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2016成都房地产市场回顾 丨改善型需求释放,高端住宅全年销量创历史新高

http://www.scol.com.cn  (2017-01-11 14:37:58)  来源:四川在线  
编辑:曾霖  

1月10日,房地产服务和投资管理公司仲量联行发布《2016年成都房地产市场回顾》报告。该报告从高端住宅市场、零售物业市场、酒店市场、甲级办公楼市场、以及优质物流仓储市场几方面对2016年全年成都房地产市场进行了回顾。​

仲量联行成都董事总经理谢凌

高端住宅市场

2016年住宅市场调控频繁,政策环境“前松后紧”。2016年全年前松后紧的政策走势明显。上半年,中央及地方政府出台了诸多涉及金融、税收和公积金等方面的购房新政策,大大减低了购房门槛,并有效促进了购房需求的释放。其中包括:下调房地产交易环节的契税;降低首套房和二套房的首付比例;提高公积金个人贷款最长年限至30年,并上调首套房公积金贷款最高额度至70万元等。然而,在这一系列去库存政策的刺激下,成都住宅市场出现过热现象,尤以南部新区表现最为明显。因此,从第四季度开始,政策环境逐步收紧,政府出台限购、限贷、限价政策,以期稳定楼市。其中,针对房价涨幅最大的南部新区,政府更是因区施策,首次出台区域限购措施,要求在该区购房须拥有区域户籍或连续缴纳区域社保或个税1年,并且在该区和成都其他区域内均无房。与此同时,成都还首次启动土地‘熔断’机制,即在拍卖过程中对地块进行最高地价的限制,旨在通过限制土地成本来调控房价。

利好政策刺激改善型需求,尽管市场情绪于第四季度明显降温,但全年销量仍录得历史新高。上半年陆续出台的利好政策使改善型需求及投资性需求于前三季度显著增长。尽管市场情绪因政策环境于第四季度收紧而适度降温,但全年销量仍然录得历史新高。

年内,全市高端住宅共录得13,170套成交,同比大幅度增加54.6%。分区域来看,成交活跃区域集中在东大街片区以及南部新区,分别占全年总成交量的33.4%和32.2%。其中,位于东大街片区的信和御龙山一期和位于南部新区的中洲锦城湖岸表现抢眼,分别录得1,479套和1,375套成交。此外,位于南二环的绿地GIC成都中央广场也表现不俗,共录得853套成交。销售量的稳步上升使成都高端住宅市场销售率同比上升18.2%,库存则同比下降了26.0%。

开发商择机加速推盘,在土地供应大幅度减少的背景之下,新增供应同比仍小幅增加。年内,尽管住宅用地供应量因宏观调控大幅度减少,但由于市场活跃度高,开发商纷纷择机加速推盘。全年高端住宅市场共录得新增供应9,688套,同比小幅增加2.1%。其中,东大街片区及南部新区推盘最为活跃,分别占全年新增供应总量的41.8%和30.7%。此外,其他板块在今年也有表现出色的新开盘项目,例如位于金沙片区的太行瑞宏朗诗金沙城和位于茶店子片区的首开龙湖紫宸,分别供应949套和939套房源。

随着销量提升,部分位于热门区域的楼盘价格涨幅扩大,继而带动平均资本值显著上涨,涨幅创近六年新高。截至2016年末,成都高端住宅市场一手房平均资本值同比上涨11.0%至15,468元每平方米。其中,销售较好的热门区域楼盘价格涨幅远高于市场平均水平,如南部新区,其区域平均资本值同比大幅上涨22.5%至年末的17,078元每平方米。就二手房资本值而言,由于其业主更易受市场情绪所影响,故涨幅大于一手房,截至2016年末,为15,279元每平方米,同比大幅上涨25.2%。

展望2017年,政策环境预计将持续紧缩以稳定住宅市场,故供需将明显回落。2016年第四季度集中发布的限购、限贷及限价政策,将继续在2017年发挥作用,更多购房者或将持观望态度,推迟置业计划。与此同时,中央首次明确“房子是用来住的,不是用来炒的”,故预计明年将在金融、土地、财税、投资、立法等方面出台一系列措施,以抑制过度的住房投机和炒房行为。比如在微观信贷上,将严格限制信贷流向投资投机性购房。

