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成都楼市未来3年提前看!一线房企大佬纷纷亮话,房价土地产品……

http://www.scol.com.cn  (2016-12-19 11:21:11)  来源:四川在线  
编辑:曾霖  

成都新楼市消息

编者按:你在考虑眼下或明年初楼市如何走向的时候,大佬们的眼光已经看到了三年外。

保利、招商蛇口、旭辉、阳光城……他们的带头人之观点表达出未来3年的中国房地产如何走向。

这一年,保利副总经理余英、旭辉总裁林峰、前阳光城联席董事长陈凯、新城控股集团副总裁欧阳捷、前招商蛇口副总经理这一年,保利副总经理余英、旭辉总裁林峰、前阳光城联席董事长陈凯、新城控股集团副总裁欧阳捷、前招商蛇口副总经理王晞等,在地产创新研习社的演讲,汇集了对风云变幻的房地产市场的洞察与判断。

他们的观点,几乎总结了未来3年的中国房地产,包括市场、城市、土地、产品、服务、跨界&融合。

他们的观点,不仅仅对于一线城市,也对新一线成都有着重要的指引。

一、市场

1.一线房价还要大涨

有人说房价不会永远上升,欧阳捷认为,这个话是错的,全世界的大都市,不管哪个国家,伦敦、巴黎、新加坡、悉尼都是这样。北美、澳洲都是这样,美国房价下跌之后,经过几轮量化宽松,房价也在上升。

余英认为深圳市中心的房价没有顶。深圳是移民城市,大学毕业来深圳,不仅自己来,还把女朋友带来,结婚以后把父母接来,还要把丈母娘接来,要三套房子,10年后要换房,再买一套就是四套。大学生都往北、上、广、深跑,这些城市市中心房价不可能有顶。

欧阳捷认为,上海的房价目前还看不到顶,上海的房价和人均收入没有关系。不是说这两个数字正相关房价就合理了。拿上海的平均房价和深圳相比会高吗?不会!租售比说明了投资回报率的低下。但是和自住没有关系。广州的房价已经基本见顶,深圳的房价未来会见顶,深圳房价的顶就是香港房价,上海和北京的房子10年还看不到顶。有波动也是震荡上行,除非发生战争等特殊情况。

2.分化期求规模,分化后缓增长

旭辉总裁林峰认为,规模不是万能的,没有规模却是万万不能的。这个决定了你在行业内调动资源的能力。分化阶段,我们要持续增长,但分化之后,会放缓增长,比如旭辉千亿以后肯定会放缓增长!

王晞提到,客户需求细分导致市场细分:

二、城市

1.一二线城市坚决选城市中心

余英提到,保利坚持重仓一线城市,因为一线城市未来升值快。三四线、农村的人如果有钱了一定会到广州深圳来,而不是住在梅州。也许第一步可能住在梅州,但有钱了一定会挤到一线城市来,因为一线城市机会多。

保利在广州布局很简单,中轴线、市中心的写字楼用地、住宅用地坚决拿。

二线城市拿地同样要选市中心,大家还是习惯住在市中心。更关键的一点,中国好的医院、好的学校都在市中心,拿市中心的腹地,配套由政府做。另外是临近大城市的片区比如东莞、中山、惠州靠近深圳的片区。

2.三四线城市围绕资源、交通2个核心

余英认为,三四线城市投资,一是拿资源稀缺的地;二是轨道交通,高铁站点的物业投资也是值得选择的。

陈凯认为,三四线城市是大有可为的,是一个1.8+3.2亿的市场。价格、成本、周转、规模,只有周转是真正的管理核心。三四线一定要快!

