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李一戈:地价压力下的房地产调控

http://www.scol.com.cn  (2016-05-13 11:32:54)  来源:  
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  5月9日人民日报刊登的权威人士访谈文章《开局首季问大势》,应该是本届政府成立以来首次在重要媒体提出“房地产泡沫”这个词。话锋所指,当然是去年以来尤其是今年春节后加速上涨的部分一二线城市。

  但这并没能吓阻目标城市狂奔的脚步。5月11日下午,融创以总价30.05亿元、楼面价38291元/平方米、溢价率111.62%,抢得上海(楼盘)松江区泗泾镇一幅地块;格力地产(600185,股吧)以19.65亿元、楼面价37674.74元/平方米、溢价率109.04%,夺走松江区泗泾镇另一幅地块。

  而目前松江泗泾板块公寓房均价为2.52万元/平方米,区域内的“豪宅”项目“建发玖珑湾嘉苑”,均价也不过3万元/平方米。虽说我们对面粉贵过面包的现象早已见惯不惊,但如此跳涨,还是令人汗毛直竖,就如同当年金茂大宁地王对区域房价的直线拉升一样。

  不唯上海。此前的5月5日,北京(楼盘)昌平成交的两幅地块,亦是如此。招商蛇口连夺两宗宅地,合楼面单价分别为3.38万元和3.52万元,而目前区域住宅成交价为3万元左右。与上海泗泾一样,这两个项目上市后的售价必定要超过7万元。如果还想举例,前不久厦门(楼盘)和杭州(楼盘)诞生的地王,则代表了二线热点城市的泼命追赶。

  假如不是蒙着眼睛,你一定不难发现,房地产对宝贵资源的贪婪榨取,尤其是对资金的竭力占用。一季度新增信贷的三分之一流向了房地产市场,就是明证。同样,如果不是讳疾忌医,也一定能感受到,高房价对相关产业的残酷挤出效应。

  决策层当然也注意到了经济生活中的这些突出现象。部分城市今年以来收紧调控,便包含了中央主管部门的授意。但上海4月份统计数据所显示的成交均价下滑,某种程度与高价项目的预售证被管控有关。房企是敏感的。如果是市场自身的调整,就不会有5月11日那般的土地疯抢。

  调控的两难在于,一方面,经济新动力(310328,基金吧)还不能挑大梁,也即暂时还离不开经济权重极大的房地产等产业的支撑,调控出手不可太重,范围不可太宽;另一方面,如果放任房地产单边上扬,势必也会对发展转型、产业结构调整形成重大干扰,所以不能不定向调控。因此,调控只能是小心谨慎,边走边看,并探索新的路径。

  5月4日国务院常务会议提出发展住房租赁市场,我愿意将此理解为缓解热点城市房价过快上涨的一种平衡举措。高房价的挤出效应,不仅是施加于产业,也会作用于人,尤其是年轻人。双创战略的实施,离不开大批年轻优秀的人才。留住了年轻人就留住了城市的未来。我们不可能回到20年前的福利分房时代,但提供适当补贴的租赁住房还是可行的。

  发展住房租赁市场,政府部门要舍得。包括土地、税收的优惠和金融的实质性支持。过去几年,住建部等部门提出发展公共租赁住房,但地方积极性并不大。老实说,即使有新的优惠政策支持,也未必能推动租赁市场有大的发展。至多算小小的补充。

  回到房地产交易市场。此前我说过,一线和二线热点城市,已先后进入以供应存量土地为主的市场,而存量土地的整理、上市,成本高、时间长。国土部门对新增建设用地是严格控制的。但新的形势下,要求我们更新土地供应的思路。

  多年来,18亿亩红线下的基本农田保护制度,适用于全国所有城乡。我曾经问过京郊农户,如果是种植农作物,产出也很低。在物流已相当发达的今天,保留特大城市周边的农田数量不得变更,作为粮食蔬菜的供应保证,已经意义不大。

  京沪深穗等大城市的新增建设用地指标消耗,远远超过中西部城市。在当前部分城市楼市供求关系十分紧张的市场背景下,我个人建议,应恢复或者加大新增建设用地指标置换的额度、规模,尽快增加这些城市的新增建设用地指标。

  即使经过10多年高强度的房地产开发,但城市用地中的房地产开发用地占比仍然低于工业用地,而住宅建设用地占比更是极低。如果能通过用地指标置换,迅速释放出一批新增建设用地给热点城市,对缓解土地供应紧张、进而改善商品房供求关系,应是见效最快的方法之一。相关城市政府不妨即刻向中央政府主管部门提出申请。

  从来没有包治百病的灵丹妙药。但这并不意味着我们可以束手不为。现实来看,政策的全新创举比较艰难,但新增建设用地指标的置换却是早已有之的做法。如果城市政府和有关主管部门有更好的选择,也请尽快行动吧。


  (21世纪经济报道)


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