无底价土地拍卖方式。这种方式的土地拍卖，只有起拍价，不设成交最低价，只要至少有三家参与拍卖，最终价高者即可获得土地使用权。而根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，土地拍卖其实分底价拍卖与无底价拍卖两种方式。底价拍卖与无底价拍卖不同，除有起拍价外，土地行政主管部门还会根据土地估价结果确定一个最低成交价格即底价，底价在招标拍卖挂牌出让结束之前保密。只有当拍卖最高价达到或超过土地底价时，交易才算成功；否则交易无效。

　　据了解，在广州上海等地，底价拍卖当前已经成为土地交易中多次采用方式之一。在四川南充、攀枝花等部分二、三级城市，土地交易也大多采用底价拍卖。成都长期以来一直采用无底价拍卖方式，大多数企业对底价拍卖也不甚了解。从今年11月开始，成都部分郊县如都江堰、郫县等也开始试着引入底价拍卖，但由于多方面原因，底价拍卖方式频频遭遇失败。

　　底价拍卖

　　考验政府与房企双方理性

　　成都郊县土地底价拍卖的连续失败，引起了业内外的强烈关注，有人甚至以此得出了“新政之下，土地市场遇冷”的结论。但有专家认为，对成都而言，底价拍卖毕竟还是一新生事物，市场接受有一定过程；另外，也正因为是一新生模式，政府、企业对土地价值的判断方面也难免存在偏差。如果仅仅以这几次拍卖就判定市场遇冷，显然是不客观的。

　　“底价拍卖对无论政府还是企业都是一种考验。”著名策划人、成都健鹰策划公司董事长杨健鹰接受记者采访时说。在杨健鹰看来，因为底价的限定，以前多次出现的“价格超低于价值”拍卖情况将有望得到规避，从某种程度而言，这对国土资源价值是一种维护。只是相关部门在确定地块底价之时，应该充分结合地块以及参拍企业等情况给予理性考虑。“就如国家 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》所言，应当根据土地估价结果，以及政府产业政策综合给出理性底价。心理预期过大会导致拍卖失败，预期过低则将造成国土资源价值流失。合理确定底价，是对国土的负责，对区域的负责，也是对参拍开发商的负责。”

　　成都正成地产近几年几乎参与成都市区以及近郊的每一场土地拍卖。对于这种新规则的出现，该公司副总经理王文舟认为，确定拍卖底价，是维护土地资源本来价值不可少的一种举措。对于开发企业而言，则是对他们能否理性拿地的一种考验。“因为知道政府有底价，在拿地之前，我们更有必要对地块进行更加理性成分的分析评估，同时根据自身的实力前去拿地。以前可能存在的侥幸拿地心理将不复存在，而必须理性判断举牌才行。”

　　暂作缓冲

　　成都土地拍卖仍以无底价为主

　　在“底价拍卖”连续遭遇滑铁卢之后，记者获悉，在成都郊县随后即将推出的土地拍卖中，大多交易方式都变成了“无底价拍卖”。

　　明日上午10点，郫县将对犀浦镇五粮村一、二社一宗112亩土地推出拍卖，竞拍方式不再是“底价拍卖”，而是自由竞价，价高者得。龙泉驿区也定于12月26日上午10时对一宗129.2796亩土地进行拍卖，拍卖方式也是“增价方式竞价，自由竞价，价高者得”。另外温江、新都、大邑等郊县均有土地推出，但推出方式无一例外都是 “自由竞价，价高者得”。对于这种转变，都江堰国土资源局一不愿意透露姓名的负责人认为：“任何一种新的模式都不可能一蹴而就，都有一个培育期。相信随着政府的进一步促进以及开发企业认识的进一步提升，底价拍卖‘还是有机会重新回到市场的，毕竟，完善的土地交易市场还是需要’底价拍卖‘这种方式。”杨健鹰认为：“‘底价拍卖’中，由于底价在拍卖之前是不透明的，因此如何保证开发企业竞争真正公平公正至关重要。也惟有这样，开发商才会燃起参与此类拍卖的信心与热情。”

　　名词解释

　　起拍价

　　是指在拍卖会上拍卖师报出的第一个价位，竞买人以此价位开始互相竞争应价。起拍价也叫拍卖品的起始价。

　　拍卖底价

　　指拍卖标的的最低价格。拍卖低价一经确定，非经委托人允许，拍卖人不得变更，并在拍卖活动中不得以低于拍卖底价（保留价）的价格卖出拍卖标的。委托人和拍卖人都要对拍卖底价（保留价）进行保密。竞买人应价、加价达不到拍卖底价（保留价）则不能成交。根据国土资源部 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，土地交易底价由土地行政主管部门根据土地估价结果和政府产业政策综合确定，且在招标拍卖挂牌出让活动结束之前保密。
 
华西都市报      记者姜军     
    
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