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房贷新政下买还是不买一个准新郎的购房"苦经"

http://www.scol.com.cn 四川在线 (2007-10-9 10:16:05)

　　四川在线消息　　记者前言

　　2007年国庆节期间，成都市第30届房交会吸引了69.032万人次到会，可谓成都“十一黄金周”最火的一个“庙会”；但由于央行银监会此前出台了房贷新政，“买还是不买”？便成为比以往任何时候都令人困惑的一个话题——

　　9月27日晚，央行和银监会联合发布通知，明确规定利用贷款所购第二套（含）以上住房首付不得低于四成，而贷款利率不得低于同期银行基准利率的1.1倍。新政立刻牵动了购房一族的神经，房贷新政到底对购房行为有多大影响，成为当下的房市焦点。

　　买第二套房是一种投资，投资即意味着可能成，可能败。细观成都房市现状，是果断下手买房？还是静观其变，待机而出？又或者是“壮士断腕”，抽离房市，转身进入其它投资领域？思前想后，都是个难题。进，意味着风险；退，却又担心坐失安家置业或投资的绝好机会。

　　说“新政”观房市之现场见闻

　　今年的国庆假期与往年显然大不同，各地的房交会都趁机开锣，成都也不例外。10月4日大早，28岁的成都小伙曾济开着悦达从城西一路奔向后子门。第30届成都市房地产交易会正在这里举办，这可是个淘房的好机会。他听着音乐，一手握住方向盘，一手拍着大腿打节奏。未来的幸福近在眼前，而新房就是他从准新郎变成新郎的“阳光大道”。但这天却没有阳光，阴雨连绵，似乎注定曲折。

　　困惑1

　　问的人多买的人少？

　　一到房交会现场，只见处处人头攒动，曾济觉得比春节逛庙会还热闹。整个房地产交易中心内，220个楼盘让人眼花缭乱。曾济发现，不管是已开盘还是没开盘的，楼盘前总是围满了前来咨询的看房者，但像上半年那样疯狂下单的却不多见。

　　买房，曾济已计划了很久，但他并非一个“无产者”。早在2005年，曾济就在东门的玉双路某小区贷款买了一套50多平方米的房子，均价3000多元一平方米，但首付却是卖了家里的老房子才凑齐的。“我都当了两年房奴了”，曾济感慨地说。自从被迫加入“房奴大军”后，他每月3000余元的工资，有三分之二交给了银行。

　　两年后的今天，这套房子价格翻了近一倍，“但增值与我有啥关系？我根本得不到那所谓的实惠。我们一家三口只有这一套房，卖了，我们住哪儿？”曾济很郁闷：“现在，成都房价一天一个样，卖了这套房，其他房照样买不起”。

　　28岁，已经是一个可以为人父母的年龄，曾济和女朋友已谈了三年恋爱，却迟迟没有迈入婚姻殿堂。女朋友说：“窝都没有，怎么成家？总不可能都挤在别人的房子里吧。”曾济不得不为了“新房”使出浑身解数，总算有点余钱，开始四处看房。从内环到二环再到三环，看了若干个楼盘，不停地选择比较，发现房价在不断攀升。如果接受现在的房价，买了房，那么除去月供，曾济连吃饭的钱都成了问题。能否买到合适的房子完婚，曾济心里一点把握都没有。

　　困惑2

　　二手房堪比新房俏?

　　新房价高，那么二手房呢？曾济决定去二手房交易区看看，说不定会有收获。据前几天的媒体报道，在二手房交易区里，30多家中介公司带来了2万余条房源信息。

　　曾济的目标简单明确，总价低，地理位置好就行，当然如果是次新房就更好。问了好几家中介公司，工作人员告诉曾济，90平方米以下的二手小户型现在特别受欢迎，其成交量占到了二手房成交量的60%以上，颇有点“奇货可居”的感觉。其中优质二手房源更是紧俏，特别是一些优质小区，二手房小户型的单价比有些新房大户型还高出不少，但仍是“抢手货”。

　　二手房咋选？曾济请教了某大型房产中介公司经理赵载阳。赵经理指出，二手房与新房是不可分割的整体，新房带动了二手房的发展，而二手房也影响着新房的走势；但因二手房大都处在建成区，周边配套相对完善，一些知名学校、经济中心附近的二手房就算房况较差也能比城边的一些新房价高，有的甚至高出一倍，且区位条件越优越的越俏。赵经理估计，在一定程度上，目前二手房的火爆程度将抑制新房的销售。

　　困惑3

　　新政弄潮命运弄人?

