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“秃鹫投资者”盯上中国商业地产市场

http://www.scol.com.cn  (2014-04-17 09:16:41)  来源:第一财经日报 作者:王肖邦  
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  尽管“秃鹫”的形象并不招人喜欢,但越来越多境内外机构投资者开始扮演“秃鹫”的角色,盘旋在“哀鸿遍野”的中国商业地产市场上空,寻找并捕捉那些日益陷入困境的项目。

  本月,房地产私募基金基汇资本(Gaw Capital Partners)宣布以约9.28亿美元的代价有条件收购北京盈科中心,创下海外私募基金在中国最大的单项物业收购纪录。

  从某个角度而言,被收购的盈科中心是一个令人失望的项目——位于繁华的三里屯商圈,出租表现却不尽如人意——截至2014年2月28日,盈科中心项目除了办公楼A座和B座的出租率达到88.9%和90.0%,公寓大楼C座及D座的入驻率只有72.8%及57.2%,项目商场部分的租用率更是仅有约19.5%。

  但从另一个角度,这正是“秃鹫投资者”最爱的猎物。作为收购一方的基汇资本,成立至今一直擅长收购旧楼,对其重新设计、定位及改造,以达到增值目的。此次收购盈科中心的价格看上去非常划算,如果不计入车库面积,每平方米的价格仅为3.4万元。

  在一份新闻稿中,基汇资本的总裁和联合创办人吴继泰称:“这是个难能可贵的机会,可在北京无法复制的精华地段收购到如此大型、可产生稳定现金流的项目。我们相信此类型的资产将继续提供出色的回报。”

  事实上,中国商业地产的恶劣生态正在将越来越多类似基汇资本这样的“秃鹫投资者”吸引过来:大量二、三线城市的商业项目暴露在显而易见的运营困境中,即使一线城市的写字楼以及购物中心也难以完全幸免。

  “二三线城市的很多项目处于‘僵而不死’的状态,这些项目多数为综合用途地块的商业部分,开发商在卖掉住宅后缺乏继续建设、运营商业部分的动力,原因很简单,住宅卖掉后没有人居住,成为空城,无法为商业提供人气。地方政府也很清楚一点,对政府而言,土地出让金已经收入囊中,也就默许开发商在商业项目建设上的拖延。” 高纬环球投资及资本市场部中国区董事李健告诉《第一财经日报》记者。

  另一方面,由于过度供应,租金下跌、空置上升的现象也在一线城市上演。DTZ戴德梁行的统计数据显示,一季度上海甲级写字楼整体平均租金为每天每平方米8.65元,环比下降 0.92%,同比下降 1.03%, 为两年以来的历史最低点。

  此外,银行逐步收紧对房地产行业的贷款、政府加大对影子银行的监管力度,导致商业地产项目的开发商资金链越发趋于紧张。对于已经投入运营的商业项目,虽然可以寻求经营性贷款,但实际能够获得这类贷款的项目凤毛麟角,而其他的融资渠道包括:高成本的信托融资,出售部分股权给投机机构、让出项目的控制权,或者干脆整体出让。

  “现在北京、上海好的项目不愁买家,问题只在于双方是否能找到合理的价格。”李健说,目前机构投资者的目光都聚焦在二线城市以上,由于三四线城市风险较大,基金很少光顾。

  对“秃鹫投资者”而言,住宅类项目最受欢迎,因为操作简单;写字楼类项目其次,尽管旧楼、烂尾改造的成本高,但回报也高,位置好的写字楼是“大众情人”,投资者对此趋之若鹜;由于零售地产项目对商业的运营要求很高,同时需要3~4年的养商期,投资的人相对较少。

  “收购不良项目最大的考验在实际操作,包括面临诸多法律风险,包括产权风险、规划风险等。对境外投资者而言,格外在意国内开发商‘偷面积’做法带来的产权风险,此外,伴随项目的转让,此前项目已有的法律风险也将转嫁给收购者,因此收购者对交易对手的选择很谨慎,上市公司开发的项目是首选,如果是区域性开发商的项目,会优先选择国企开发的项目。”李健说。

  今年以来,很多人担心在“唱空”中国经济的大背景下,海外投资者可能会选择撤退,但实际的情况也许刚好相反。“波动的市况会带来更多的交易,海外基金并没有撤出中国楼市的迹象,相反还在增加。”李健说,“一线城市写字楼资产价格在短期内不会有大幅波动,大量自用型买家是对市场的支撑,他们对租金并不十分敏感,因此即使租金出现小幅下降,也不会导致其对资产价格评估的太大变化。”

  这显然也是吸引“秃鹫投资者”前来冒险的一个原因。


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