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孙宏斌:史上最严调控之下,房价要降

http://www.scol.com.cn  (2016-11-28 14:55:34)  来源:四川在线  
编辑:徐珍珍  

成都新楼市消息

11月23日,在中国民生银行和全联房地产商会联合主办的“中国不动产金融年会·2016”上,融创中国控股有限公司董事长孙宏斌进行了“中国房企的投资逻辑和风险控制”的主题演讲。

在此次主题演讲中,孙宏斌提到了自己的投资逻辑——买对地方、买对时间,多借点钱同时认为在调控下,中国的房价会下降。

▲融创中国控股有限公司董事长孙宏斌

以下是讲话原文节选:

第二点我想说的是这个行业的投资逻辑,我理解我们这个行业只有三个特点:

1

这个行业一定要理解分两段:投资、盖房子

投资错了,盖什么房子都是赔钱的,你的地买错了。投资本来就是很难的事,这个行业投资比别的行业更难。

为什么?

杠杆太多。

有银行、客户预付款,有杠杆以后让投资变得很复杂。现在投了钱以后,杠杆很高,而且能不能赚钱要在三年以后,比种庄稼还难。这个行业首先是投资,投错了以后做什么都不行。地买对了以后有品牌,做高端的,就更好。

我觉得这是这个行业的第一个特点。

2

规模

这个行业去年不到10万亿的规模,到今年10月底9万亿了。10万亿的规模再增长也难了,但是在快速向大公司集中。现在前100名占40%多,前10名占20%多。去年前10名占17%,今年已经20%多了,前100名已经占40%多了。

我觉得,这个行业下一步5-10年或者5年左右,前100名会占70%-80%,前10名会占35%-40%。这样的话,前10名平均就要4000亿,没有两三千亿进不了前10名。当然,这个是怎么形成的?

小公司干不了了,买了地以后挣钱退出做不了让大公司做,另外就是收购、兼并。

这个行业本身就有金融属性。这个特别重要。

3

不平衡

这个行业的不平衡,城市之间的不平衡、空间的不平衡、时间的不平衡。

很多投资人问我,你觉得中国的房地产行业怎么样?

我觉得从来不存在中国房地产的行业。你说北京、上海或者哪里,不存在中国房地产,完全错配掉。缺房的地方缺供应,有供应的地方不缺房。

北京、上海50%的基本农田,很荒唐。不到50%的基本用地里,住宅占比很低,有一堆的工业用地,然后再盖一堆商业,每个项目都有50%的商业,住房占比很低,容积率很低,这三个加起来供应量就上不来,完全错配。

这个地方贵,那个地方便宜,所以你就有机会了。

去年最看好的是南京,今年最看好的是武汉。南京最贵的房子是接近3万,我说南京一定有房子超过3万,我估计慢了,地价已经超过5万了。所以我们去武汉了,武汉和南京也没有差到哪里去,这是你的机会。这个错配,需要房子的地方没有供应,不需要房子的地方瞎供应。

另外还有实际的问题,有人说房子地太贵了,没有办法买了,然后就去美国了。但是我说别着急,还有调控呢,一调控就又下来了。

说一下宏观调控,说三点:

这次的宏观调控绝对是好事

对谁都是好事,客户、开发商、银行等都是好事。地越来越贵、风险越来越大,最后钱更难挣了。所以我说这个调控绝对是好事,肯定是大家愿意看到的,特别欢迎的。

这次调控的严厉程度是很多企业预计不足的

这次的宏观调控力度超过每一次的,这一次是自上而下的,是目标管理的。所以每个地方的政策不一样,所以执行力度也不一样。

首先银行越收越紧,一个一个的政策出来,对我们的影响特别大。另外是现在大家对开发商的预期还没有变,买房的预期到目前为止还没有变,但是会变的。

为什么?一直说降,其实没降。一直在不断地说,客户的预期,说着说着给说改了。另外是投资者买不了了。首付款太高了,70%、80%的,想买房的原因买不了。

种种原因,基本面没有变,价值没有变。这个对现金流的影响是巨大的。所以,我觉得,很多开发商朋友还没有认识到这次调控的严峻性。过去可以预期到“两会”的时候,这次直接到十九大。这个影响是特别大的,再怎么重视这次的宏观调控,都不为过。最主要的是,我觉得现在没有到时候。

为什么地那么贵?

还没有便宜呢,会便宜吗?一定会。快了。

原因房子卖得不错,贷款也不错,有钱了,前几个月踏空一直没买的地急了。

宏观调控以后,我们做高端的肯定好

原来买10套,现在买1套,一定买位置好、品牌好、品质好、大一点的,那就是我们。

理解这个行业的三个特点,

第一点,投资也要做的好、房子也要盖的好。

有的公司,第一阶段做得好,第二阶段做的差;有的公司,第二阶段做得好,第一阶段做的差;哪个阶段做不好都不行。

第二点,市场规律,在快速的向大公司集中。

第三点,是在时间和空间上都有错配的情况,空间和时间带来的不平衡。

有了这三点,我的投资逻辑就出来了:

你要买对地方、买对时间,多借点钱。

对现在来说,如果有钱的话放到账上别着急花,后面还有机会。现在还不是时间,多借点钱,最好借的长一点,可以穿越周期的。

这就是我说的投资逻辑。


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