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2016年第三季度成都房地产市场回顾与展望

http://www.scol.com.cn  (2016-10-25 17:58:40)  来源:房观察  
编辑:徐珍珍  

2016年10月21日,成都— 世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)今日在蓉举办媒体发布会,发布《2016年第三季度成都房地产市场回顾与展望》报告。研究报告显示:

写字楼需求延续回升态势,险资、联合办公等行业需求快速释放。企业搬迁带动大源板块吸纳量快速攀升,同时,市中心区域的租户结构逐步调整。银行、保险公司积极寻求适合投资的标的资产,带动资本市场回暖。

零售物业市场在调整中迎来转型契机,运营商在主力店退租后积极探索运营新亮点,地标项目持续吸引国际品牌进驻成都,快闪店试水营销新模式,商业运营迈入创新深水区。

物流仓储市场,电商全力备战“双11”,带动高标准仓储需求快速释放,市场净吸纳量再创历史新高。城市共同配送体系的建立与完善在提升物流运输效率的同时,使得市场对高标库的接纳度日渐提升。

资本市场热度不减,银泰集团与华夏人寿达成协议,出售银泰中心T2写字楼。零售物业市场同样录得一宗交易,凯丹广场所有权易主,凯德商用中国信托向贝莱德集团(Black Rock)购入100%股权。

 

新增供应

(平方米)

净吸纳量

(平方米)

空置率

租金

(元每平方米每月)

租金同样本

环比增长率

写字楼

236,500

182,000

36.9%

72.0*

-1.1%

零售物业

0

42,500

9.2%

395.0**

0.1%

物流仓储

198,700

141,900

21.3%

25.8***

-1.2%

    * 写字楼租金指平均账面租金;

** 零售物业租金指购物中心首层平均租金;

*** 物流仓储租金指含物管费在内的平均有效租金总额。

数据来源:世邦魏理仕研究部,2016年第三季度

优质写字楼市场:险资、联合办公需求增长,核心商务区租户结构调整

2016年第三季度,南延线板块迎来大量新增供应,金融城和大源两个商务区录得包括成都腾讯大厦B座以及阿里巴巴中心在内的5个写字楼项目集中交付,全市优质写字楼新增供应总面积约23.6万平方米,总存量突破700万平方米。

写字楼需求延续上一季度的活跃态势,全市净吸纳量环比继续上涨约10%,达到18.2万平方米,而支撑需求增长的动力仍主要源于高新区专业特色楼宇优惠补贴政策的推广,以及南延线板块蓬勃发展的科技产业所带来的企业聚集。成熟企业的大面积办公需求和大量中小科技类公司的搬迁升级需求快速释放,推动大源板块净吸纳量攀升至11.4万平方米,全市占比逾六成。低廉的租金辅之以高新区政府大力度的租赁补贴政策,在吸引企业向南聚集的同时,也对其他板块造成不小冲击。受此影响,中心城区办公楼租户结构正悄然改变。

金融、专业服务、零售、消费服务等行业成为构筑核心商务区需求的基石。由于此类租户与客户往来频繁,对区域通达性和项目展示性有较高要求,因此更偏爱交通便捷的核心商务区。其中零售、消费服务类企业数量在市中心写字楼中的快速增长尤为引人瞩目,以教育培训、留学移民、旅行机构、美容护理,摄影艺术、电商展示为代表的零售、消费服务类企业纷纷进驻写字楼。究其原因:其一,受国内消费服务升级,以及中产阶级消费规模增长影响;其二,南延线高性价比项目的激烈竞争所产生的跨区域比较效应凸显,全市业主均面临调整租赁策略、降低租户门槛的压力。另一方面,写字楼租金大幅跳水导致商业街铺租金成本差异的加大,也成为此类商家搬迁至写字楼运营的催化剂。

