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SOHO中国商铺萧条业绩大跌 租户宁赔60万也要退租

http://www.scol.com.cn  (2016-05-09 11:42:27)  来源:新京报  
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  有业主称,SOHO物业限制致商铺空置,投资出现损失;SOHO中国去年净利下滑86.8%;共享办公成转型方向。

  今年4月,高盛调低了对在港上市的SOHO中国的评级,对其评级由“中性”降至“沽售”。

  再早之前的3月,SOHO中国发布了2015年年报。报告显示,2015年,SOHO中国实现营业额9.95亿元,同比2014年下滑83.7%;净利润5.38亿元,同比下降86.8%。

  “大幅下滑在意料之中,这是因为我们在转型。”SOHO中国董事长潘石屹称。“售转租”是SOHO中国在2012年确立的转型方向,到2015年,SOHO中国“几乎没有销售房子”。

  致力于向出租物业转型的SOHO中国,近日招致了多位商业业主的不满。多位望京SOHO的业主告诉记者,因为SOHO中国部分项目存在商业氛围冷淡等原因,他们对SOHO商铺的投资出现了亏损。

  5月5日,SOHO中国公关人员对记者称,不会单独进行回复,“近期如果我们有活动的话,可以邀请你参加,现场提问”。

  买商铺“每月损失4万元”

  投资没有开花结果。买入望京SOHO商铺两年半的时间内,李君阳说,他每月都要损失4万元左右。

  2013年3月,李君阳首付700万元,贷款买下望京SOHO塔2一处面积150余平米的商铺,加上公摊面积,实际支付购买面积为300平米。此外,李君阳还要承担每年近10万元的物业管理费。

  “当时考虑各类房价都在涨,而商铺和写字楼能每年带来现金流,比贷款买住宅要还贷压力小些,就考虑投资写字楼。”4月24日,李君阳对记者说,因为SOHO中国是著名开发商,加之望京SOHO的位置也好,所以就决定在此购置房产。

  据李君阳回忆,在他考察望京SOHO时,由于写字楼需抽签拿号才有购买资格,SOHO销售人员就向他推荐了商铺。“销售当时说,周边有的商铺租金已经每天20元/平米,望京SOHO商铺净租金肯定可以达到每天10元/平米,这样就可以完全以租养贷。”李君阳表示。

  买入商铺后,李君阳没有得到预期的回报。他说,最近两年半的时间内,他的商铺鲜有租户问津,甚至长达两年的时间里无法找到承租的租户,以致商铺处于长期空置之中。李君阳计算说,这些年商铺的空置,共计损失120万元左右。

  这种情况不只出现在李君阳身上。多位望京SOHO商铺的业主向记者反映,他们手中的商铺出租率也一直不理想,即便每天租金维持在6-8元/平米,也乏有人问津。

  “我们是公司投资的,投入了1700余万元。”一位青岛的业主称,大部分时间内,公司持有的望京SOHO商铺都是空置的,但每年还需要交十多万元的物业费,还要承担贷款利息,“盈亏相抵都不可能,更别说有什么投资收益。”

  该业主说,为处理商铺出租事宜,他每年都要往返于北京、青岛十余次。

  “租户宁可赔60万,也要退租”

  多位望京SOHO业主认为,其商铺的空置,是受望京SOHO整体商业氛围不景气影响。

  “SOHO的物业公司,每年收取高额的物业管理费,却没有给业主带来什么实质性的服务,‘只收费不服务’。”一位望京SOHO的业主对记者称,他认为,SOHO物业公司“甚至为了维护其写字楼的形象,限制商业的发展。”

  据一位业主介绍,望京SOHO 的商业物业费为每月30元/平米,而写字楼物业费是每月20元/平米。

  李君阳说,他的商铺曾短暂迎来过一个经营餐饮的租户,“租了半年后,租户宁可违约损失六七十万,也要退租”,“这是因为望京SOHO物业公司对商业氛围的经营和宣传不作为,楼宇外立面不让打商业广告。”