李军提到,绿城对全国140多个大城市有过数据的对比,发现除了特大城市以外,还存在一些小城市的机会。比如特大城市的溢出,会给周边的一些城市带来建设小镇的机会。

欧阳捷距离苏州,可以享受上海人口的挤出效应,特别是昆山,和以后可能通地铁的地方。苏州的房价会跟着上海,往上走。苏州对土地供应的控制一直比较好,不会出现供大于求。高端产品比较多,造成普通住宅稀缺,普通住宅价格也会上涨。深耕苏州是没问题的。

三、土地

1.跟着规划、追政策热点

余英举例拿地要追政策热点,在广州热点地块一定有保利地产的项目,任何一项新政策的新区,政策出台的时候赶紧卖,热度有限,千万不要惜售。

2.底价拿地

主要有3种方式:

一是对于城市规划及区域经济发展了如指掌,在大家不看好的区位拿的地,你了解市场情况你就能底价拿地;

二是在市场低潮的时候拿,余英提到他经常在年前拿地,因为大家子弹打光了,一年的预算结束了,第二年的预算还没出来,1月份挂地在广州基本都是保利的;

三是联合拿地,市场不好要找大家合作。这个城市准备投20个亿,最好分5、6个项目,找人合作。

3.旧改

李军认为,核心城市基本已经没有什么招拍挂的土地了,只能靠旧改,比如上海,政府规定以后不再有新增建设用地,只有做旧改。旧改是未来核心城市的一个趋势。

四、产品

1.产品链条的两端,两端增值最重要

项目定位要听营销的,真正能给老板赚钱的是设计和营销。房地产拿地到物业管理四个环节里,真正能够给房地产增值的,一个是产品的规划设计,一个是营销和服务。这就是整个房地产开发链条里面,产品链条的两端,两端增值最重要。

余英做了比喻,世界汽车两个系列,一个是德系,工程师说了算,产品想设计成什么样设计成什么样,设计完以后营销卖。还有一个车是日系,营销说了算,怎么样轻,怎么样省油,造型上怎么样适合目前潮流,日系车最受女孩子欢迎,女孩子一看车上有这么多细节,冲动要买。德系车受欢迎的是男孩子,女孩子一上去什么都那么粗糙,男孩子一上去踩油门推背感很好。

房地产公司要向日系车学习,业主、市场最受欢迎什么的你就生产什么,卓越的房地产公司是把日系车和德系车结合起来,把产品的规划设计和市场紧密结合。所以保利在广州、中山、珠海、东莞、汕尾这几个城市,目前为止没有库存,没有卖不出去的房子。

2.地段不够,产品来凑

一是产品多样化,产品线拉长。

二是郊区盘要把商业配套规划好。

三是住宅首层尽量全架空。不要想着住宅首层送一个院子好卖,将来会有纠纷,楼上会扔东西砸。住宅全部架空,因为不算容积率,也没花多少钱,就几根柱子,楼下是物业公司非常好的场所,做老人体检中心等等,拿玻璃窗隔开给业主用的,业主会很乐意。

四是楼盘忌讳做楼王。做开发一定要切忌做中间的楼王,动不动规划成一主轴,做超大面积的户型,最后卖不出去,最后不得不降价卖。比如保利在广州金沙洲拿了四块地,做了不同的产品,每年销冠,隔壁开发商卖啥我也卖啥,97平方小三房,金沙洲只卖1.8万~2万,我们靠江的小三房卖3万,因为小,看江,总价低。

五是避免客厅做大浪费钱。现在没有人去别人家里做客,核心家庭都是两口子带个孩子,老人也不在一起住,凭什么做一个大客厅?夫妻俩回家一人一个角落看手机,谁还一起看电视。为什么做四五十平方的大客厅卖给客户?没有客厅的产品什么样的,比如50平做个3房,能不能创造这样的产品。现在客厅越做越大,实际上是在忽悠客户的钱,而且也跟市场的需求违背。

六是房间越大越赚钱。现在市场上经常说18平米、16平米的公寓,千万别和老板说我们做16平米的公寓,这样老板一定亏本。同样的核心面积、同样的核心地段,房间越大越好,一个卫生间能带一百平米,你是英雄。越大越挣钱,越小越亏钱。

七是三四线城市很多公司项目的地下车库,最好在房间中间掏一个洞,游泳池下沉,旁边再掏若干个小洞,车位卖不出去,卖得不好的情况下,洞旁边可以做麻将室、乒乓球室、SPA房,都可以收钱,把洞旁边的房子变成有用的资产,没有洞地下室是黑的,卖不出去永远放在那儿,啥也干不了。