保险业以及联合办公(孵化器)两个细分领域的租赁成交也是近期写字楼市场需求的一大亮点。首先,随着国内保险渗透率的不断提升,保险公司保费收入稳步增长,截至今年7月,四川省各保险公司共实现原保险保费收入1,162.8亿元,同比增长达45.7%。大型保险公司通过收购、兼并等形式涉足消费金融、财富管理、私募基金等领域,业务与收入的双增长带动保险公司在蓉办公需求持续扩张,季内录得多个保险公司新租或扩租的成交案例。同时险资也是资本市场最活跃的买家之一,季内,华夏人寿购入银泰中心T2写字楼;继上半年平安人寿买入T3塔楼后,成都银泰中心项目两个写字楼塔楼分别被两个保险公司买入,险资在成都房地产领域的活跃度可见一斑。

在国家双创战略倡导下,地方政府“创业天府”行动计划推动联合办公(孵化器)企业加速布局成都市场。目前已有多家来自不同地区、针对不同客群的联合办公(孵化器)运营商进入成都。其承租面积远高于市场平均水平,因此备受业主方青睐。季内,全市多个板块均录得此类租户的大面积租赁成交案例,成为今年写字楼市场去化的主要动力之一。

全市层面,尽管新增供应高企,但市场平均空置率在活跃需求的带动下环比仍下探0.4个百分点,至季末报36.9%。写字楼进驻率的普遍提升使业主方对租金的期望亦随之回升,租金下行压力较之前有所减弱,部分项目租金开始触底。截至季末,全市写字楼平均租金降幅进一步收窄,按同样本计环比下跌1.1%,账面租金平均值报每月每平方米72.0元。

未来六个月,将有包括OCG国际中心在内的三个优质写字楼项目建成入市。在近期回暖的办公需求支撑下,空置率有望企稳。展望未来,市场有望出现两大热点板块。首先,今年9月四川获批自贸试验区,无疑将为商业贸易发展注入一针强心剂,助力跨境电商、进出口贸易类企业增长,这也有望成为成都写字楼需求的新动力。其次,随着联合办公、众创空间、孵化器等新兴业态的快速成长,行业集聚度显著提升。截至目前,成都已累计建成各类“双创”载体210家,办公建筑总面积逾1,500万平方米,遍布主要产业园区、写字楼商务区。市场主体数量的增长必然加剧市场竞争,须警惕局部供应过剩的风险。早期依赖政府补贴、运营模式单一、缺乏远期盈利点的联合办公(孵化器)项目将面临优胜劣汰的挑战。鉴于其需求面积普遍较大,对当前供过于求的市场而言,潜在风险不容忽视。因此业主在现阶段招租时,须更加谨慎评估此类企业的运营能力、运营风险,并做好市场风险的应对策略。

零售物业市场:快闪店试水营销新模式,商业运营迈入创新深水区

本季,成都零售物业市场未录得全新项目开业的案例,但成都华联商厦携手韩国衣恋集团完成原百货商场改造,并更名为优客城市广场于9月末开业。需求方面,服饰、餐饮类品牌依然是市场最活跃的两个业态,对市场去化的贡献率超过五成。国际品牌对地标商业项目青睐有加,季内Air Jordan旗舰店和Versace副线品牌Versus进驻IFS,明星潮牌Juice华西首店和意大利品牌O bag中国内地首店落户远洋太古里。核心商圈主要高端商场在经历上半年的调整后,本季调整品牌数量有所减少。仁恒置地广场Montblanc退租,Dior退租空置的铺位被集合店Trends Boite填补;仁和春天百货人东店Max Mara扩租顶替原Gucci铺位。餐饮品牌在开业和退租的轮替中完成租户组合快速调整,更多外来餐饮连锁品牌在成都开店,主要集中于优质项目中。如Paris Baguette西南首店进驻万象城,此前在万象城开出首店的桃园眷村也迅速选址远洋太古里并打围。

零售商业经营不确定性不断增加,快闪店成为品牌试水市场的新模式,尤其是一些首进内陆市场的国际品牌。例如Kenzo Café、Evisu Pop-up在远洋太古里开设的快闪店,国内花店品牌House of Heddy也在IFS尝试短暂经营。品牌商通过快闪店的形式推出一些独一无二的、有新意的产品来吸引消费者,帮助品牌商更好地了解当地市场以及当地消费者的消费能力和态度来判定其在市场中的定位,同时快闪店的成功运作也会对商场起到有效推广的作用。

