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Ctrl+C? “第二个太古里”只能是赝品C

http://www.scol.com.cn  (2016-01-12 10:47:26)  来源:凤凰房产成都站  
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  这是最好的时代,也是最坏的时代,这是狄更斯笔下《双城记》对时代的判断和预言,这也是如今成都商业市场所处时代最真实的写照。

  不少业内人士都在说成都的商业市场如何过剩,空置率如何高,购物中心营业如何困难,哪里又关了几家店,哪里的商场又转手……而成都商业市场的现状还只是在经济下行、电商冲击的大环境下的一个例子而已。

  死了一批,活下来了一批,又火了一批。而远洋太古里无疑是火了的这一批中活得最优雅的那一位。业内对它的评价:专业、专注、模式无法复制。

  


  远洋太古里为何就火了?

  “你还没去逛过远洋太古里?”——“你真out!”如今的远洋太古里已经成为成都的一座地标,作为外地游客,来到成都,太古里成为其必去的一站;而对于长期生活在成都的外来人或是“土著”,太古里成为其聚会休闲的必选场所,而其极具城市丰富的历史文化和空间元素的建筑风格更是让不少爱好摄影的人士找到了新的乐趣。

  从经营现状来看,成都太古里提供的最新资料显示,自2015年4月开业至今,成都远洋太古里共拥有超过300间零售商店。早前的一组数据显示,成都远洋太古里在试运营期间,平日人流量近8000人次,节假日客流量达2万人次。

  成都远洋太古里不仅获得了良好的市场口碑,同样赢得了专业圈子和学术界的高度认同,也让不少开发商看到新的希望。“我们要打造第二座远洋太古里。”类似这样的口头或书面形式的宣传,笔者在去年听过/看过不下两次。

  对于大多数开发商来说,或许不是所有的产品都被人称道,但只要有一个产品可以算上经典,那无疑也是一种成功。然而,太古里模式却无法复制,我们可以从以下几方面窥见端倪:

  位置就决定了不可复制

  对于商业地产而言,尤其是购物中心,定位是最关键的一环。一个产品若定位失当,将直接影响整个项目的运作。

  从地理位置来看,太古里地处成都历史文化片区——大慈寺,与春熙路商圈无缝连接,既有都市的繁荣,又能回味悠久的历史文化。无论是政府还是普通市民,对这样的都市核心区的发展项目期待值较高。有历史、有文化、有商圈,而如何把这些元素聚集到一起,发挥最大的化学作用则是远洋太古里要思考的。

  而最终我们看到的便是一个因地制宜、体现城市内涵,把成都的文化内容、人文情怀注入到商业项目中的远洋太古里。如今要想在成都的成熟商圈里打造一个具备文化属性的商业产品,根本不可能,没符合这样条件的地块。

  专注和专业是对待大作的态度  

  专业的人做专注的事情。过去都在说,做住宅是小学生,做写字楼是中学生,做商业街是大学生,做城市综合体这是研究生。操盘不同的形态产品需要不同的经验值,尤其是现在在电商的冲击下,做商业需要更加的专业和倾注更多的专注。

  现在市场上,为了加快回笼资金,不少开发商都追求快周转,从拿地开发到对外销售,最短的仅仅只有几个月。而商业地产本身不是快消品,它需要更多的时间去研磨。通常仓促上马的商业,后期必然会面临多方面问题。

  舍得投资,静心研发,凡是做到了这两点,想必产品也差不到哪里去。开发周期四年多,投资近百亿,远洋太古里项目花费如此多的时间和金钱,如今收获到的掌声和鲜花已不计其数,在收获利益的同时,它也实现了价值。

  人无我有 人有我精

  截至目前,成都远洋太古里目前的品牌入驻率超过90%。

  我们可以看到,太古里中引进的品牌分为两类:一是别处没有,独家引进;二是很多品牌在别的地方也有,在这里却不一样了。成都远洋太古里共拥有超过300间零售商店,国内外知名品牌被精致分类,从高端时尚到潮流服饰,再到食品饮料和生活用品一应俱全,逾110个品牌经由成都远洋太古里而首次亮相中国西南地区及成都,而并非首次进入成都或者西南区域的品牌,但是在太古里,这些品牌却“变得不太一样了”。

  其一,世界大牌纷纷打造全新的店面高度。比如Hermès、Gucci、Cartier等品牌都根据项目所在的历史文化特色进行了融合。而最新引进的苹果专卖店,而2015年11月21日开业的成都太古里Apple Store苹果零售店,斥资1.4亿元,共设有两层,质感的建筑外表也和成都远洋太古里古朴的形象一致。

