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投资商业地产紧跟5大热门选口岸

http://www.scol.com.cn  (2014-03-27 08:50:40)  来源:成都商报记者 杜娟 李杨  
编辑:  
  餐饮类

  快餐连锁、特色餐饮、咖啡厅、甜品店等

  生活服务类

  超市、便利店、美容美发、健身等

  休闲娱乐类

  电影院、KTV、电玩城、溜冰场、茶楼等

  品牌体验类

  苹果体验店、索尼体验等

  文化教育类

  早教、培训、艺术品展销等

  地产是商业的载体,没有地产,何谈商业。因此,过去的商业地产在开发过程中明显存在“先地产,后商业”的问题,这导致商业地产项目从开始就缺乏统筹和规划,分散招商、业态布局不合理等问题特别突出,没有真正营造出商业气氛,后期的运营管理也跟不上,结果就是商业地产投资者被套牢,开发商的日子也不好过。

  现在,越来越多的开发商认识到商业地产正确的做法应该是“先商业,后地产”,把市场调查清楚后,根据区域的人流、商业布局、业态等多方面指标来决定开发哪种类型的商业地产,防止今后发生偏差。对于投资者来说,选择商业地产时,也应该首先考虑“先商业,后地产”。成都商报记者采访了多名商业界专业人士和商业地产的专业人士,和他们一起梳理出未来五大热门的商业类别。投资者可以根据这些商业类别倒推,看未来哪些商铺的价值最高。

  餐饮类

  最易出租

  生意也容易火

  现状


  如今,餐饮业态已成为购物中心和社区商铺重要的主力业态之一。新港地产调查显示,新晋开业的购物中心里,餐饮业态比例一般都超过30%。由于可以为商场带来人气、提高商业氛围,餐饮业态总是最先火起来的业态。不得不承认,餐饮的聚客能力在一定程度上有助于商场缩短培育期。就此,也有了万达集团董事长王健林,“购物中心不是卖出来的,而是吃出来的”一说。

  发展趋势

  “我们已经实现了网上订餐,快递上门,但每年开的实体店仍然在增长。”一位世界500强的餐饮企业西南区拓展负责人告诉记者。在他看来,尽管电商和移动电商能实现一些人的餐饮需求,但餐饮早已经脱离生存需求的基本状态,递进到人际沟通的社交层面。

  去年,有关机构做了统计,在餐饮消费的构成中,居民个人的支出略高于公务商务的支出。这让一些从事高档商务餐饮的企业开始转型,更多面向大众的品牌餐饮出现。未来,餐饮会继续出现大品牌和小商家并存的情况。

  投资提醒

  餐饮业态对房产技术条件要求很高,大部分品牌餐饮企业不仅要求地段、面积、人流动线等基本条件,对电容、排烟、排污都有要求。小的餐饮商家也有排烟、排污的要求,因此餐饮选址比其他商业行业的选址更复杂一些。

  生活服务类

  最爱街区底商

  一、二楼

  现状


  生活服务类业态里,连锁超市和便利店是最大的商铺消化者。现在,超市也面临着转型和调整。沃尔玛此前就公开表示,2014年将在中国关闭25家业绩不良的门店。超市的增长方式正在从通过多开店的销量导向转到效率导向。同时,其他生活类的行业也在谨慎扩张。阿杰发艺营运中心经理王娟也告诉记者:“我们今年原则上不会开多少新店,特别是三环外的新店,今年肯定不会布点。”连成都门店最多的二手房中介伊诚地产也表示,会在新区域设立新店的同时关掉效益不好的老店。

  发展趋势

  在商业的几大类别里,生活服务类跟电商结合得比较紧密。目前,超市业掀起了新一轮“触网”热潮。永辉、沃尔玛山姆会员商店、大润发、步步高相继自建电商平台,并以门店作为线上的物流配送中心。永辉超市重庆大区的相关负责人透露,永辉超市去年新开46家店,而今年的目标是60家新店,“我们在搭建电商平台的同时,也会继续扩张,开传统店。我们未来几年还会深入二、三线城市,深入新兴社区。”除了超市,其他生活服务类的商业行业也积极与电商融合。比如伊诚地产早就搭建了自己的网上平台,在网站上就能看房。

  投资提醒

  超市需要的面积很大,一般在2000平方米以上,有的甚至上万平方米。对于普通投资者来说,不会投资这样的商铺。而且品牌超市的出价并不高,大多数时候都跟开发商直接合作。其他生活服务类商业,喜欢选择社区商铺或者街区商铺的一楼店或二楼店。