  “别说周边了,就是有些SOHO写字楼内的上班族,都不知道楼内有商铺。”李君阳说。

  部分商铺的业主和租户,曾试图通过一些自发性的宣传,来提振一下望京SOHO附近的商业氛围,比如搞一些商业活动,或者在醒目位置设置标示。

  这种尝试很快“无疾而终”。“我们要是在外面打个招牌,或者在店门口做个广告,SOHO物业人员就会过来取缔,理由是违反了物业的规定。”一位在望京SOHO从事餐饮业的租户对新京报记者说。

  就此,部分业主说,他们曾尝试跟望京SOHO的物业公司进行沟通,“已记不清联系了望京SOHO物业和客服多少次”。

  一位业主代表对记者称,今年1月份,部分业主以望京SOHO业主与租户联合委员会的名义,向望京SOHO的物业管理公司发送过函件,提出了“望京SOHO相关方解决商铺宣传、广告位展示、标识等问题,允许商铺将外卖送至办公楼内,并适当降低物业费费率,减轻业主负担”等诉求。

  “至今都没有任何进展,物业经理只说,他们是按公司的规定办。”这位业主代表说。

  望京SOHO大量商铺空置

  近日,记者实地走访了望京SOHO看到,除底层商铺能够一目了然外,位于望京SOHO塔1、塔2内部的商业区域均无明显标识。

  在塔2,从写字楼到商铺的过道内,记者也没有看到有明显标识指向商业区。走访当天为周末,在塔2上下六层的商业区域内,记者没有看到太多顾客,气氛略显冷清。一些营业中的商铺内,工作人员坐在座位上玩手机。

  “基本在工作日的中午,才会有些写字楼的顾客;除此之外,工作日的晚上都很少有顾客,更别说是周末或者节假日。”一位餐饮商户说,商区客流量低迷,但由于租金成本高,占到营业成本的20%,远高于餐饮业5%左右的平均水平,导致他“入不敷出”。

  这样的成本收入比之下,望京SOHO部分商铺处于空置状态。据记者粗略统计,在望京SOHO塔2的商区内,每层楼上,营业中的商铺占比约在十分之一左右。

  商铺出现空置的现象,不止出现在望京SOHO。4月26日,记者还走访了位于朝阳门外的银河SOHO。

  记者看到,银河SOHO内部的商业区域,客流量较少,略显冷清;上下4层的商区内,处于营业状态的店铺,占比在20%左右,部分商铺玻璃外墙被SOHO的广告贴纸覆盖。部分未被遮盖的商铺,还处于毛坯状态。

  转型4年,营业额累计下降93.5%

  实际上,业主与物业公司间的矛盾,在SOHO中国多次出现。

  2008年,建外SOHO曾爆发业主与物业公司纠纷事件。物业管理公司将巨额物业费挪作他用,业主和商户的利益无法得到保障,出现了公司、商家大规模退租、流失的局面。

  此后,SOHO中国还出现多次小范围物业纠纷。2010年,SOHO中国开始改善其商业模式,自建物业管理公司来管理其开发的各地SOHO项目。

  2012年8月,SOHO中国再度宣布,告别散售模式,自己持有北京、上海优质地段的物业。SOHO中国董事长潘石屹曾这样解释SOHO中国转型:经过反复的分析、测算,我们公司决定告别散售,转而持有北京、上海有价值的物业。

  潘石屹称,三年后,公司的盈利将主要来源于租金收入;5年后,现有150万平方米物业的租金年收入将超过40亿元。

  财报显示,SOHO中国“转售为租”的转型之路,不算平坦。2012年-2015年间,SOHO中国的营业额由153亿元下降到了9.95亿元,累计降幅达到93.5%;而潘石屹寄予厚望的租金收入,在2015年为10.52亿元。

  利润方面,2015年SOHO中国实现毛利润约7.34亿元,较2014年的30.78亿元下降76.2%;净利润约5.38亿元,较2014年的40.8亿元下降86.8%,较2013年的73.88亿元下降92.72%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进称,从物业销售模式转变为租赁模式,会使得整个公司现金流的模式发生变化,“最直接的影响是利润指标会发生恶化”。

  在此背景下,SOHO中国选择重新启动销售。在2015年年报公布之时,潘石屹称,将SOHO中国“比较成熟的、出租情况非常理想”的非核心资产的物业拿出来销售,而出售的首个项目是位于上海的SOHO世纪广场。

