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零售商铺月租承受标准:3日销售额

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  4月21日下午2时许,成都商报投资大讲堂如期在成都商报开讲。柒-拾壹(成都)有限公司副总经理、加盟开发本部部长岸本植人、睿意德总经理张建华向现场100多位投资者面授多个购买商铺的实战技巧,并分析了影响商铺收益的因素。两位嘉宾的投资理论、实战经验在现场的投资者中引起了极大反响。

  在长达两个小时的时间里,100多个听课的投资者没有一个人中途退场,投资者们不停奋笔疾书做记录,在看到一些重要的表格公式的时候,几乎所有人都是拿出手机马上拍照保存。课程结束后,两位嘉宾被投资者团团围住,又咨询了一小时才散场。

  7-11选铺准则

  开间7米以上 视野无遮挡

  主讲嘉宾:


  柒-拾壹(成都)有限公司董事、副总经理兼加盟开发本部本部长岸本植人先生

  7-11岸本植人先生的演讲备受期待,红旗、7-11、WOWO、全家等连锁超市近年来在成都的飞速发展,大规模进入繁华商圈、社区甚至写字楼,让不少投资者私下都在观察、探讨和总结此类业态选铺的要诀,以指导自己的商业投资。而在大讲堂上,岸本植人也非常真诚的将企业的选铺标准和盘托出,让不少投资者觉得受益匪浅。

  7-11选铺看中

  交通及商圈


  7-11是如何挑选商铺开店的?一个连锁超市的选择或许有些特别,但大部分投资者却认为这适用于很多类似的生活类超市。因为7-11现在全球16个国家和地区,已经开设了52561家门店。在成都,截至今年4月,共有81家店铺,其中直营店46家、加盟店35家。

  岸本直人将7-11的选址分为三步,一是挑选商圈,他认为适合7-11开店的商圈有四种类型:写字楼商圈如丰德万瑞店;复合型商圈如优品道店;住宅型商圈如翡翠城店;特殊型商圈如东郊记忆店。在这些商圈内,7-11需要考虑店铺周边是否交通便利,有地铁、公交车和停车点位;1-2年内这里的商业是否具有成长性;其他入驻商家的业态和规模,以判断能否集客;周边的消费力如何;开发商及运营公司的运营能力;与产权人签约、租赁的合同期限要长。“最好是购买产权人的自持物业,直接出租,可以规避风险。”岸本植人说。

  7-11对店铺形象也有标准,如面积120平米以上,开间7米以上,视野性上无障碍物遮挡。

  单个商铺

  自身价值看指标


  岸本植人提到,如果希望自己购买的商铺被零售业主看中,除了物业本身的位置外,它所处的商圈的整体情况非常重要。这就需要投资者去观察这个商圈的人流量,人流量代表着人气,周边是否有写字楼、学校、住宅小区、车站、集中式商业、医院等都会影响人流量,同时也要注意是否有大型马路、河流对商圈进行了分割,这些都会让人流量打折。

  便利店要求的基础商圈定位是,200米商圈。其他一些业态,一般是定位500米到一公里左右的区域。星巴克之类的咖啡店,对商圈的基础定位是,在3公里左右。家乐福这些卖场定位就是5公里商圈。

  商铺自身价值则有几个指标需要特别注意:

  店铺开间:越长越好,最好在7米以上,保底是6米

  店招面积:扩大店招面积,让行人能看到商铺

  阶梯:需注意有阶梯的商铺,物业的价值可能会降低

  视野性:视野性要好,物业外尽量不要有障碍物,比如停车场,高大的树木等,都是负面影响。

  内部构造:如果柱子多,会降低物业的价值

  公用区域:如果物业外,有可以使用的公用区域,如露台等,是加分。

  层高:现在有不少挑高层高的商铺,如果层高在6米以上,是可以作为2层使用的,可以提高物业的价值。

  月销售额10%

  零售商铺的租金承受水平


  商家一个月能承受的租金,到底是多少?如果租金超过了商家的承受能力,将可能导致商家退租,或是转手。

  商家对租金的界定和标准是,不大于销售的10%。对于零售业来说,这大致等于3天的日销售。这已经是零售行业可以承担的最高租金。

  或者可以这样计算,销售的10%以内作为租金。1日的销售额是1万元,1个月销售额是30万元的话,能承受的最高租金是3万元。而作为便利店,实际上能承受的租金还要弱一些。

  如果是成都主城区地段很好的商铺,100平米=800万元,按照6%的收益来计算,租金要租到48万一年,相当于4万元一个月,每平米400元。而如果要承担4万元的租金,对于商家来说,意味着月销售要达到40万元,否则商家没有利润可言。

  如果一楼租100

  二楼一般就50

  主讲嘉宾:


  睿意德西部大区总经理张建华

  睿意德西部大区总经理张建华的指导极具建设性,他用简单的公式,教会大家推算商铺的租金和价格。对于投资商铺的人而言,学会这个实用的方法,就能知道自己的铺子买贵没有,值不值得购买。

  两种方法判定商铺定价是否合理?

  A市场比较法:

  将选中的项目,和其他竞争项目,进行综合比较。比较的内容包括整体区位、商业氛围、人流量、主力店的情况、交通条件、开发商实力、规模主题、未来升值前景。以此来评分,和其他项目的评分和价格进行比较,就能分析其价格是否合理。假设竞争项目A的评分是90分,底商价格是5万每平米。而想要购买的项目,评分只有60分,但售价却达到8万每平米,很显然价格就存在一定的不合理性。

  B收益还原法

  收益还原法是根据商业租金与投资回报率来确定售价。

  按照目前市场租金与价格比的参考标准,商业前期实际租金回报率一般为6%:

  租金的调研,主要是选取区位相同或类似参考性强的项目进行横向比较。再根据目前市场租金水平判断,合理的平均租金是多少。

  例如:市场均价为租金60元每平米,则反推市场均价售价为60元/㎡÷6%×12月=12000元/㎡

  考虑项目成长性,项目租金为50元。那么计算方法为50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡

  根据收益还原法,项目售价在10000-12000元/㎡之间。

  适中的商业区规模

  有利于整体发展


  投资商业街,首先要搞清楚商业街定位的三个量:体量,究竟多大算大,多小算小;能量,商业街的角色和作用;商业街的质量,让物业增值的能力。

  商业规模是确定商业街类型的基本要素之一,特别是对于未确定商业面积的项目来说,规模的定位更是重中之重,适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。考虑的主要因素:商业市场容量;市场整体租售情况对项目规模的影响;项目的商业属性;主和次主力店的带动;竞争性项目对项目规模的影响;市政规划对项目商业规模的影响;自身条件对规模的影响。

  二楼商铺,

  租金是一楼的1/2

  商业街的层数,最终决定了商业规模与最终利润。但楼层对物业价值的影响,是随楼层增加呈现衰减效应。一楼如果能租100,二楼一般就是50。

  为了提升商业价值,往往采用设置直达电梯、利用高差多首层设计、层层退台、增大公共空间等方式。


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