  休闲娱乐类

  首选社区底商、步行街

  现状


  影院可谓是最大的休闲娱乐类商业,现在街面上单独新开的电影院已经不多见了,更多的是在购物中心里面。“现在成都的电影院基本都在购物中心里面,互相补充人气。”大地影院西南区拓展人员介绍。他还进一步补充了影院的选址要求:“首先便是体量。一般影院占地面积比较大;其次,租金要比其他业态相对低,因为影院的合作是长期的,伴随商业项目一起成长。同时要有合理的业态分布,如果业态单一的话,对于影院的人流同样有相当大的影响。同时,影院对物业的消防要求很高。另外,影院的屏幕要求达到8米净空,很多开发商会觉得太浪费,便不想去做。”

  发展趋势

  对于大的休闲娱乐业态影院、KTV和电玩城来说,它们已经与商业地产之间已经形成了默契的合作关系。一方面,这些业态依靠商业地产为自己争取更多的休闲消费人群;而另一方面,新兴的商业地产依靠影院、KTV和电玩城带来的客流充实商业消费客流。未来,这些大型休闲娱乐业态与商业地产之间的依存度将会更紧密。因此选择正确的商业地产项目对于这些业态来说非常重要。

  投资提醒

  如果影院、KTV、电玩城等休闲娱乐行业没有选对商业地产商,就会被商业运营不善牵累。这些大型休闲娱乐业态一般不会选择与普通投资者合作,而是跟大型购物中心、综合体的开发商直接合作。对于小型的休闲娱乐业态来说,社区商铺、主题步行街都是他们的首选,而且由于是目的性消费,它们可以选择二、三楼店。

  品牌体验类

  品牌商家愿付高房租

  现状


  在商界业内已将苹果体验店视为革命性的营销手段,紧接着三星、索尼等电子品牌纷纷开设体验店,而且这类体验店逐渐从市中心大商场转移到社区商业中心、区域商业中来。“无论是什么样的产品品牌,建立体验店的目的只有一个,就是要通过走进社区注重体验,从而拉近与消费者的距离。”著名汽车品牌捷豹路虎西南地区经销商四川惠通陆华有关人士告诉成都商报记者,他们也考虑是否进入商业中心、购物中心,通过体验的方式吸引住消费者。

  发展趋势

  知名品牌建立自己的体验店,尤其是走进购物中心、商业中心目前正在成为趋势。“之前我们在大发电子电器市场等成都传统的电子市场开过门店,但现在的趋势是要拉近和消费者的距离,春熙路国际金融中心开业后我们第一时间进驻,就是希望抢占市场制高点。”英国著名音响品牌天朗国内代理商大昌影音有关负责人告诉成都商报记者,他们未来趋势是进大型购物中心、商业中心,消费者在哪里店就开在哪里。

  投资提醒

  这一类店面都讲求良好的品牌昭示性,他们喜欢选择在人气旺的商业中心或者是交通要道设立体验店。所以,这类商家愿意为这样的商铺付更高的房租。

  文化教育类

  喜进商业中心

  现状


  现在随便走入任何一家购物中心、城市综合体,针对幼儿的早教、游艺园、幼儿用品超市等正在成为每个商业中心的标准配置,成都在近两年也快速出现了类似于玩具反斗城、孩子王这一类定位精确的幼儿商业消费品牌。

  以早教为例,随着市民对早教意识的不断提高,婴幼儿早期教育市场更加活跃起来。据预测,未来几年中国婴幼儿早教市场将以28%年复合增长速度增长。

  发展趋势

  幼教、培训并不是新行业,之前也一直存在,只不过之前的幼教培训行业更多集中在传统底商、商业综合楼里,但现在的趋势是这一类幼儿早教、培训机构开始往购物中心、城市综合体里迁徙,现在几乎每一个购物中心、城市综合体里早教培训、体验性质浓厚的特色书店已经成为标准配置,这类商家提供的租金不一定最高,引入这类商家不一定最赚钱,但他们是最吸引人气的商业。

  投资提醒

  中国传统的商业形态正在进入以“休闲体验为核心”的商业模式,即集购物、餐饮、亲子、娱乐为一体的城市商业综合体,其商业地产的盈利核心是让人停留并多次消费,有效拉动家庭式消费人群。但这一类早教、亲子的商业选择往往以并不对外出售的购物中心为主,普通投资者不一定有投资机会。另外,文体教育类体验商业往往作为购物中心的功能补充,这类商家能够承受的租金不一定会很高。


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