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马光远:未来十年内80%地产商将倒闭

http://www.scol.com.cn  (2014-11-03 10:52:19)  来源:中国广播网  
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  11月2日消息 据经济之声报道,“未来10年80%以上开发商会倒闭。”这是经济学家马光远的最新观点。

  马光远认为,房地产是中国经济唯一的晴雨表,它对经济的影响是任何一个行业不能替代的,中国经济本质上就是房地产经济。他分析说,去年全社会融资额17.29万亿,房地产行业12.2万亿,占全社会融资额比重超过70%。中国经济暂时离不开房地产。

  但是要看到是,中国房地产的供需基本面已经发生了非常大的变化,当前房地产面临产能过剩问题,而且是严重过剩。马光远预测,未来10年内,80%的开发商会倒闭,与此同时,只有20%左右城市的房地产市场有希望,市场严重分化。

  以下为演讲实录:

  李部长讲话信息量非常大,有两个数字非常重要。第一个是当下规模以上中国企业融资成本,1到9月份数字是上升14.6个百分点,这是当下中国经济的一个很大的基本面。第二个他讲到美国、德国正在搞新一轮的制造业的再造也好,崛起也好,中国在干什么,中国在思考什么。

  当下的中国经济好与坏这个判断其实一点都不重要,重要的是我们每一个人是不是已经做好准备?或者说已经意识到中国经济正在经历一个翻天覆地变化,这个变化我们之前从来没有见到,我认为我们现在需要的绝对不是你还考虑我投资什么,或者明年GDP增长多少,而是在一个大的长的历史周期怎么样思考中国经济的下一个10年下一个20年。

  我们现在面临着一个非常大的问题,就是观念问题,怎么样思考下一步中国的经济。我认为中国经济的未来10年20年30年是前所未有的大变局的30年,如果我们的思维不转变,如果我们对经济的思考不转变,中国经济没有未来,在座的各位没有未来,所以我认为当下最重要是什么?转换思维,认识到这种巨变。

  今年5月份,习近平总书记提出中国经济新常态概念以后,每一个人都在谈新常态,甚至把新常态三个字泛化,新常态究竟是什么?新常态下的中国经济究竟会怎么样?我觉得这三个字非常重要,我们下一步每一个企业、每一个政府工作人员、每一个学者都不应该仅仅停在玩字眼层面去看这三个字,这三个字的内涵,这三个字未来中国经济的重大指导意义,我觉得只有少数人意识到了。

  我们现在每一个季度都在分析中国经济,我们老讲经济下行压力很大,我个人认为每一次我们在分析季度数据时候,都是停留在以前的思维,特别是保8思维,为什么很多人认为7.3差,很少人会认为7.3不错,原因是什么?因为有参照系是8%,你认为中国经济增长应该在8%以上。当然有一些人老在讲说中国经济未来20年还能以8%以上速度增长,我经常讲这是做梦。这是名副其实的中国梦,是不可能的。

  人类经济发展历史这么多年,我们的表现已经是最优秀的了,78年到现在我们增长增速最高,没人见过。我们现在看到很多数字,比如说8月份9月份这两个月数字,很多指标创下金融危机以来最差的表现,比如说我们讲规模以上工业增加值,李部长谈到8月份只有6.9,他在前面讲08到2013年是什么样的,我们几乎都在两位数以上,过去5年平均13%,6.9的增长是金融危机以来,受产能过剩影响,受各种因素影响比较低。

  第二点,固定资产投资9月份只有16.1,第一是制造业过剩,第二是房地产调整。2012和2013年最大区别是什么?只有一个区别,2013年房地产特别好,2014年房地产调整。没有别的区别。小微企业这几年很困难,农业一样,制造业产能过剩,所有的问题没有改变,只有一个选项改变了,中国经济改革非常缓慢。

  我们这几年一直在提要中国经济的晴雨表,谁是中国经济晴雨表,有人讲是股市,我从来不认为股市是中国经济晴雨表,股市自己也不敢承认。在座各位90%以上炒股,90%以上人肯定是亏损的,每个人谈自己的职业,但是我们最不好意思谈我在炒股。

  中国经济过去20年增长多少?过去20多年的增长不管怎么讲,不管有没有国家统计局帮忙都是真事,这是真的事实。我个人认为如果真的要找一个晴雨表,中国经济晴雨表只有一个就是房地产。房地产在当下对中国经济的影响是任何一个行业不能替代的。中国经济本质上就是房地产经济,我们看去年7.7,今年到第三季度7.3发生了什么?去年7.7靠什么?靠房地产。房地产有多重要?我讲三个数字。

