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五次加息明年将“清算”　提前还贷论赔赚

http://www.scol.com.cn 四川在线 (2007-11-27 10:02:24) 来源：沈阳日报

　　四川在线消息　　■四种情况不急着还贷

　　■各银行提前还贷要求不同

　　■不同方式还款利息相差数万

　　今年五次加息后，5年期以上贷款基准利率由年初的6.84%上涨至7.83%，房贷优惠利率也从5.814%升至6.6555%，选择“次年按新的利率计算利息”的房贷者将面临较大还贷压力，记者调查发现，为了节省一些利息支出，计划在年底提前还贷的市民多了起来。

　　[作用累积]

　　五次加息催热提前还贷

　　“房贷业务这一块特别忙，客户咨询量与平时相比增加了好几倍，主要是请我们帮计算提前还贷的，还有咨询政策的。”三经街上一家银行业务主管26日说。据了解，进入11月份以来，受年内五次加息影响及最近一段时间股市波动影响，咨询及办理提前还贷的市民比往年有所增加。部分房贷业务量较大的银行营业网点，最近一段时间申请办理提前还贷的客户已经排起了队。

　　尽管如此，目前沈城各家银行的提前还贷业务渠道都较为畅通，提前还房贷者只需带上个人身份证明、个人房屋贷款合同等相关资料，在发放贷款的银行网点填写一份书面申请，在一定的工作日后就能办理完提前还贷业务。

　　[因人而异]

　　四种情况不急着还贷

　　虽然提前还贷能节省一笔利息支出，但并不是任何情况都划得来。建设银行理财规划师郑新钢表示，以下几种情况下，房贷一族就不用着急归还银行的贷款。

　　使用等额本息还款法，且已进入还款阶段中期的客户。等额本息还款方式最大的特点是，每个月的还款金额是相同的。在还款前期，月供中本金所占的比例较小，而利息所占比例较大。随着还款期数的增加，利息占比会相应缩小。因此在还款期的初期进行提前还款，可以有效地减少利息的支出。如果在还款期的中期之后提前还款，那么所偿还的其实更多的是本金，实际能够节省的利息很有限。

　　使用等额本金还款法，且还款期已经达到1/4的客户。等额本金还款法特点是每月偿还的本金相等，然后根据剩余本金计算利息，随着本金不断减少，月供也不断递减，这样后期的还款显得比较轻松。如果还款期已经达到1/4，在月供的构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就能有效地节省利息。

　　还贷资金的收益高于贷款利率的客户。目前，5年期个人住房贷款优惠利率为6.6555%，如果用提前还贷的资金进行有效投资，获得高于年利率的收益，就完全没有必要提前还贷。

　　还贷资金为家庭应急资金的客户。资金比较紧张、经济能力一般的市民，不应用家庭应急资金办理提前还贷业务，应急资金最好是家庭月收入的6倍。

　　[有账可算]

　　不同方式还款利息相差数万

　　不同的还款方式，最后节省的利息金额会有所不同。

　　以贷款20万元20年，2006年12月起等额本息还贷为例，当时贷款利率为5.81%，每月还款金额为1411.48元，20年后利息为138756.23元，明年起每月还款1509.51元，通过五种不同还款方式所节省的利息可相差数万元(见表一)。

　　[早做准备]

　　各银行提前还贷要求不同

　　“我们银行要求提前30天进行预约，才能办理提前还贷业务。”26日，中国银行沈阳分行相关负责人介绍。记者了解到，各家银行对提前还贷所提出的要求并不相同，市民如果想办理提前还贷业务，应及时查看一下贷款合同，并向经办行进行咨询，以免延误还款时机。另外，记者分别向沈城房贷业务较多的几家银行进行了咨询，相关情况供读者参考(见表二)。(记者刘洋)

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