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增发2000亿疯狂搞圈地房企拿地模式亟待调控

http://www.scol.com.cn 四川在线 (2007-11-13 9:48:36)

　　四川在线消息　　利用资本市场的直接融资优势，进而在土地市场上施展拳脚，拿到地之后又增加其再融资筹码--一种不算聪明的原始泡沫积累正在形成。不管他们如何辩解，资本市场的赚钱规则，已经和传统做项目的路线背道而驰。在目前行业整合乃并非完全市场竞争的结果，我们看到的行业整合是双重景象：越来越多的中小房企，在金融和土地政策下，失去了生存空间；而上市房企，在“拿地--融资--拿地”的模式下，以近乎疯狂的心态，制造地价和股价泡沫。——本文感谢高通智库提供专业数据支持。

　　“恰恰相反，我们认为目前的行业整合过度，给中小企业的生存空间很小，直接融资没有渠道。”针对万科董事长王石日前抛出的“目前房地产集中度不够”的观点，一位地产资深分析人士如是告诉焦点房地产网，他的观点代表了目前业内部分人士对行业集中过度的担心。

　　而一则来自证券公司高层未经证实的坊间传闻则称，目前相关部门正针对上市房企通过增发融资，再大肆置地推高资产价格的行为，制订相关约束政策--种种迹象表明，近年来土地和资金资源迅速向大型上市公司集中，进而导致行业进入“寡头垄断”的趋势，已经引起各方面的高度重视，“地王”频频花落财大气粗上市房企的传奇，已经开始演变成政策调控方向变化的注脚：除了上述在资金层面的变化传闻之外，在供地政策方面，日前国土资源部已经就此做出政策变化：净地出让，面积倾小，加快入市，从严打击屯地行为！

　　2003年国务院发布的19号文件（《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》）中明确提到：“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。”这大概是最近几年房地产行业资源迅速集中的政策缘起，而随后的房地产政策变化都在主客观上推动了房地产的行业洗牌和集中程度。

　　然而今天，政策风向开始发生变化，在行业整合过度的问题上，政策面开始反思。

　　大企业囤地现象明显

　　目前房地产行业的整合过度表现在拿地方式和土地储备数量上。

　　今年以来，随着资本市场的复苏，股市的水涨船高，各地的“地王”记录陆续被房地产上市企业（H股和A股）刷新：上半年北辰实业和城开联合斥资92亿天价在长沙拿地，刷新地价总价记录；8月24日苏宁拿下上海黄浦区163号街坊地块，楼面地价达到6.69万元，创造楼面成本的新记录！

　　上市房企四面出击高价拿地的直接后果是抬升当地房价水平，对此思源顾问的李国平曾经用“面粉贵过面包”以形容：去年金地在北京四惠东附近高价拿到一块地，附近的楼盘单价应声而涨2000元以上；同样是金地，斥资22.666亿元获取河东区津塘公路土地项目之后，再售楼盘立刻高挂“免售牌”商量涨价……

　　对此现象最新的一则注脚是“新科状元”远洋地产，9月27日在H股成功上市之后他们也不免俗地在土地市场一掷千金：10月30日斥资22.26亿元竞得杭州“杭一棉A、B地块”，楼面地价约15588元/平方米，而该地块附近的二手房在1万到1.3万之间--上市公司圈地凶猛，可见一斑。

　　“地王”诞生一方面对当地房价造成相继攀高的标杆影响；而另一方面，更加剧了行业整合进度，进而催生“地产寡头”。对此最好的证明是上市公司公布的各项土地储备数据：在刚刚结束的8月31日前夕，A股和H股几家大型地产上市公司在中报里面披露了他们的土地储备面积，万科2157万平方米，富力2092万平方米，碧桂园5400万平米！如果读者对于这些生硬数据没有概念，那么可以这样对比：北京市未完成的2006年度全市供地计划共计4500公顷，也就是说碧桂园囤积的5400万平米，比北京市一年的计划还要多出近一千公顷！其新时代大“地主”称谓实至名归。

　　“王石说房地产集中度不够，这话放在三年以前是对的，但是今天还这么说，就不合时宜。”上文分析人士如是表达他对目前房地产行业整合度的观点，由于这几年日趋严厉的宏观调控政策，客观上造成了中小房企生存空间的剥夺：“目前全国注册的5万家房企，有一半只剩下壳资源，而剩下的2万多家除了那些地产航母之外都非常小，未来生存难以为继。”

　　对此，华远集团董事长任志强在不久前结束的房地产金融年会的公开发言中公布了一组数据：“利用资本市场之后大型的公司增加了，这些公司从过去的一百亿开始现在到几千亿。这种规模的扩大形成了相对的集中度，过去一个最大的企业大概不到市场份额的1%，但是现在已经有的达到了1或者2；前三百家企业过去合计占30%，现在170家上市企业市场集中度达到30%！”