  去年7.7增长,贡献最大房地产,贡献超过20%,这是任何一个行业很难比的。

  第二,去年全国财政收入6万亿,房地产行业一项4.1万,地方财政收入比重超过70%,这意味着什么?78%靠房地产。去年我们知道中国经济发生两次明显的钱慌,大家在问,钱到哪里去?去年全社会融资额是17.29万亿,房地产这个行业去年到位资金多少?12.2万亿,占全社会融资额比重超过70%,意味着什么?全社会70%钱进房地产。

  我们找钱到哪里去的时候,昨天检查部门告诉我们,国家发改委一个副司长家里查出现金2亿,这是钱荒的原因之一,中国的货币有一个迷失,贪官为中国通胀下降做出贡献,都把钱藏起来了,三个数字说明什么?说明房地产上上下下对中国经济的重要性,三个数字告诉我们,没有房地产真的没有新中国。这是一个基本事实。

  我们每一个人不相信爱情,都不相信真爱,我觉得如果说世界上有一种爱是真爱,一定是中国政府对房地产的爱。不放弃,不抛弃,你若安好便是晴天,体现得淋漓尽致。之前的40多个城市取消限购,到前几天国务院常委会,在6大消费里谈房地产消费都意味着中国经济当下离不开房地产。今年的寒冷是房地产造成的,但是房地产会不会好?我们以后还能不能靠房地产?我讲大变局,你说我没有大变局的考虑,你谈中国经济谈未来是鼠目寸光,我们为什么把房地产拎出来说?因为有人还想做房地产,没想好好搞制造业搞创新,好好把标兵赶上,后面追兵甩掉我们没有想,我们把大量资源往房地产里弄。这种新常态,我讲为什么我说一个大变局?因为中国经济完全不一样了,这个不一样在什么地方?我讲几点,中国的前30年不可相提并论,是两种不同的经济。

  比如第一个,过去30年中国经济为什么增长快?只有一个原因,就是中国经济过去30年是一个短缺经济,啥都缺,一穷二白,这个基础上我们干,中国人把自己的聪明才智发挥得淋漓尽致,中国人把自己对财富的渴望发挥到极致,我们干起来。但是现在中国经济是什么经济?本质是过剩经济,短缺和过剩是两种不同经济,游戏规则,增长动力,未来的基本面的表现完全不符,我们以前是东西不够,想方设法创造物质满足大家需要,我们下一步东西多得到什么地方去,这是我们面临基本面,你说一样吗?完全不同。

  第二个,我们讲产业,产业链在变化,我们过去30年经过大干,我们到2010年成为全球第一制造业大国,大家千万不要低估这个身份重量。在人们经济发展近200年历史上,一个国家的地位,一个国家经济实力第一看制造业,当年100多年前,美国取代英国成为全球第一是制造业第一,所以2010年中国成为制造业第一大国以后,美国朝野上下非常费解,美国这些年干什么,干最好就是制造业。美国现在很多人在谈,我们怎么样把制造业产业从中国弄回来,这是完全有可能的。我们第一制造大国会不会成为最短命的,英国从中国夺走第一制造业大国1850年,美国从英国夺走第一制造业大国1900年,我们过几年如果把第一制造大国丢了我们就完了。我们成大国以后发现问题很大,我们现在任何领域规模几乎全是全球第一,但同时我们几乎在任何领域产业没有国际竞争力。

  中国现在有竞争力的产业有谁?我数不出来,造假算一个,白酒算一个,王致和臭豆腐是一个,还有什么不知道。我们很多领域很差,下一步做什么?不是做规模,是做强。真正要创新,真正让在座企业家感觉到创新值得干,值得做。营造环境没有?你对房地产这么爱,谁还爱制造业,谁还做创新?

  第二个,我们经济是大国,却是服务业小国,服务业怎么提升?去年国家统计局谈中国产业结构的里程碑变化谈到一个数字说,我们在2013年我们第三产业的地位达到46%,46%的比重不高,46%放全球平均比重50%以上我们还差好几个百分点。金砖四国印度60%,美国70%比,中国制造业发展空间还相当大。但是我们也发现别人发展服务业时候是制造业特别好时候或者没有制造业,我们现在面临问题是一方面要实现制造业从大到强,另一方面要把服务业做大。这两个使命之前很多国家没遇到,是我们非常独特的东西,怎么办?

