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潘石屹:未来两三年完成向自持模式转变

http://www.scol.com.cn  (2015-03-12 09:16:52)  来源:第一财经日报  
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  3月10日晚8时许,SOHO中国董事长潘石屹,在接下来近半小时里,从房地产趋势,到SOHO中国正在进行的内部转变,给出了自己的解答。

  问:今年的政府工作报告只字未提房地产税,您觉得释放了什么样的信号?另外今年关于房地产也有了新的提法,怎么看这种新变化?

  潘石屹:房地产税的实施是一个大事,可能正在研究阶段,还不够成熟,所以在政府工作报告中没有提。但在政府工作报告中不提不意味着房地产税在未来几年时间就不实施。

  政府的新提法可能释放一个信号,我们解读它就是银根会不会放松,中国的经济放缓之后会不会依靠房地产拉动起来这样的信号。就房地产自身看,2015年,不光一线、二线城市,可能三四线城市,房子的紧缺程度远远不像五年前。

  今年房地产可能进入一个平稳期,但平稳后面怎么理解,每一个人的理解都不一样。我觉得平稳也好,房地产的稳定也好,只是维持简单的再生产,再不要把房地产规模扩大,实际上量已经非常大了。

  问:现在中国一线城市和二三线城市房价分化的现象比较严重,您怎么看这个现象?这个分化会不会越来越加剧?

  潘石屹:过去5~10年中,分化不断加剧,这与人的需求有很大关系,因为在中国城市化的过程中,农村人口到了县城,县城可能到省会城市,省会城市人又可能到了北京、广州、上海甚至深圳,也有一些人直接从小县城直接到了中国的特大城市,所以造成特大城市在城镇化中人非常多,也造成了这样的需要。

  接下来,房地产公司的生存环境会跟前几年不一样,前几年尤其上市公司公布他们计划的时候每年增长非常高,恨不得100%、200%,到了2014年2015年可能不再增长了。

  问:面临目前的大形势,不少房地产企业都在想转型,您认为,房企转型怎么转,往哪儿转?

  潘石屹:转型从2014年就开始了,可能2015、2016年会持续下去。中国房地产,甚至中国经济领域有两件事情,第一件是反腐,我从中央领导的表态,从他们的决心来看,反腐实际上没有一个终结的时间表,整个反腐还会继续下去。这对我们公司实际上是好事情,等于给我们腾出一个更大的发展空间,原来的话可能我们地拿不上,有各种各样的关系、腐败、伪标、串标、猫腻,我们没有这些。这种影响从2014年会一直持续下去。

  第二个层面的影响,则是互联网的影响。这种影响不光是对中国零售行业,实际上对房地产行业,包括汽车行业,还有美国有很多私家飞机的,私家飞机一个月能用一天就不错了,如果利用互联网都可以充分利用起来。

  我们看到房地产业存量已很多,再加上不动产登记、房地产税的出台,我们应该做的工作是在现有存量房的基础上把它充分利用起来,这是让社会资源充分利用起来。

  问:外界比较受关注的,你们前几年就从散售模式转向自持模式,转型后,自持经营租金收入在总盘子比例比较低,这个情况会有所改善吗?

  潘石屹:我们大概在未来两到三年时间全都转变过来,现在我们持有的物业正在建设,还需要一段时间。

  目前真正的困难已经度过了。记得两年前宣布要转型的过程中,有些人故意做空我们公司故意放了很多谣言,原来是拿地建房子销售这样一个模式,销售来的资金量很大,如果是一旦持有这个物业,每年收的租金少了,所以他们大肆宣传这一点做空我们,在2013、2014年时我们认为负债率会大幅度上升,实际上2013年负债率在12%左右,到了2014年我们的净负债率是19%。但他们放出谣言两个小时股票就跌了8%。

  问:当时您是什么心态?采取了什么措施补救?

  潘石屹:当时我正接受一个记者的采访,正跟他聊过,是香港一个报纸的采访,我们同事打电话过来了,说我们刚宣布这个消息以后股票马上跌了8%。

  是大家误解我们,还是我们没有把事情说清楚?我马上打电话把我们CFO叫过来,一看有机构发表的看空我们的东西,说我们持有物业后负债率会大幅度上升。对方可能不太了解,就把我们财务报表发过去,看对方有没有看明白,如果没有看明白再一条一条说一说,因为资金都是有计划的,结果说了一两个小时,他们就是不听,继续发表看空报告,我估计已经做空了,这个时候你说什么都不重要。

  问:现在有越来越多的中国企业大佬到海外投资房产,您接下来也有打算向海外投资吗?

  潘石屹:SOHO中国目前没有海外投资,作为上市公司我们是在北京和上海。可能我们个人购买了房子,和上市公司没有关系。

  我认为企业到海外投资房地产很正常,生意人就是要追求利润,作为一个企业和企业背后的资本就是为了追求利润,在中国像在北京购买房子,大概租金回报率是1%,可是发达国家,像纽约、东京这些城市租金回报率一般是4%,要比中国1%高得多。

  我们有机会还是会投资海外的,单纯从租金回报率来看,国外比中国高,但这些城市相对来说,从GDP来看,它们增长2%~3%不得了,有些国家是负数有些国家是零,但中国GDP是7%~8%的增长,所以在GDP增长背后是给中国经济创造了很大机会。


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