  “既然市场给了这么好的机会,能赚钱就赚钱。”潘石屹说。

  再次转型,瞄准共享办公

  今年的业绩发布会上, SOHO中国认为,“公司转型是非常成功的”,其依据是租金收益在大幅度上升。

  SOHO中国年报显示,SOHO中国2015年租金收入为10.52亿元,较2014年的4.25亿元,同比增长148%。

  年报同时也透露出,制约SOHO中国租金收入进一步提升的“天花板”,已经隐现。在SOHO中国已完工项目中,除虹口SOHO的出租率在30%左右外,其余项目出租率均高于60%。

  比如,望京SOHO、SOHO世纪广场的出租率都已经达到100%,复兴SOHO、光华路SOHO、凌空SOHO等项目出租率大幅提升,超过70%,部分达到90%以上。

  2015年2月,SOHO中国开始做另一种尝试,拿出自持的170万平方米物业中的10%,改造成共享办公的SOHO 3Q。在SOHO中国的设想中,用户可以只租一张办公桌或一间办公室,SOHO 3Q还提供免费WiFi、复印打印、会议室、咖啡等服务,用户只需要带着手机和电脑来工作。

  根据SOHO中国2015年年报,诸如这样主打共享办公的SOHO 3Q,SOHO中国在北京和上海建成了11个中心,1万多个座位已经投入使用。

  2016年4月,在SOHO中国的渠道分享会上,潘石屹设想,下一步SOHO中国将继续完善一线市场,并拓展二线核心城市;对二线城市的拓展不会以“二房东”形式出现,而是以品牌管理输出为主,按比例或依协约收取管理服务费用,届时SOHO 3Q中心将形成租金、管理费为主的多种盈利方式。

  潘石屹称,未来将坚持以SOHO 3Q为产品和业务的重心,并走到更多的城市中去。由此可见,SOHO 3Q已经成为SOHO中国转型的新方向之一。

  外界对3Q体验不一

  4月26日,记者来到地处北京CBD 核心区的光华路SOHO 2期。2014年11月竣工后不久,光华路SOHO 2期的部分商业区域,便被改造成了SOHO 3Q。

  负责销售的经理介绍称,SOHO 3Q开放空间内的工位租金为每人每周480元,独立办公室则为每周每人624元。

  “现在是促销,价格已经打了折扣,五一过后就会恢复原价。”该经理称,SOHO 3Q上下3层,共有3000余个出租工位,目前出租出去的大概1000个左右。

  记者注意到,当时正值正常办公时间,上下3层的办公出租区域中,一层、二层有人员在办公的迹象,3层未见亮灯,处于一片黑暗中;而在1层、2层开放空间办公的人员,数量也不算多。

  为提高SOHO 3Q出租率及市场占有率,SOHO中国宣布将在4月15日至6月30日期间,把3Q众包的佣金比例从原来的8%上调到15%,高于目前10%的平均市场水平。SOHO 3Q众包模式在去年10月开启,所有个人和公司加入3Q销售网络都可以成为3Q伙伴和3Q联盟。

  但用户对SOHO 3Q模式,也有不同见解。4月29日,SOHO 3Q微博分享了一篇文章。该文里,一位创业者称赞了在SOHO 3Q的办公体验,“租赁所需要的费用相对较小,可以就近拓展生意”等。

  “租金还是太贵了,对创业企业来说,负担有点重;而且感觉缺乏专业的服务团队,我在众包平台下单后,居然同时出现4个销售和我对接。”一位曾租用SOHO 3Q的用户说,他在租后不久便因租金原因选择了退租。

  “从3Q中心运营来看,此类项目能否到别的二三线城市进行推广,其实有很大的不确定性,即需要重点考虑后续产品的复制问题。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进称。

  就部分商业业主“维权”事宜、SOHO 3Q的发展情况,记者向SOHO中国发送了采访邮件。5月5日,一位SOHO中国的公关人员回复称,公司一般不单独回复或安排专访,“近期如果我们有活动的话,可以邀请你参加,现场提问”。

  (新京报)


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