  所以李克强讲未来中国发展两个概念,一个城镇化第二个是服务业,我们相信未来围绕城镇化围绕服务业,中国经济结构会进一步改变。但是第一会不会弱化制造业?我们全民似乎有轻视制造业倾向,这是非常危险的。第二中国历史从来不是一个服务的历史,我们老讲为人民服务,事实上没有为人民币(6.1127, -0.0018, -0.03%)服务做得更好,中国不会做服务业,我们怎么发展。大大小小高端低端怎么做好,我们做保姆做不过菲律宾。未来服务业肯定有大发展,未来在中国的增长点里面一定有服务业一席之地。中国未来10年如果世界企业一定有服务业。这个和过去不一样。过去玩的那些还是否能玩下去?怎么样把当前新一轮工业革命和制造业崛起工业性服务业的未来联系起来我们以前也没干。

  第三,经济发展目的,我们以前30年主要解决什么问题?我想经济只有4个字,就是吃喝玩乐,过去30多年我们主要是解决吃喝问题,我们本质是一个温饱经济,现在人均GDP2013年超过2700,在这个点上,老百姓的精神需求,后两个字玩乐需求非常上升,我想未来我们产业的发展经济发展的目的已经从吃喝两个字逐渐向玩乐两个字倾斜,谁让老百姓玩好乐好,谁的政策就是好政策。玩乐是天性,既然是天性为什么要抑制,为什么要扫黄,没意思。这些产业能不能健康发展?有没有信心把它纳到法治合理透明的轨道上来。我们有这三个自信,所以也不一样。

  

  还有一个大的变化,我们过去人口太多,我们是一个人口过剩大国,现在这个基本面一去不复返了。第一次人口普查我们劳动力人口开始下降,劳动力人口是绝对下降。三中全会放开二胎生育,我们专家讲如果全部放开人口会爆炸,结果今年看到情况是什么?虽然今年符合生育的1100万对夫妻只有70万生二胎,原因是什么?有些是根本生不出来的,生孩子不容易。第二是根本不敢生,生活压力太大。第三个观念变了根本不想生。

  中国经济5千多年就是靠人口红利,如果人口红利没了我们玩什么,在全球只有一个国家把人当负担就是中国。现在如果人口短缺,人力成本上升,我们靠什么?我们会不会重蹈日本覆辙,我们重蹈日本覆辙只有人口,日本这么多年最大问题不是房地产泡沫影响,而是人口出问题。2000年日本劳动力人口下降,2005年人口下样,日本人现在最大问题是什么?是日本人生不出孩子。日本的老龄化非常严重,按照目前日本人口发展趋势,再过30年日本人减少1千万,2080年日本人剩下800万。

  但是日本大问题是生不出孩子,我们的问题是政府不让生孩子,这是中国人和日本人基因最大区别。所以我们讲这些变化不是空前的,还有风险,过去30多年中国经济总体有惊无险,亚洲金融危机我们都平安度过,中国经济过去30年无风险发展,风险无处不在无时不在。我们的高杠杆问题,我们的高债务问题,我们没有创新的问题等等怎么解决?这些风暴一定会到,我们能不能控制?都是我们的问题。所以我们讲中国经济正在面临一个100年未知变局,我们对这样的变化不要停在哪个季度数据上,不要纠缠GDP增长达到多少,在座各位一定忘记8%这个数字,中国经济有一些指标不对,回到危机状态,只能说明一句话过去4万亿完全错误,不能认为中国经济没有潜力。

  我觉得所有的数字里面只有一个数字最健康,就是7.3,7.3的增长不错,7.3的增长延续10年,我们不用动汇率我们肯定超过美国,重新成为全球第一大,再过30年经济总规模是美国3倍,又回到1820年左右中国的水平,这个在全球化是非常伟大成就,是一个奇迹。不要担心这个数字,大家一定要转变思维,转变投资的思维,对中国经济观察的思维,在一个新高点看中国经济。如果你认为当下的中国经济不好,还会上升,我只能告诉你,未来这个数字会更高,如果你认为当下是冬天,未来更狠。

  习近平总书记提出新常态,我认为大家必须有新思维,在新常态下面的机遇是新的机遇,挑战是新挑战,你要认清机遇所在,挑战所在,如果认识不清楚的话,你的所有策略不可能正确。有的人不相信房价下降去年,今年为什么相信?虽然政府不愿意放弃对房地产爱,房地产调整已经是一个不争事实,我去年讲9月份美联储要启动量化政策退出时候,我讲美联储的退出,提出中国房地产,没有人相信。决定中国房价的不是周小川,是美联储。去年房地产行业吸引资金增速超过26%,今年2.3,这几乎是负增长。房地产最大变局,中国经济暂时离不开房地产,房地产出问题政府一定会救,民营企业出问题政府一定不救,这会延续10年。但是能救起来,房地产基本面也是很大变化。要认识到中国房地产3个变化,第一大家看一下,过去买房子人现在干什么?在卖房子,这种变化对市场影响非常大,当然有一些是怕中纪委查。大多数是对整个房地产预期发生的疑问。