　　曾济仔细地观察着交易区底楼的房源自由登记板，发现那上面还有不少不愿通过中介公司出手的房源。碰巧，他在这里遇见了朋友尚贵宾，他们以前曾打算一起买顺江路某楼盘的新房。

　　曾济正想向尚贵宾打听点房源，却发现他一副愁眉不展的样子。原来，9月上旬，尚贵宾看上了沙河附近一套在建房，总价60余万元，环境位置价格都不错。他想再多买一套房，趁着房价高涨的大好机会，将来好高价转卖后可以盘活资金。拿定主意后，他立刻就付了4万元定金。可就在10月1日，他接到开发商的电话，要求他尽快缴纳四成购房首款。“首付两成我还可以应付，突然要首付四成，四成就是20多万元，我从哪里去筹那么多现金？”尚贵宾傻了。

　　开发商称，要尚贵宾首付四成是有根有据的。原来，就在9月27日晚，央行、银监会联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》要求，利用贷款所购第二套（含）以上住房首付不得低于四成，而且商业银行将购买第二套住房的贷款利率上浮至基准利率的1.1倍。

　　听了尚贵宾的亲身遭遇，曾济心急火燎地跑上成都市二手房交易中心的二楼——因为不少银行都在此设立了咨询台。曾济打听到的结果是，截至当天，大多数银行在成都的分支机构尚未接到来自总行的文件，消息还不能确定，细节部分也尚未敲定；但交易中心中介公司的工作人员却向他明示：“不用再想了，这个政策是铁板钉钉的事实了，就看各银行执行时间的差异了”。曾济的方寸有点乱了。

　　曾济知道，今年以来，申请个人住房贷款，主要可选浮动利率和固定利率两种。选择前者，就意味着央行一加息，自己就要多给钱，因为利率自动调整；而选择后者还比较稳定。曾济现在的房就选择的是浮动利率，但买新房到底该选择哪种房贷？他还是很犯愁。

　　困惑4

　　策略调整也是硬道理?

　　尚贵宾的教训在前，房贷新政策在后，使曾济的购房意向始终难以决断，是尽快下手，还是观望等待——曾济的彷徨很有代表性。

　　对此，金融专家叶教授指出，其实，房贷借款人只要选好适合自己的贷款方案，不管是否有能力承担四成首付都不可怕。由于未来利率预期正处于上涨周期，而现行利率高企，已贷款的购房人群如果想逃离这种“心惊肉跳的日子”，可考虑提前还款，而没有能力的则可以选择固定利率房贷或启用“公积金贷款”。同时，如果不是急需买房，购房计划也可以暂缓。待政府开发的中小户型保障性住房、限价房、经济适用房等批量入市后，购房者再另觅房产置业或者投资好的贷款融资项目。

　　一天的“房交会之旅”总算交代完了，但曾济通往幸福婚姻的“阳光大道”却还是迷雾重重。曾济说，“住是生活中最重要的一部分，但现在确实面临两难局面”。到现在，买还是不买仍旧继续左右着曾济的安家梦，但我们还是祝愿他早日完婚。见习记者刘静妮摄影刘陈平

　　说“新政”观房市之专家解惑

　　不炒房我还可以炒啥

　　跟曾济、尚贵宾有着同样困惑的人不在少数。在此次房交会上，记者进行了随机调查，其中有60%的人表示，如不投资房产，最大困惑就是“我的钱到底该往哪儿投资”？

　　股市适应部分投资者

　　目前正火热的股市成为转移房市投资者目标的一个最佳途径。由于上证指数已站在5500点之上，长城证券策略研究所等研究机构指出，作为新兴市场中最具成长性的A股上市公司群体，其整体业绩增长不断超预期。分析师认为，A股市场存在着健康稳定的业绩增长动力，A股市场目前的点位仍具备吸引力。