　　大企业为何敢囤地？土地和资本的联姻

　　充分利用资本市场直接融资，是上市公司囤地的根源和利器。

　　资料显示，通过定向增发和公开增发的股本融资，今年以来上市公司在资本市场拿走上千亿资金（对此王石认为是304亿，而公开公布的数据是1100亿，而据高通智库实际统计的数据超过2000亿），最新的一起发生在10月31日，金融街公开增发A股计划通过中国证监会发审委员会审核，增发3亿股A股股票，募集资金100亿元。

　　除了增发之外，房地产上市公司又竞相发起了债券融资竞赛。目前，至少已经有金地、保利、北辰实业、万科、中粮地产、新湖等6家房地产上市公司宣布启动债券再融资程序，它们债券融资金额的上限合计为157亿元，其中，最多的是万科的59亿元，最少的是中粮地产和金地集团的12亿元。

　　利用资本市场的直接融资优势，进而在土地市场上施展拳脚，拿到地之后又增加其再融资筹码--一种不算聪明的原始泡沫积累正在形成。不管他们如何辩解，资本市场的赚钱规则，已经和传统做项目的路线背道而驰。我们清晰记得上市不久之前的潘石屹对资本大鳄们的圈钱行为深恶痛绝的言论，然而话音未落，为了多圈钱刚刚在H股上市之后SOHO中国却迫不及待地穿上了“绿鞋”（17.82亿股超额配发股）。

　　谢国忠最新的评论如是说：“中国大陆已经在经历一场泡沫，只不过，泡沫制造者的手法极其原始。他们用借来的钱和粗糙的语言来制造泡沫上扬动力，诱惑大众投资者入场。”正如他所言，房地产上市企业圈钱的手段并不新鲜，用土地储备为筹码不断地到资本市场进行套利，从而实现其经营收益。

　　股市融资成本非常低廉，无须还本、不用付息，风险却由众多投资者分担。而在一般情况下，通过拿地助推的股票价格上涨给他们带来的收益完全可以弥补他们的拿地成本。湘江伟业的方明理对此一针见血指出：长此以往，还盖什么房子呢？多买几块地发利好消息弄涨停板算了。

　　有意思的是，最近房地产企业的股票在资本市场上估值过高已经引起投资者注意，中信建投、银河证券、国泰君安、华泰证券等多家大型创新类券商都在9、10月份通过多种形式，向核心客户发出地产股风险提示，而一些公募基金近期也在内部会议上对地产股下达禁入令，而从盘面上看机构减持地产股迹象明显。

　　根据wind系统的数据显示，今年年初的时候全部A股的平均市盈率为30.12倍，房地产开发与经营类上市公司平均市盈率为34.48倍，地产估值大致与大市匹配；而上证所发布的9月份统计月报显示，房地产板块市盈率约107倍，远远高于沪市63.70倍的平均市盈率！

　　难怪证券投资者要远离地产股，被当成“傻瓜”的资本市场，已经对“房企门”有所警惕。

　　是什么助长了大企业囤地？

　　从监管层的角度来看，地主频出和肆无忌惮的跑马圈地，也已引起土地主管部门的重视。

　　上市房企的拿地模式，一种是二级市场的一掷千金，一种是钻地方政策漏洞的碧桂园模式。近日，碧桂园再次发布公告宣布，成功投得分别位于重庆、安徽和县、湖北咸宁与随州，以及广东肇庆与韶关的优质地块，新增可建建筑面积约1000万平米。此前的中报中该公司披露其土地储备是5400万平米，而按照中银国际的最新报告预计，一年后碧桂园的土地储备将增至8600万平米！

　　然后正是这个今年风头正劲的碧桂园，或将成为这一轮土地风暴检查的重点。

　　碧桂园拿地的脉络，大多选择在二三线城市的郊区县拿地，坚持其低成本路线：碧桂园曾经公开宣布，2004年至2006年土地成本仅是售价的6%-7%。对此一位业内开发商指出，碧桂园在各地郊区囤积的这些土地大多属于农用地，农用地向建设用地的转换，国家有严格的规划和规定，尤其在力保18亿亩耕地红线的背景下，碧桂园很可能陷入中央政府的调控严查和地方政府投资冲动的博弈当中。