八是写字楼大堂尽量做高。写字楼大堂做得漂亮卖得比较好,中国人都好面子,客户虽然只买楼上50平的写字楼,但大堂做又高又大又威,他们会觉得特别有面子。尽量做成矩形的、方的平面,不要出现尖角的房间,可以化整为零来销售。很多写字楼习惯设计走廊上面都是管线,我们把管线全部竖向,4.5米走廊的上面送给各住户,走廊吊2.1米就行,这样客户买了可以隔开做loft。

九是商铺设计化整为零,引入“商业街区”概念,并引入“双首层”,通过连廊和扶梯电梯,将客户传递到二层商铺,降低了2层、3层商铺的销售难度,二层能卖出首层的价格。

十是产品设计要灵活可变。

陈凯举例道,上海买个厨房要70万,可是现在年轻人真的需要厨房吗?70万叫外卖可以叫一辈子!很多人忙的没有时间做饭!那么,能不能把厨房缩小,能不能把厨房和书房合一?还有客厅是不是也要变,如果会所可以会客,就不需要把人拉到家里。

余英提到,保利的写字楼基本比较扁,随时可以切成公寓卖。

此外,产品创新上的机械化住宅。例如设计成窗户两层皮,伸出去机械阳台,就一个阳台送给业主就值80万,生产一个阳台也就十万,机械设备五万一个。白天伸出去多30平米,晚上收回来,睡觉只要一间房。

3.微创新

王晞举了下图为例,调整厨房布局,在公共区域形成环路,将厨房纳入公共区域、扩大空间感。餐厨一体,结合厨房交通空间、创造复合功能,将早餐、家庭吧融入厨房,创造一种轻小资的生活情调。一字型卫生间调整卫生间布局,一字型排列、中间进入两边分流,流线更顺畅;且提升至四件套,提升生活品质。

五、服务

1.服务至上,服务到客户生活不能自理

旭辉的物业公司提了一个口号,说是要服务到客户生活不能自理,这个目标是要付出一定的努力才能达成的!

李军认为,中国往后走下去,运营在房地产行业的作用会慢慢放大,金融支持会放大,服务体系会放大,作用会更加凸显出来。行业传统的利润区,将从前端开发、销售为主向后端服务增值过渡。

李军提到,绿城管理集团在中国管理的物业大约是2亿平米,大约是100万业主。盖普洛做过调查,绿城业主平均可支配的净资产是100万以上,合计一万亿。我们管理了一万亿资产的业主,这些业主从最基础的吃住行到高端的投资、金融、再到更核心的精神需求、文化需求等等,如果我们能够满足他,在很小的一个点上满足,都可以做出很大的产业。

六、跨界&融合

1.资产证券化:地产投资可以是债券类间接投资

林峰说,以前房地产企业只有华山一条路,就是开发贷!现在选择太多了,条条大路通罗马,前期可以做土地融资,城中村改造可以配套融资,中间有开发贷,还可以引入股东。金融工具多样化是金融市场发展的必然趋势,普通人对地产的投资也会发生变化。P2P出了一些骗子公司,一些老年人血本无归,但是不能因噎废食。未来地产投资不一定是买个商铺,可以是债券类的间接投资,资产证券化对地产格局会有很大的影响。

2.“工业4.0”=产业互联网

王晞认为,在中国的移动互联网领域里,过去15年,所有的资源、资金都压在第三产业,也就是服务业上面,所以称之为消费互联网。现在“工业4.0”是移动互联网来到了第二产业工业,第一产业农业。“工业4.0”是一个巨大无比的概念,它的核心是“智能制造”。

3.多元化业态与空间功能的需求

王晞认为,空间价值的重估,倒逼传统地产模式的转型。追逐更好的资本与更好的金融工具。

李军提到,现在面粉已经比面包贵很多了,开发完了能够卖掉就已经很不错了。现在开发的逻辑就是要保证现金流不要出问题,通过服务叠加,物业经营,通过管理来增值,通过金融的板块来获得收益。

(来源:明源地产研究院)


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