　　理财专家罗先生表示，中国经济发展遇上了前所未有的好形势，不仅迎来奥运的赚钱大契机，而且股改后上市公司的利益已经和股民越来越一致。相比较钱放在银行里不停缩水，转入股市不失为一大选择。但他提醒，现中国股市步入高位震荡期，投资股市回报虽高风险也大，如果投资者对投机行为没有良好的心理素质、投资技能，应选择其他投资方式。

　　投资新渠道越来越多

　　欲“搬家”的储蓄还有不少可去之处，理财专家罗先生表示，黄金就较受投资者青睐。目前全球已进入通货膨胀的时期，而黄金被称为“最能保值且被市场严重低估的产品”。全世界人均黄金拥有量为31克，“约为1盎司”，而中国的人均黄金拥有量却只有全世界平均水平的九分之一。业内人士预测，在未来几年内，黄金价格至少会上涨两三倍。而股票QDII基金也因风险相对较小，但收益诱人，也成为选择之一。银行专业人士称，即便经历了大幅上涨，世界很多新兴市场地区股票的估值仍远低于国内A股市场，平均市盈率水平处于10-20倍之间。见习记者刘静妮记者王矜

　　说“新政”观房市之相关热点

　　投资房市遇“坎”炒金正可一搏

　　近期，黄金价格节节走高，许多投资者对此心动不已。随着各家银行相继推出各类黄金业务，越来越多的市民开始对“炒金”跃跃欲试。但真要一试身手，不禁又产生了这样的疑问：现在市场上究竟有多少黄金产品可以购买？要不要买？买什么?如何买？带着这些问题，记者近日走访了本地银行和黄金公司的专业人士，目的就是想彻底揭开“炒金”的神秘面纱，在银行存款实际利率为负、股票市场持续上演“高位震荡”的当下，黄金产品凸显其理财价值，为投资人提供另一条投资渠道。

　　品种：黄金投资三条道

　　目前，银行提供的黄金业务大致分为两种，“实物黄金”业务和“纸黄金”业务。实物黄金业务是指实物黄金的买卖，其投资保值的特性较强，是追求黄金保值人士的首选，适合有长期投资、收藏和馈赠需求的投资者。以中行为例，该行的实物黄金业务分为自有品牌实体黄金业务和代理销售实体黄金业务。作为北京2008奥运会银行业合作伙伴，该行前不久就推出了一系列以奥运为主题的实物黄金产品，市场反应相当热烈。“纸黄金”业务是指投资者在账面上买进卖出黄金赚取差价获利的投资方式。即使是没有尝试过任何黄金或外汇交易的人，入门也相对容易。只要掌握一些交易技巧并关注市场进展，就能有所斩获。投资者可通过柜面、电话银行、网上银行及自助理财终端，直接买进或卖出纸黄金。与实金相比，纸黄金全过程不发生实金提取和交收的二次清算交割行为，从而避免了黄金交易中的成色鉴定、重量检测等手续，省略了黄金实物交割的操作过程，对于有“炒金”意愿的投资者来说，纸黄金的交易更为简单便利，获利空间更大。

　　与黄金挂钩型外汇理财产品是又一项新型投资工具。其收益与国际黄金价格挂钩，投资期内黄金价格波动越小，投资者的收益率越高。适合投资风格较为稳健，并且有外汇理财需求，同时又对近期金价走势有所判断的投资者。中行上海市分行前不久推出了新一期的汇聚宝，其中“美元金易求金”的产品收益就与国际金价挂钩。假设在投资期内的某一天，当每盎司黄金价格处于415美元至450美元之间时，那么当天客户就有年率5.00%的收益。

　　进展：“真金”交易已开闸

　　前段时间，上海黄金交易所宣布7月份推广实物黄金个人交易的消息引起许多人关注。记者采访了解到，目前兴业银行、民生银行准备和已经在成都开始实物黄金个人交易。

　　据了解，目前，个人实物炒金的品种是纯度为99．99％的金锭或纯度为99．99％的100克金条。相比于“纸黄金”，实物黄金交易的买卖价格和交易成本更低，客户可自由选择是否提取实物黄金，如果不愿意提取可免费存放在指定金库，但提货出库的黄金不能再入库或上市交易。

　　实物黄金个人交易的门槛比“纸黄金”要高些，按照金交所规定，个人炒金最小交易单位为1手（1手为100克），以目前170元／克左右价格算，每1手成本在1.7万元左右。