  其二,规模上打造“首家”。日本品牌无印良品(Muji)全球最大海外旗舰店,中国西南地区首个爱马仕(Hermès)旗舰店,卡地亚(Cartier)中国首家独栋旗舰店、古驰(GUCCI)全新形象旗舰店,星巴克(Starbucks)中国西南及华中区的首家旗舰店,以及全国最大的涵盖书籍、美学生活、衣饰设计、咖啡的复合式文化场域——方所。

  在成都,不少的购物中心由于后期招商运营不给力,不仅影响购物中心的开业和营业,而在后期项目营业之后,运营方(开发商)为了尽快的引进商家,也不管该商家是否符合该购物中心的定位或是每层楼产品的定位便引进,造成混乱,体验性也十分差。

  在招商上,太古里并没有选择简单的大众/同质产品,尽量选择高端精品路线,并且招商策略是跟整体规划的形态紧密相连。同时太古里加大对体验性商家的引进,在电商的冲击下,但凡是服务体验的商家,例如时尚咖啡、餐饮或是一些设计师品牌及一线奢侈品,这些很难被电商撼动。同时,成都远洋太古里在开业后一直在举办一系列新颖、有趣的活动,并与入驻的品牌进行互动合作,吸引客流人流。

  用设计表达建筑的有限语言

  在刚刚过去不久的12月,远洋太古里项目荣获美国城市土地学会颁发的“2015全球卓越奖”,成为全球获得该奖的10个项目之一。

  在建筑设计上,远洋太古里保留古老街巷与历史建筑,再融入2-3层的独栋建筑,川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙结合,实现复古与现代的完美融合。

  当然,不仅是项目的整体设计出彩,包括引进品牌的店面都是进行了反复的规划和设计,与太古里项目的整体风格相一致。

  我们发现,太古里对每一个细节的重视和把握,在不少空间,太古里布置了很多的艺术品,而这些艺术品大多来自国际和本土的艺术家,而这些艺术品也是结合太古里所处商圈的特色和故事。

  在这个项目中,可以看到多种矛盾的统一,新与旧、快与慢、动与静、文化与商业、历史与现代……多种矛盾汇聚,通过建筑语言,对话不同空间,最终创造出一种穿越时空的城市空间体验。

  在满足对人文的尊重前提下,作为开放式街区商业,在建筑设计的把控上其实并不容易,尤其是还要考虑消费者逛商场时的感受和过程,方方面面,诸多细节需要考量。

  "商业市场之乱"留给我们怎样的思考?

  如今的商业综合体,生存十分艰难,能够持续耕耘的通常都是大型地产开发商,在这个不能赚快钱的领域,“非科班”出身、中小型开发商耐心渐渐被耗尽。从成都市场上便可以看出,不具备专业商业开发运营水平的开发商便已经尝到苦头,如新南中心、复城国际广场、双楠尚品广场、锐力蜜中心、好一城儿童购物广场、人南国际、亚环中心等。而在这样恶劣的环境下能够生存下来并发展较好的便更是少之又少,而这样的产品更成为城市孤本。

  实际上,对于各行各业而言,做产品、做运营、注重细节和体验是通用的生存法则。

  在出现一个代表项目后,不少新项目就将之列为突破的目标,我们听到了要做"第二个太古里"的豪言壮志,但终究,即便第二个太古里出世,也只能是一个赝品,若做得无法逾越太古里,反倒更是尴尬。

  产品。不管市场如何变,好的产品总是不会被埋没,商业综合体更是如此。在“克隆”时代,产品大多同质化,大家吃惯了大鱼大肉,偶尔清粥小菜别具一格反而是破局的方法。

  运营。无论是商业综合体,还是住宅产品,或者是其他行业,只要是需要和人接触的行业,都是离不开运营。商业综合体不是建好就行,后期运营和维护才是决定一个商业能否生存。任何商场经营的好坏,首要条件还是地段带来的基础人流,如果缺乏基础人流,则需要大量有吸引力的主力店和特色业态来吸引消费者,并且也需要渡过相当长的培育期。

  自持还是不自持。在是否全部自持还是部分持有这一点上,也是需要开发商(运营商)考量,当然这和开发商自身的实力也必不可分。就现在成都市场上的商业项目而言,运营较好的通常都是自持项目,如太古里。开发商全部自持或绝大多数自持,能激发开发商对该商业项目持续的用心,对商家更加负责,避免出现开发商将铺面出售后就不管后期运营的事情出现。

  (凤凰房产成都站)


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