　　重庆市长寿湖的6300亩地，正是处在这样的一种尴尬当中。在当地政府的主导下，据悉长寿湖项目以“旅游地产”和招商引资的形式进行，就是说，当地政府设法弄到农用地向建设用地的转换指标，用在这6300亩地上，实现碧桂园拿到地和地方政府完成“引资”的所谓双赢--利用地方政府急于用地票换钱的方式圈地，这是不同于直接一掷千金在二级市场上拍地的曲线模式，而这种模式，正是这一轮土地检察的重点：在18亿亩耕地的红线下，国家容不得更多种粮食的土地因为蝇头小利落入大地主手中进行开发。

　　这个由国土资源部发起的叫做土地执法“百日行动”的土地违规大检查，检察的内容重点在于“以租代征”、突破核定范围转变土地性质为工业用地、先用后批等，以北京市为例，在这场检察中不久前公布的数据是查出1000宗违法土地！

　　除了对违法越过耕地红线圈地行为的惩处之外，很有意思的是，日前国土资源部发文重新界定了今后在二级市场上建设用地出让的新规定：一是要求实行“净地”出让；二是合理控制单宗土地出让规模，要控制单宗土地供应规模，以增加土地供应宗数，吸引更多中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借资金实力圈占大面积土地，形成垄断；三是规定每宗土地开发建设时间：每宗土地开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时形成住房有效供应；四是加大闲置土地处置力度：对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20％征收。满两年未动工开发，坚决无偿收回。

　　对此国土资源部的解释是，如果房地产开发企业囤积土地不及时开发，会进一步加剧房地产市场土地供求紧张程度；人为哄抬地价，不利于市场健康发展，所以要出台类似规定。话音未落，北京市国土资源局副局长和新闻发言人张维接受焦点网采访时就表示，在07年底北京市即将推出的54宗建设用地中，面积都在20万平米附近，不会太大。

　　政策为行业集中度开“绿灯”

　　政策的风向变化，意味着相关主管部门已经意识到过去政策对于行业集中度方面问题的忽视，而这些年出台的相关调控政策，客观上为这种集中度推波助澜：源头在于政策本身。

　　“我们必须要走资本市场的道路，否则会很难生存下去。”金泰地产总经理马强在做客焦点网高端访谈时如是表示，他们公司正在积极地在资本市场上进行运作，他认为，和资本市场的结合是房地产企业今后生存下去的重要保证；而刚刚成功借壳SST幸福的华远集团董事长任志强，也用“好事多磨”来形容华远成功过会；最新的一个例子是正在停牌的山东企业ST万杰新东家是房企的传闻--中小企业为了生存纷纷往资本二级市场上挤，这一现象成为这个时代一大特色，也说明了大型房地产上市公司在市场上的强势。

　　分析人士指出，现在的房地产行业特点是，中小企业生存空间很小：利用资本二级市场直接融资没有渠道，所以在土地二级市场上没有话语权；中小企业唯一拥有的是手里存有的土地资源，而这些2004年“8.31”之前拿到的土地，也所剩不多。“我们的产品和服务比起万科金地的并不差，但是客观原因是在这样不公平的市场上我们在只能退出。”一位小开发商如是告诉焦点房地产网。2003年紧缩银根，银行的钱不好借了；2004年紧缩地根，土地要招拍挂谁给的钱多就给谁；现在国土部的最新规定又要求“受让人付清全部国有建设用地使用权出让价款，才能领取国有建设用地使用权证书”，这些政策都是传达这样的信息：谁有钱谁玩儿！

　　品牌上市房企获得的首先是金融资源：而正如上文分析的，现在的房企已经出现走偏“开发模式”的苗头，利用拙劣的资本融资手段大玩太极：圈地--增发--圈地，这是资本推动型而不是对项目进行开发的实体赢利型，而“资本推动型”在土地的诱惑下是不会去计算土地成本和房价成本之间的成本理性，这也是为什么出现“面粉比面包贵的”的原因。另外一方面，反正土地囤积是增值的，而且国家给出的土地都是一大块，所谓的“两年不开发无偿收回”是指整个项目，开发商开工一小块就行，也没有违规。停工之后等着土地价格水涨船高，坐地收钱，还盖什么房子呢？钻政策规定的空子囤地，这方面的典型，除了碧桂园有嫌疑之外，就是以大名鼎鼎的和记黄埔为代表的一些香港上市公司。

　　在目前行业整合乃并非完全市场竞争的结果，政策在行业整合中扮演的角色作用远大于市场。现在我们看到的行业整合是双重景象：越来越多的中小房企，在金融和土地政策下，失去了生存空间；而上市房企，在“拿地--融资--拿地”的模式下，以近乎疯狂的心态，制造地价和股价泡沫。

　　而对于政策风向的变化，正传达出政策面的自我调整，希望将来的不远，我们今天的对于行业集中度的担心，只是杞人忧天。

四川在线

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