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业主向物管“叫板”小区广告收益究竟该归谁？

http://www.scol.com.cn 四川在线 (2007-11-1 10:00:07)

　　四川在线消息　　成都市武侯区棕榈花园业主委员会将小区物业管理公司告上法庭，要求支付小区电梯、外墙等业主共有部分设施所得的广告收益。

　　10月30日，成都市成华区法院开庭审理了此案。10月31日，主审法官杨骥告诉记者，这是今年10月1日《物权法》实施以来，该院审理的首例业委会状告物管公司支付广告收益案，目前法庭审理还处在事实调查阶段。

　　该案所反映的问题在小区中普遍存在，必然引发更多关注：在居民小区，哪些设施属于业主共有部分？业主共有部分所产生的收益是否应由业主享有？小区物管公司是否有权擅自支配？业主如何争取自己的合法权益？

　　记者就上述问题采访了部分业主、物管公司、律师和法学专家。

　　[律师说法]

　　广告权属视合同约定

　　首先需要弄清楚的是，居民小区哪些设施属业主共有部分？业主共有部分所产生的收益归谁？

　　成都迪泰律师事务所律师邢连超认为，根据《物权法》规定，小区设施分为两个部分，一是业主专有部分，二是业主共有部分，如电梯、道路、墙面等。业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，业主共有部分所产生的广告等收益应属于全体业主共有。

　　小区业主共有部分广告权属，目前有两种情况：一是业主购买商品房时，开发商在房屋买卖合同条款中，对小区物管广告经营权予以了保留，如果业主在合同上签了字，就表示接受了该条款，那么，有关广告收益就属于物管公司；二是业主与物管公司事先没有任何约定，那么，广告经营权和收益就属于全体业主。

　　[业主质疑]

　　一贯做法“暗箱操作”

　　接下来的问题是，对于业主共有部分所产生的收益，物管公司是否有权擅自支配？

　　成都市城西某小区业主邓先生认为，一些小区物管公司的一贯做法是“暗箱操作”，除广告收益外，其他收益，如露天停车场车位的租金等，对业主都是不透明的，没有公布过。

　　邓先生为记者算了一笔账，他居住的小区，只露天车位平均每天停200辆汽车来计算，一辆车一个月收50元停车费，一个月就是1万元的收入。

　　“按理说，露天车位的面积既然已经包括在房屋的公摊面积中，这笔收益应该由全体业主共享。”邓先生质疑，“可是，这笔钱用到哪去了？作为业主我们却从来不知道！物管公司根本无权对其擅自支配。”

　　[物管争辩]

　　收益用在了业主身上

　　对业主的质疑，物管公司也有自己的解释。

　　成都市三泰物业管理有限公司主任王兵认为，根据《物权法》规定，业主要求享有共有部分收益的要求是合理的，物管公司确实也应该对这部分收益及支出有一个交代。

　　就目前该公司的做法，王兵告诉记者，虽然他们并未就此收益对业主作出公示，但他们完全是将这些收益用于小区公共设施的维护、维修等，还有老年活动站的设备购置等。

　　至于业主反映的公共空间停车收益问题，成都金房物业公司一位管理人员认为，“一些相对老一些的小区，当初不可能预计到后来业主对车位的需求增长，没有规划够，现在执行的仍然是《物权法》实施前的惯例，收益属于物管公司。况且，如果这项收益归业主所有，那么责任又由谁来承担？比如汽车被盗，该谁负责？”

　　[专家声音]

　　物管只有代收的权利

　　那么，在这个过程中，物管公司究竟应该扮演什么角色？

　　“小区是业主的小区，不是物管公司的小区，物管公司承担的是为业主服务的功能。”四川大学法学院教授王建平认为。

　　早在2003年9月，国务院出台实施的《物业管理条例》特别提出，将“物业管理公司”改称为“物业服务公司”。“目的就是为了明确和强调此类企业的功能，它是为业主服务的。”王建平说，业主共有设施收益理所当然属于全体业主所有，此项收益与物管公司无关，物管公司只有代收的权利，根本无权擅自作出处置，无论是出于何种目的，“物管公司的账目应该向业主委员会报告，然后由业主委员会决定费用的用途。”

　　至于开发商与业主在买卖合同中的有关约定，王建平认为，这属于前期物业管理约定，而这种约定多数是对业主有失公平的；当小区中业主入住率达到70%左右时，业主就可以要求与物管公司达成新的物业服务协议，这时，前期物业管理约定自然就作废。

　　对此，王建平建议业主，必须要有明确的权益主张意识，首先应该搞清楚小区的物业管理状况，之后要成立业主委员会，然后由业主委员会行使聘用、监督物管公司的权利，从而建立起维护业主权益的通道。

　　在王建平看来，武侯区棕榈花园业主委员会状告物管公司支付广告收益案，在某种意义上具有标志性意义，说明业主在这方面的自我权益意识已经开始觉醒。

四川在线记者陈宇

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