  第二中国房地产的供需基本面发生非常大变化,根据我个人的统计、测算,因为国家统计局没告诉我中国有多少房子,根据我们的测算观察,中国目前保守估计80%以上城市住房过剩,而且严重过剩。今年第一个取消限购的呼和浩特市,呼和浩特市目前的住房不足1690万平,按照现在的这个销售未来10年呼和浩特不盖一平米房子,房子也卖不完。前段时间和呼和浩特土豪朋友开会,说我有十多套房子怎么办,我说不要聊天,打最快飞机回去卖房子。因为8%过剩。

  第三个,钱怎么走,人怎么走,去年26%增速,今年2.3,意味着钱流出房地产,这三个变化看不到还进房地产,是从天堂走向地狱。房地产按照我们的说法,如果是一个投资品,这个投资品相当于一个爆炸到极致的爆米花,这个爆米花不可能再涨了,你需要选择什么,没有爆炸的小米粒。投资学里面最忌讳现在爆米花,这三点变化我对房地产的三点判断。

  第一,未来10年80%以上开发商会倒闭,今年出问题的,在座各位如果没有做房地产千万不要再进房地产。

  第二,中国未来只有20%以上城市房地产市场有希望,政府一旦救市,这些地方房价一定往上走,政府如果丧心病狂矿救,你一定要丧心病狂继续买房子。

  第三,这个市场严重分化,政府对房地产的爱,爱的影响力只有20%恩。我们一定要意识到这点,房子多了没有投资价值,过去房子不够,现在房地产面临是产能过剩问题。我们城镇化多少年,这么高房价有什么关系?你把房子送给我可以,这个基本面变化非常大。在座各位一定换一个思维。

  未来怎么样?第一如果按照金融危机逻辑,2014年是危机开始,3到5年非常困难。不要2015年会好2016年会好,3到5年是冬天,在座各位一定要保守,投资要保守,策略要保守,千万记得,未来3到5年最重要的任务两个字,活着,活下来。不管三期叠加还是整个平衡后的好,对中国市场非常危险,明年增长不可能太高。我们所有的风险没有除掉,炸弹还在。

  第二,未来3到5年我从去年讲到现在,保证现金流,钱慌持续,中国从一个流动性过剩国家向流动性短缺走,李部长讲财务成本14.6%,流动性在减少,和美国货币政策变化有关系,导致全球两个变化,第一美元走强,第二美元回家,这两点未来都会持续。钱会从中国流出,中国外汇储备少1千亿美金原因是什么?我的解释钱在跑。所以钱很重要,大家未来主要的管理是管好钱,管好流动性。

  在座很多是民营企业,你们资金链断政府一定见死不救,60多年没看清楚吗?所以能救自己的只有你自己,就是管好现金流,让我现金流是正的。把这个冬天度过去。所以我讲现金流,现金为王不是把钱拿家里,是保证好现金流。人民币也会值钱,相对会贬值会波动,但是会值钱。我们过去老讲人民币对不起人民,发钱太多,钱在变薄,从20万亿到120万亿,10年时间。人民币对不起人民是很久的事,一直是。我请教中国权威专家,我讲人民币对不起人民从什么时候开始?他严肃告诉我1949年10月1号开始。从那个时候开始到现在人民币就没对得起过人民,但是未来三年你一定要对得起人民币,因为钱值钱。

  第三个,注意产能过剩行业房地产行业分析。我们觉得这个房地产风险企业层面爆发,最有可能一个房地产领域,一个产能过剩领域。各种各样的风险都会出现,我认为有希望,中国未来大家转换思路干正事,政府、企业干正事我觉得有未来。也就是说未来30年是我们在更高层面30年,是另一个黄金10年。总书记谈新常态,中国未来仍然是重要的战略机遇期,我完全同意。中国经济不会崩溃,中国人均GDP6700美金,人均全球GDP超过1万美金,我们还有非常大距离,谈什么崩溃。崩溃是一个非常高端的世界,就是你经济发展到一定程度总有崩溃问题,有谁相信朝鲜经济会崩溃,我觉得不会。所以新的经济怎么去抓?企业抓机遇,我觉得只有几点。

  第一,回到创新上面,现在是需要回归主业回归创新的时候,现在正经干事人在未来一定会得到回报。

  第二,国家要重视民间投资,国家投资效率已经在递减,一定要简政放权,一定要放开市场,让民间来做该做的事。

  第三,在座各位企业家未来几年不要浮躁,静下心来做一件事,好好学习。认真研究中国经济的动态,认真研究中国产业动态,重新调整企业发展战略,适应新常态去抓新机遇。如果你实在没事干,在座各位都是企业家,面临竞争的问题,多生几个孩子,这是对中国经济未来最大的贡献。所以总体来讲对中国经济我是乐观的,最重要的是各位转换思维,转变思想,两句话。

  第一好好学习天天向上,第二多生孩子。谢谢!

  



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