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京畿楼市有多疯?花12万排号,只给5分钟选房

http://www.scol.com.cn  (2016-04-08 18:01:06)  来源:凤凰网  
编辑:  
  编者按:虽然我们对楼市感同身受,知道有一千种无奈错综复杂,但还是忍不住吐个槽:组织放心吧,这届房奴还行。

  4月7日,差9分钟到9点,销售李晓给买房客户群发了一条微信,紧急通知当天下午2点开盘选房。

  距离开盘仅5个小时接到销售的通知,意味着很多即将到公司刷卡上班的白领们要紧急向领导请假,赶到国贸搭乘815跨省公交车。幸运的是,和上班高峰期车流方向相反,815公交车可以在40分钟内抵达燕郊,再花十多块钱乘出租抵达李晓所在楼盘。

  此前,廊坊市的官员对媒体高喊:“如果2017年北京市政府4套班子搬往通州有实际具体的行动,燕郊房价有望突破4万元/平方米,大厂有望突破3万元/平方米,香河有望突破1.8万元/平方米。”这些预测让整个市场沸腾了。

  燕郊、大厂、香河统称“北三县”,是环京楼市中最火的区域。去年中央经济工作会议确立“去库存”目标后,“北三县”的房价一路狂奔。燕郊最高已经达2.7万/平米,超过北京一些楼盘,整体市场已突破2万/平米;大厂突破1.5万/平米,香河突破1万/平米。在“买涨不买跌”的买房心理下,更多的投资客开始涌向这个迅速膨胀的市场,即便市场一天一个价。

  脱缰的房价越发背离京津冀一体化政策中反对北京周边炒房的行为,限购不出所料。4月1日21点45分,廊坊市发布限购措施,被称为“廊九条”。

  在外界看来,这个四线城市的限购措施是不痛不痒的“空调”,政府出台得“不情不愿”。在等待“廊九条”落地的过程中,“北三县”市场的热火依旧。在这个绝对的卖方市场,为了买房,每一个环节都可能被“坑”一笔钱,最终裹挟在乱象中显得非常被动。

  


  12万“房票费”

  “没房,先排号。”这是记者走访环京“北三县”楼市,听到最多的一句话。

  京津冀一体化纲要发布后,加上北京市政府4套班子确认东迁至通州,河北省收紧了对“北三县”住宅用地的审批,这意味着“北三县”的楼盘卖一套少一套。开发商看涨楼市,捂盘惜售。

  “北三县”的楼市供不应求,排号成为了买房的前提,不同楼盘排号费从2万到3.5万元不等。

  燕郊北边一个楼盘由于靠近规划中的平谷线燕郊北站以及几条高速路,被市场认为增值空间大,买房的人数倍超过备售房源。如果想在该楼盘买房,需要向销售中介交12万的“房票费”,才能获得买房资格。

  排号是“北三县”楼市的一个营销方式,续够客源一次性开盘可以营造火爆的抢房氛围。通过排号速度也可以看出楼市是出于高峰还是低谷。2014年“北三县”楼市遭遇低谷,很多楼盘从3月份开始排号,直到11月份才续客完毕开盘,很多楼盘随时去都有房可选。而在疯狂的2016年3月,很多楼盘排号不到2周就迅速开盘,几百套房源有数千人排号抢购。

  贾坤是春节后涌入燕郊楼市投资客中的一员,他没有过多考察别的楼盘,直接选中了最火爆的汇福悦榕湾。该楼盘地处北京河北分界河潮白河边,靠近进京的通燕高速入口,是燕郊最贵楼盘。他去售楼处不到半小时,销售中介就催着先交2万块排号费,不停说又有人排号,排完了就选不到满意的房。

  贾坤排号是周一,当天的售楼处大厅沙发上坐满了看房的人,上午八点各公司销售便代替客户排队排号,队伍一直排到门口,有客户要交排号费再顶替一个销售出来。贾坤想选的户型在所有房源中只有不到60套,他排的号为116号,销售说她有客户排的号靠前,选房当天可以带进去。不过选房当天贾坤发现,这不过是销售为了让他买房的安慰话。为了让客户买房,销售可以说出一切话,一切问题在他们看来都不是事。

  贾坤交了2万块排号费后,销售才告知如果要选临河的29号楼需要单独排号,贾坤排的号只能选非河边的房子。无奈之下,贾坤又交了2万块排号费。

  


  5分钟选房时间

  新房销售们的朋友圈像极了打了鸡血的传销组织发布的消息,不同楼盘销售用的都是相同的文案,销售们用“激将法”刺激着买房人的痛点。

  “第一次,你被踢出了四环路;第二次,你被踢出了五环路;第三次,你被踢出了六环路;第四次,你被彻底的踢出了北京;第五次,你将被踢出北京周边。廊坊准备开始限购了!当断不断,租房不断!”这是一条销售们最喜欢用的文案,另一条是:“我让你买房,你说我逼你;你没买房,你说我咋不逼你。”

