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郭洁

http://www.scol.com.cn  (2013-09-10 09:46:17)  来源:锐理地产网  
编辑:特约评论员郭洁  
  
地盛宴下的危机


  编者按:在今年成都土地市场的多场拍卖中,新拍卖地块的最终成交价都已经与地块周边的在售项目售价齐平,或者与区域平均房价水平相当。“比照周边房价拿地”似乎成为了不少开发商们的拿地策略,他们知道,你不抢自然有其他人抢!但是,在面粉价格贵过面包价格的情况下,这笔账究竟算得过来不?别人能做到拿地后60天开盘,你能做到吗?别人能做到每个项目开盘后每个月回款达到一千万元,你能做到吗?别人近十个项目同时在售,仅一两个高价地项目“亏着卖”,你能亏得起吗?跟风抢了大半年地的开发商们,是应该冷静一下了!

  从去年就开始发烧的全国土地市场,在今年年中进入到了白热化。尤其是9月5日这一天,北京、上海、杭州、武汉等地都出现了让人震惊的地王。而成都的土地市场可以说不负众望,在今年也出现了几个所谓的小“地王”。

  锐理数据统计了一下,从今年1月1日起至8月31日止,大成都范围内土地出让金共计366.8亿元,较去年同期增长近三成。

  今年1-8月大成都范围内供地163宗共计9427.25亩,成交160宗共计9534.12亩,成交总金额366.81亿元。与去年同期相比,亩数减少9%左右,但总金额增加30%左右。

  楼面地价由去年同期的1250元/平方米上涨至今年的1760元/平方米,而主城区楼面地价已超过3400元/平方米。

  我们可以从以上数据看出,谁才是今年真正的“赢家”,大家可真正的明白?

  楼面地价的高涨,已经逐步连锁反应到市场的房价层面,不少高价地周边的项目,房价也开始蠢蠢欲动,准备水涨船高。

  如果要说今年哪些地块让人记忆最深刻,其实,最让人难忘的是今年红牌楼的一宗地,拍卖楼面地价超过了一万元!先不说人家是怎么算账的,就说这家拿地企业的背景吧,人家可是台资。在成都的台资开发商似乎都喜欢上了红牌楼这个区域,从近几年的土地储备情况来看,红牌楼的几块高价地几乎都与他们有关。

  那他们到底是怎么算账的呢?用一个词就可以点透:人民币汇率!人家在等人民币升值呢!光是汇率空间就有得人家降低土地成本。

  锐理数据今年直播了几场土地拍卖的过程,感受到了在热烈的拍卖氛围下,开发企业想要保持理智是非常不容易的。因为市场的价格水准已经如此,你不买有人会买,你不买就意味着你会断粮。为了不断粮,只有跳进去高价竞地。高价竞地的后果就是土地价格越来越高,这已变成了恶性循环。

  我曾问过几家大品牌企业土地拓展部门的负责人,为什么最近不见他们去参加土拍。其中一人给我的回复是:“让他们去疯吧!我们现在看不懂了,不跟那些疯子抢。”

  看着近几年土地楼面地价的走势图,今年的平均楼面地价已经超过了2007年,创下了自2007年之后这六年来的最高点。

  可以说,成都今年土地价格上涨的势头特别猛,而这样的现象并不是成都一个城市特有,在全国范围内都随处可见的。

  在同样的土地市场疯狂背景下,2007年之后我们遇到了2008年,那更加疯狂的2013年之后呢?我们会遇到什么?会有不可预测的新危机爆发吗?我们难以预料。

  作为专业的市场监控和分析公司,锐理数据感觉在这个时候有必要出来呼吁一下:请各大开发企业冷静!因为市场的规律永远都是盛极必衰。

  另外,根据今年年初成都的供地计划,最后4个月的供地量应该会出现猛增,尤其是四季度,成都的土地价格是否会因此平缓上涨势头,让我们拭目以待吧。


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