　　据介绍，个人炒金的开户方式和炒股票差不多，客户可持个人身份证到兴业银行开设结算账户和上海黄金交易所的黄金交易账户，开户第二天就可以进行黄金买卖，交易时通过银行柜台或网上交易系统均可，与股票不同的是，黄金一天内可交易多次（T＋0交易），T＋1清算。

　　个人黄金交易时间为每周一到周五的上午10时到11时30分，下午1时30分到3时30分，同时，周一至周四增加晚上9时到凌晨2时30分的交易时间。“这主要是与伦敦和苏黎世黄金交易所时间一致。”

　　期权：金价涨跌都有钱赚

　　只有行情上涨时，投资者才能在股市中赚钱。与股票最大的不同，AU（T+D）兼顾了做多和做空双向交易机制，金价上涨，做多的投资者可以赚钱，金价下跌，做空的投资者照样能够赚钱。

　　大部分投资者对做多没有疑问，都知道是低价买入，等到价格走高时再卖出，但对做空似乎就不太理解。据介绍，如果投资人预测金价在未来某段时间会下跌，就可以选择做空交易，先在高位卖出一批黄金，等到价格下跌后再买入同样多的黄金，从而赚取差价。这种多空交易的方式就可以完全规避市场下跌的风险，投资者不必像以前那样眼睁睁看着价格下跌而束手无策。

　　与股票相比，AU（T+D）还有一个很大的优势，就是采用T+0制度。也就是说，投资者每天可以反复地买进和卖出，而不需要像股票那样今天买入后最快也要等到下一个交易日才能卖出。这样一来，只要操作熟练了，无论金价是涨是跌，你都有可能从中赚取利润。

　　此外，中行推出个人黄金期权业务，帮助客户规避炒金风险。所谓“黄金期权”是指，客户跟银行签署协议，以支付手续费的方式换取在未来某一时间、某一价格、买入或卖出一定数量黄金的权利。比方说，当前的国际金价为600美元/盎司，客户与中行约定，在未来1个月时间、以现价买入定量黄金。就算是一个月后国际金价蹿涨至700美元/盎司，该客户仍然可以600美元/盎司的价格从银行购入这批黄金；若金价下跌，客户则享有不与银行交割的权利。
操作：如何开立交易账户？

　　个人开户其实挺简便，以工商银行来说，客户持本人有效身份证明，在工行任一营业网点开立一个多币种活期基本户或者灵通卡、e时代卡、理财金账户卡，然后再申请开立黄金交易账户，就可以在工行的营业网点或网上银行办理个人黄金买卖业务了。纸黄金的投资门槛较低，人民币买卖黄金业务每笔交易起点为10克；美元买卖黄金业务每笔交易起点为0．1盎司。

　　据介绍，“纸黄金”交易渠道较多，客户可通过银行柜面、电话银行、网上银行进行黄金买卖。黄金买卖实时交易时间与国际市场保持同步，网上交易时间为周一早7时到周六早4时实行24小时交易，柜面交易时间为周一至周五，且每日截至15时30分。事实上，客户在家里或其他场所利用网上交易已成为主要方式，就像人们炒股票一样，不必跑到证券交易所去。

　　风险：不适合中小投资者

　　有专家建议，在黄金期货上投资的资金应该是闲散资金，如果想从黄金期货上短期获利，风险过大，年龄偏大尤其身体状况不是特别好的投资者应该更慎重一些，期货放大了投资的风险。业内专家表示，“美国和西方国家从事金融交易的时间非常长，100多年，而中国才10多年，现在我们更应该对投资者进行行业风险教育，而不要一开始对大家说这个市场将会多么有吸引力。”

　　黄金投资专家高德黄金首席经济学家张卫星的观点则更为尖锐，“期货市场是灵活的市场，散户根本无法跟大鳄相对抗，从实际情况来看，95％的参与者是亏钱的，黄金期货很可能成为中小投资者的坟墓。”他表示，黄金期货更适合有分析能力、风险承受力强和资金实力强的专业机构参与，个人投资者一定要谨慎。“投资者中大概有5％的人可以参与一下黄金期货的投资。但要注意一点，这个市场结局一定是9个人赔钱，1个人赚钱，这是没法改变的铁律。”记者董天刚实习生陈红叶

华西都市报

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