  销售们疯狂转发一条无法证实的配图消息,据说是一个销售的客户经历,一人蹲在路边哭,另一人在安慰,“年前看到年后,说啥都不听,考虑……考虑……没时间……没时间……没时间……今天有时间过来了!介绍了一下没几分钟说约了朋友有事先走,俩人出售楼处就哭上了……”

  不能确定有多少人是受了销售这些文案而买的房,但能确定的是选房现场像一场战役。

  排完号4天,销售通知贾坤周六带上身份证和排号单去选房,上午9点正式选房,需要提前一小时到场排队。周六早上6点半,贾坤看到手机上销售的3个未接电话,紧接着微信语音催促着赶紧去选房。在贾坤赶往售楼处的路上,销售不断语音告知现场已经聚集了非常多的人。8点半,贾坤赶到现场时,售楼处门前的空地全部挤满了等待选房的人,路口几名交警在指挥拥堵的交通,他挤了十多分钟才到排队处。

  9点选房开始,十多个保安堵在门口叫号,十个十个放进去,确认排号单盖完章后再能进入最里面选房。现场拥挤不堪,买房的人一波一波往里面挤,保安把人往外面推,冲突一触即发。突然,一个身高1.7米的保安嚷了起来:“把她拖出去。”从选房处快步走向排队处,右手指着刚进门的一个女的。

  轮到贾坤进去选房,距离开盘已经过了近3个小时。进去看到价格贾坤呆住了,比销售告知的价格每平米高了近3000元。开发商扯着嗓子喊:“只有5分钟选房时间。”展板上全是数字,不能直观看到户型,只能一边微信问销售,一边看展板。5分钟后,现场保安开始把没有选房的人往外面赶,冲突不断,有的人挤开人群愤然离场。

  销售在场外不断给贾坤打电话发微信语音,问他选到房没有。几乎没有特别多思考的时间,贾坤以近2.4万/平米的价格认购了一套临河的房子,总价200万。当场价格最高的房单价近2.8万。

  贾坤的经历只是一个缩影,几乎在火爆的“北三县”买房的人都有相同经历。催促着排号、几乎没有考虑的选房时间、高出预期的价格。汇福悦榕湾楼盘的销售陈希告诉凤凰网,开盘前一两天,开发商会把开盘价格告知销售公司,但一般开盘价格会比开发商告知的价格高出1000-2000元,销售们都知道这种情况。但贾坤的销售并没有跟他说实话。

  


  开发商内部的加价房

  选完房的贾坤去河边看了下自己认购的房,拍了张照片传给家人。再次回到售楼处已经距开盘过去了6个小时,他发现人群依然没有散去,贾坤突然想到销售此前反复跟他讲的,如果没有选到房,站着别走。

  开发商宣布选房结束,贴满红色胶带的展板被撤去,大多数选完房的人离开。但售楼大厅仍排了一溜长队,他们没有选到房,迟迟不愿意散去。开发商随即宣布加开房源,像极了拍卖的场合,开发商推出一套套价格高于先前选房的价格,人们争相抢购,原来不满意的楼层、价格特别高的楼层,一套不落全部售完。

  没过几天,有对年轻夫妇发现自己买的3层完全被前面商场遮挡,要求退2万块定金,开发商完全不理会。那栋被开发商作为重点推广的临河房屋10层以下的房屋都被前面的商场遮挡,别说河边风景,视野都成了问题。

  销售陈希见了太多这样的案例,多数情况下,客户都只能自认倒霉。陈希希望能把真实情况告知客户,让客户自己选择,但更多的销售为了卖房拿佣金会隐瞒很多不利因素。贾坤的销售也曾让他买临河房6层以下的房,因为便宜,完全没告知被遮挡一事。

  销售们在朋友圈鼓励没有选到房的人不要伤心,随后他们会给没有选到房的人打电话,告知有房源,但是需要加价,几万块到十几万不等。

  陈希告诉记者,通常情况下,开发商内部工作人员会截留房屋,然后加价卖,买房的人需要在签约价格外额外支付一笔钱,这笔钱由内部人员获得。市场火爆的时候,销售会从开发商内部人员处购买加价房,再以更高的价格卖给买房的人。

  陈希手里有套单价21600元的房,开发商内部人员要求加价12万卖。记者看到一个微信群里,开发商三令五申警告不能卖加价房,但此现象依旧不能杜绝,甚至加价房是“北三县”市场上普遍存在的现场。加价房意味着到手的房比当下市场的一手房每平米贵几百块,但销售会告知下次开盘房价涨的更多,对比下来,很多人还是会选择购买加价房。

