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投资轨道交通商业找准动线是关键

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  上周六,睿意德成都公司独家发布《流通的地下财富———世界轨道交通商业研究报告》(下文简称“报告”),本次报告分为六大部分:世界主要城市轨道交通商业概述、城市地下空间发展历史、空间布局分类、业态构成及定位特征、零售品牌青睐度以及未来发展趋势。

  RET睿意德西南大区总经理张建华告诉记者,随着成都地铁形成网络化,轨交商业将成为一种重要业态。目前,成都轨交商业因为只有天府广场一个换乘站,商业价值还没完全释放。从商业品牌和商业价值来看,成都距离纽约、伦敦、北京、上海等一线城市还有差距。

  报告宣称,从轨道交通覆盖的商业区域来看,价值最大的是CBD区域,其次是城市副中心,再次是住宅区。而影响轨交商业的一个重要因素是动线,譬如,换乘站的商业价值比非换乘站的价值要大。综上所述,投资轨交商业,CBD区域的换乘站是首选。

  5种轨交商业

  业态构成“各有千秋”


  报告称,不同城市功能区轨交商业的业态构成和比重明显不同。记者获悉,在世界轨交商业中,5种不同区域(办公区、住宅区、商业区、旅游景点、交通枢纽)的业态构成存在较大差异。譬如,商业区,轨交商业服饰业态比重高达39%,明显高于其他功能区内的比重。住宅区,生活服务业态比重最高,超过35%,另外,房产中介服务占21%,这是在其他功能区内没有出现的业态。轻食业态在办公区的比重高达40%,主要客群为上班族,而在住宅区内的比重不足5%。旅游景点周边的轨交商业具有一定的特殊性,受季节影响较大,租车服务、酒店接待点和旅行社是这一功能区域内独有的业态,比重高达50%以上。值得注意的是,美容美发、SPA 养生、瑜伽健身等生活服务业在办公区的比重达18%,除了满足上班族的需求之外,便捷也是其吸引顾客的较大优势。

  商业价值:

  住宅区发展潜力不大


  据RET睿意德研究中心首席分析师施瑾介绍,上海写字楼集中的几个区域:如陆家嘴、淮海中路(陕西南路至黄陂南路段)、南京西路的轨交商业中,轻食业态比重最大,占40%。轻巧、携带方便的轻食,既适合作为工作之余休闲食品,又可在上下班途中携带食用,因此轻食产品深受上班族青睐;此外,以简餐为主的餐厅比重也高达28%,主要满足上班族的午餐需求。

  不同城市区位中,办公楼周边轨交商业的人均消费水平差异较大,以市中心CBD、城市副中心和近郊工业园区内的轻食产品的客单价为例,近郊工业园区的客单价最低,城市副中心是工业园区的3.5 倍,CBD 则可达到工业园区的6.5 倍。分析发现,造成客单价差异的三个主要原因是:品牌档次的差异、高租金造成的定价差异和客群消费意愿的差异。报告称,住宅区内轨交商业的潜力不大,以便利性生活类消费为主。一般来说,住宅区的核心商业为可聚集人群的多功能社区商业。而住宅区轨交商业多以便利性生活类消费为主,因此商业发展潜力不大。

  

  投资轨交商业

  看动线,首选换乘站


  报告称,动线是影响交通枢纽站点轨交商业营收及租金差异的关键因素。以火车站为例,不同动线下的商铺租金相差3~4倍,导致这种现象出现的原因有两个。其一,动线出口的设置分化客群,导致不匹配客群需求的店铺遇冷。研究发现,火车站指向出租车站的出口通道,店铺生意明显较长途客运的出口通道更冷清。这是因为去往出租车站的人群不会停留在火车站内发生消费行为,而长途客运站的乘客往往在等候列车的时候产生消费需求。其二,火车站的轨交商业以中低端零售为主,商品同质化严重,商铺位置的好坏,人流动线的改变,直接影响商店的生意。以上海火车站为例,原先6 号出口是通往购票大厅的必经之路,小店铺每天的营业额可达到1500~2000 元。然而,自2013年实行网上订票起,该出口处的商业营收受影响较大,同比下降近40%。施瑾说,在商业高度发达的繁华商圈中,租金水平长期保持在高位,所以轨交概念的租金溢价值相对较低。如果投资者要选择这种商业投资的话,建议首选换乘站旁的商铺。

  轨交商业未来趋势

  1、借鉴发达国家的经验,城市人口达到600万,人均GDP达到3000美元之后,就具备了利用城市地下空间的能力和条件。

  2、城市多中心发展的速度加快,推动区域商业中心兴起,轨道交通的开通对于新商圈项目是利好,可以有效保证固定的人流导入。

  3、轨道交通拉近了既有商圈间的距离,对竞争者差异化提出更高要求,商圈特色细分化成为必然。

  4、轨道交通为开发商提供了新机会,轨道交通沿线的商用物业成为潜力最大的物业类别。 

  核心

  数据

  567公里 上海地铁全球最长


  上海是世界上地铁最长的城市,总长度567公里,相当于13.5个马拉松全程距离;而北京是全球轨道交通最繁忙的城市,年客运量达32.1亿人次。

  721亿元 纽约轨道交通年收入全球排名第一

  2013年纽约轨交商业的全年营业收入总额达721亿元人民币,遥遥领先于世界其他城市,约为上海全年轨交商业营业收入的十倍以上。研究发现,大多数城市的轨交商业年营业收入与其每站轨交长度呈反比现象,即年营业收入越高的城市,其站点与站点之间的距离越短。

  474元/平米·天 纽约第五大道租金最高

  据RET睿意德研究中心首席分析师施瑾介绍,他们关注的全球8个城市中的轨道交通商业中,纽约第五大道商圈的租金是最高的,达到474元/平方米·天,而上海和北京最繁华商圈的租金约50元/平方米·天,几乎是纽约的十分之一;然而两地轨交概念的租金溢价率是这些城市中最高的,达到50%。

  39% 服饰占比明显高出其他业态

  RET睿意德报告称,不同城市功能区内轨交商业的业态构成和比重明显不同,其中,商业区的轨交商业中,服饰业态比重高达39%,明显高于其他功能区内的比重。


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