百货退租潮的持续发酵不仅是市场出现危机的警示讯号,也成为运营商调整经营策略的契机。万象城和成都华联商厦百货关闭后已开始重新定位或重启招商。万象城在尚泰百货停业退租后,积极在首层引入Victoria’s Secret全球第五家旗舰店、COS、Y-3等国际品牌,增加儿童、教育业态填补空置面积,并引入Decathlon以拓展目标客群;而原NOVO百货的空置面积则在定位上保持一致性,仍以“潮牌+运动”为主。成都华联商厦则与韩国衣恋集团共同打造优客城市广场,积极引入年轻、时尚类的品牌服饰吸引年轻客群,同时加入中高端服饰品牌和餐饮品牌提升客群的丰富度。同样承受人流压力的富力广场增加了体验业态比例,并引入大型婚恋类品牌以及其婚礼配套的化妆工作室,人气有所回升。本季录得婚品汇、私诺婚纱、4+Vogue进驻该项目。同期,成都339欢乐颂也在积极尝试引入有别于以前的新业态,本季一些酒吧与鲜芋仙、Bread Talk等轻餐品牌已进驻。

全市层面,成都零售物业市场平均空置率环比微跌0.3个百分点,报9.2%。全市购物中心首层平均租金微涨0.1%,报每月每平方米395.0元,其中主城区报每月每平方米425.3元。未来将会有近26万平方米的新增市场供应入市,主要以近郊区域的购物中心为主。龙泉的第一个大型商业综合体新城吾悦广场将于年末开业,预计将带动龙泉地区整体商业氛围发展。

世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉表示:“商业地产开发、运营流程正朝向专业化、独立化、精细化的方向发展,商业运营管理职能逐步从地产开发板块剥离。有品牌资源、有运营经验的商业运营商开始将招商、运营职能作为服务内容,向缺乏商业运作经验的地产商提供相关服务。未来,更多‘轻资产’商业合作模式有望成就缺乏运营经验的地产商初尝零售商业地产的出路。”

相对沉寂的零售物业资本市场同样录得一宗股权交易,位于新南天地板块的凯丹广场购物中心的所有权易主,凯德商用中国信托向贝莱德集团(Black Rock)购入此物业100%股权。凯丹广场近几年人气旺盛、表现稳健,是其所在区域市场高人气的商场之一,在数度易手后,也成为成都市场交易最为频繁的物业。本次交易是成都少有以购物中心而非百货商场为标的物的零售物业大宗交易,也侧面反映出成都可交易的优质购物中心资产的稀缺性。

物流仓储市场:备战“双11”,电商活跃需求带动吸纳创新高

本季,平安龙泉物流中心投入使用,市场新增优质仓储物流面积近20万平方米。仓储租赁需求较上半年有显著回升,市场净吸纳量14.2万平方米创历史新高,环比、同比分别上涨217%和23%。本季新增需求主要来自于两类租户。一方面,平台型电商以及网络零售商家继续加码仓储市场,继京东、天猫超市的快速扩张后,主要服务电商企业的菜鸟物流也不甘示弱,本季于新交付的平安龙泉物流中心承租6万平方米,成为季内录得的最大成交案例。另一方面,成都市政府、物流办对城市共同配送的大力推广,在完善城市配送体系、提高物流效率的同时,也因其较高的仓储标准,使市场对高标库的接纳度日渐提升。因此,第三方物流企业的仓储需求持续活跃,季内共有六家第三方物流企业完成租赁成交,租赁面积总计达8.3万平方米。

持续充沛的新增供应使成都高标库总存量持续攀升,截至季末已接近200万平方米。因此,持续供应拉动平均空置率环比微涨0.8个百分点至21.3%。随之而来库存空置面积的增加也加剧了市场租金的下行压力,尤其在以龙泉为代表的高库存板块,激烈的市场竞争使得该板块已连续四个季度录得租金下滑的趋势。受此影响,至季末全市仓储物流平均租金按同样本计环比下跌1.2%,至季末报每平方米每月25.8元。

(来源:房观察)


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