  其实,不只是选房后销售会推荐加价房,选房前,销售也会推荐加价房,只不过加的价格少些。选房前一天晚上,贾坤接到销售电话,说有一栋下期开盘的临河房屋他可以提前选,只需加价3万块,不用排号,楼层户型随意选。贾坤拒绝了,他不想加价买房。选房当天贾坤庆幸没有加3万块买那栋楼的房,他看到了开发商当天便推出了那栋楼,而并非销售告知的下一期开盘,询问别的销售得知,那栋楼不是临河的。

  开盘7天后是正式交首付签约的截止日期,当天会有一批清退房源,这同样成了加价房的来源,销售会把这批房加价卖给客户。记者调查得知,如果遇到有人强烈要求开发商退2万元定金,开发商退了钱后,销售可以通过补给开发商2万块的方式获得此套退房的销售权,然后加价卖给买房的人,至于加多少,由销售决定。

  钱成为了“北三县”房市的唯一障碍,只要有钱,销售可以通过各种渠道抹掉信用不良记录,二套房可以更名为首套房,而离婚获得首套房资格则是普遍做法。

  四线城市的“限购”

  去年底,中央经济工作会议确立“去库存”的目标后,“北三县”的房价开始了脱缰的飞奔之路。

  “北三县”是此轮“去库存”的一个神奇的存在。大量北京外溢的刚需购房客涌入“北三县”,因此,“北三县”不存在“去库存”的压力,但“北三县”又不像北上深等一线城市一样有“限购”措施,国家的“去库存”措施它都可以享用。降首付、降契税等配套措施实施后,“北三县”房价开始一天一个价格。

  伴随着疯涨,“北三县”“限购”的传闻不断,在过去十年,“北三县”曾执行过两次控制房价的措施,房价均随之被打压。

  传闻终于在4月1日被证实。当晚9点45分,廊坊市政府通过微博发布“限购”措施,被称为“廊九条”。“廊九条”规定非本地户籍人士只能购买一套房,且首付最低比提为30%。

  不确定“廊九条”威力如何,各开发商都选择了观望。销售李晓所在楼盘当晚11点紧急通知客户,原定的4月2日的开盘选房取消,改为验资登记,买房的人需要提供银行卡登记,卡里至少有30万元。这个多余的举动完全是开发商为了观望而新增的。

  长期关注“北三县”楼市的自媒体人叶书利在其公号“壹房产”表示,“廊九条”就是“空调”。他认为廊坊市政府错过了调控房市的最佳时期,在房价暴涨过程中一再忽视,而“廊九条”的出台是“不情不愿”的。“‘廊九条’竟然没有落地执行时间。”这在叶书利看来过于明显地表达了廊坊市政府对于房地产的依赖。而且在具体执行细节上表达模糊,以至于政策无法执行。

  相比与此前两次对外地购房人士社保的要求,此次并没有提及社保。而社保往往成为限制外地人买房的利器。2009年和2013年,“北三县”都要求了外地户籍购房人士提供1年的社保,当年的房市迅速遇冷。

  “廊九条”中规定的非本地户籍只能购买一套房,在现实中可以被规避过去,据记者了解,销售们可以通过各种方式的运作增加外地户籍购房数量,比如假离婚或者给相关办事人员钱。

  大概是嗅出“廊九条”没有太大威力,李晓代理楼盘的开发商比过去更加“霸道”。4月5日,李晓在朋友圈通知客户很快会开盘,但是“本次选房捆绑车位,选房后2天完成签约”。

  一方面,开发商要赶在“廊九条”落地前开盘,完成签约。4月6日下午,香河房管局通知开发商截止当天24时起暂停上传非本地户籍购房者的商品房买卖合同。这被视为“廊九条”正式落地的标志。但燕郊、大厂均为有任何消息。4月7日上午9点,李晓接到开发商紧急通知,下午两点选房。原本7天的签约时间被缩短到2天,谁也不知道“廊九条”何时在燕郊落地。

  记者致电香河房管局询问“廊九条”是否在当地落地,房管局工作人员否认了这一说法,“我们只是关闭了网签系统,等待限购具体措施出来”。该工作人员表示具体措施将在近期出台。

  另一方面,开发商似乎比过去更有底气,他们相信限购意味着房产有价值,“越限购越涨价”,他们也会通过销售让买房的人相信这一代理。开发商变得霸道,将车位和房产捆绑销售,购买12万的车位,才有买房的资格。即便如此,买房的人依然热情高涨。开盘后2小时,李晓便在朋友圈发视频称选不到房的人“久久不愿离开”。(文中采访对象均为化名)

  (来自凤凰网严肃报道 文|尹舟)


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