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三板斧房产市场酝酿变局谁能把握楼市风向?

http://www.scol.com.cn 四川在线 (2007-11-1 11:10:59)

　　四川在线消息　　针对房地产市场依然热度不减的状态，近段时间，中央有关部门又相继出台举措，调控楼市。国务院办公厅发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（业内称为“24号文”），要求各地围绕“进一步建立健全城市廉租住房制度”、“改进和规范经济适用住房制度”、“逐步改善其他住房困难群体的居住条件”三个方面采取行政措施，加大住房需求调节力度；央行、银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，通知要求“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”；国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，明确要求自11月1日起，开发商只有在完全付清土地款的情况下，才能领取国有建设用地使用权证书。对中央有关部门先后出台的三条铁律，业界人士形象地称之为三板斧，三板斧砍下后，目前的楼市已出现微妙变化。

　　楼市成交量下滑

　　国务院办公厅下发的“24号文”，一方面从民生的角度，从关心弱势群体的角度，要求各地增建经济适用房、廉租房改善低收入人群居住状态。另一方面，又包含着政府通过增加楼市供应，从而稀释商品房市场的刚性需求，但由于建房的周期较长，它对商品房市场的影响还需要一段时间才能显现出来。不过，9月底央行、银监会联合下发的“提高首付比例”的通知，则在楼市产生了立竿见影的影响。

　　成都人肖刚在交大路上开了一家房产中介门店，整个10月份，他都在为清淡的生意着急：“前几个月我的生意一直好，每周都可以做成两三单生意，每天电话都可以接到一二十个，10月份突然就冷清了，一个月才做了一单生意。”同样的情况在一些新开楼盘也有反映，城北一楼盘开盘前原来登记客户有3000人，结果国庆过后正式开盘，只来了1000多人，跟开发商的预期差距较大。“由于银行提高了按揭贷款的首付比例，很多原来登记要买房的人，包括买二手房的人，要么首付款不足了，要么产生了观望心理，只好打退堂鼓了。”一些中介公司和售楼小姐直言：原来首付20%银行就放款，现在要40%，有的银行还提高至50%，很多买房人突然感觉钱袋子吃紧，只好拖下来了。

　　从成都市房管局网上公布的统计信息看，截至10月30日，全市成交房屋总套数不足1万套，平均一天不足300套，这与前几个月动辄五六百套的交易量比，显然有下降。放眼全国，成都市的情况似乎还算好的。从上海、深圳、北京等地市场反馈的信息显示，二手房和新房认购，都呈下降趋势，从公开的信息看，深圳楼市在10月的前半月，15天里新房成交了5.9万平方米，仅相当于9月全月成交面积的19%，即使跟成交量最低的8月份相比，也只达到了8月份全月的27%。此外，包括长沙、南昌、重庆等在内的二线楼市，也传出了交易量下挫的声音。

　　“土地新政”打懵开发商

　　土地一向被认为是开发商的命根子，只要有土地，银行抵押贷款、施工方垫资建房、修到三层就可预售回款，开房商的日子很“滋润”，10月9日，国土资源部发出一纸新规：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，明确规定：土地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，开发商再不能像过去一样，边建边分期按比例付款。

　　开发商囤地的行为将会得到有效遏制。成都一位开发商表示，过去开发商拿下一块土地后，总能依照自己开发的进度，向政府主管部门申请分期付土地出让金，缓解紧张的现金流，现在手里有地的开发商必须加快开发进度，加快回款速度才能保证现金流，显然这将进一步刺激楼市供应量的增加。同时，这一新政将更加考验开发商的拿地实力。“现在地价越来越贵，动辄几十万元一亩的土地，谁有钱谁拿，资金实力不够的只能长叹或者找人联合拿地联合开发了。”一家开发商如是感叹。

　　另外，一些银行为防范自身风险，日前进一步出台政策，要求开发商所建项目必须封顶后，才能申请发放业主按揭贷款。业内人士称，以上种种措施，表明有关部门规范楼市秩序的尺度更严格了，楼市正在酝酿着新变局。

　　开发商出货速度加快

　　面对有关部门连续砍下的三板斧，市场可能酝酿着微妙的不确定变化。为此，成都一些开发商加快了推盘量和出货速度，有开发商甚至将计划明年上市的房源也提前到现在推出。

　　据了解，来自北京的正在成都建设路做项目的一家开发商，原准备今年不再推新房源，以致市场传出“捂盘待涨”的风声，不过，近日其合作广告公司公开声称“马上就有200套房源面市”；在成都南部新城的双流县万安镇，成都雅居乐花园最近也接到了总部的指令，要求修改营销方案，年内加推数百套电梯公寓。而此前的方案显示，年内成都雅居乐项目只会推出400余套别墅产品。

　　另外，正在成都城南、城西热火朝天开发一些项目如龙湖三千里、蓉上坊等，也加快了推盘速度。城西两家不愿透露姓名的开发商明确表示，原计划将楼盘中的一部分房源延至明年再上市，但看到当前新政频出，而且还不知道下一步有关部门还会有什么新政策，因此决定将明年的房源提前到今年底推出消化。种种情况表明，目前成都开发商加快推盘节奏的情况事实上已经很明显。

　　山雨欲来风满楼。看看谁能把握住这成都房市的风向呢？

四川日报记者向朝伦

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