“鉴于政策环境的持续收紧,预计2017年成都高端住宅成交量将明显下降,尤以高新区南部园区和天府新区表现最为明显。另一方面,由于住宅用地成交量将因供应短缺和新的土拍熔断机制而继续走低,再加之住宅成交量的上升空间因市场情绪降温而受限,故预计2017新增供应量亦将减少。与此同时,政府对开发商和中介机构就楼盘定价及营销手段上更为严苛的监管,也将在一定程度上影响开发商的推盘计划。”仲量联行成都分公司综合物业销售部总监何芳表示,“尽管未来中短期内市场供需将出现明显回落,但考虑到2016年较高的土地成本以及开发商对利润的保护,故预计2017年平均资本值将企稳或小幅度上涨。值得注意的是,地铁4号线二期、7号线一期及10号线一期预计将于2017年开通运营,届时,或将带动周边住宅项目的销售”。

优质零售物业市场

零售市场变中求进,积极探索市场发展新思路。随着人们消费习惯和消费需求的转变,购物中心的功能已不再局限于传统购物,而是更加注重消费服务和消费体验。为了精准定位消费群体的需求变化,市场上部分购物中心正在进行业态调整,在保持原有时尚类品牌占主导的同时,更多地引入娱乐、文创、美妆、儿童、运动、时尚餐饮以及智能数码等业态,以增强业态对消费者的消费黏性。例如:成都国际金融中心在注重引入Vera Wang等首次亮相成都的国际品牌的同时,引入言几又旗舰店、亚洲最大Nike Air Jordan、意大利儿童服饰品牌Monnalisa等;此外,成都远洋太古里今年的换租率约为25%,引入Roger&Gallet、sulwhasoo、Line Friends、REMICONE、桃源眷村、Nike Runing等品牌。

另一方面,在经历了多个百货关店之后,百货业态的转型之路同样引发市场关注,例如:成都华联商厦闭店后与韩国衣恋集团合作转型为定位于品牌折扣店的优客城市广场,该项目凭借衣恋集团丰富的品牌资源,积极引入时尚、儿童、餐饮等业态,合理的业态分布规避了百货自身的局限性;万象城自尚泰百货和NOVO百货退出后,将原有百货面积重新划分、定位并招商,增加时尚、运动、美妆、儿童、服务以及智能数码等业态以吸引年轻人及家庭客群。

市场总体量平稳上涨,社区型商业发展迅速。2016年,成都市区优质零售物业市场共迎来3个项目的开业,分别为泛悦国际广场、优客城市广场以及青羊万达广场,共计带来约27.2万平方米的新增供应。与此同时,受外部竞争压力增大以及自身经营模式局限等影响,一些传统百货正在经历闭店或转型,例如:天府广场摩尔百货由于租约原因闭店,成都华联商厦转型为优客城市广场,北京华联盐市口店将转型为城市奥特莱斯。受此影响,全市优质零售物业市场总体量仅增加约18.5万平方米,达580万平方米。

得益于社区型商业的快速发展,净吸纳量方面,今年新入市项目较去年减少约21.3万平方米,但今年全市净吸纳量仅比去年减少约4.8万平方米。特别是今年新入市的青羊万达广场,开发了全国范围内丰富的战略品牌资源而实现较高的入驻率及开业率,带动了净吸纳量的提升。此外,在非主城范围内,社区型商业同样扩张迅速,分别录得蜀都万达广场、双流万达广场以及新城吾悦广场的开业,均以较高的入驻率及开业率为所在区域带来更多商业选择,进一步提升区域内的商业氛围。

新入市项目带动整体租金小幅下滑,核心商圈优质项目租金表现强劲。今年新入市的三个项目中,除优客城市广场位于建设路商圈以外,其他两个均位于新兴商圈,其首层租金水平都低于市场平均,导致全市首层平均净有效租金小幅下滑至381元/平方米/月,较2015年底下降0.5%。尽管如此,核心商圈优质项目的租金表现依然强劲,带动核心商圈首层平均租金小幅攀升至972元/平方米/月,同比上涨0.7%。

2016年,全市零售投资市场成交相对活跃,共录得两宗成交。第一宗为凯德集团以15亿元人民币收购凯丹广场100%的股权;第二宗为云南城投收购银泰集团旗下8个项目,其中包括成都银泰中心及其住宅项目泰悦豪庭。尽管成都零售市场总体存量依然较大,但适合投资的高品质地标性零售项目依然稀缺。由此可见,像凯丹广场、银泰中心这类优质零售项目对看重长远投资的机构投资人仍有较强吸引力。

2017年成都零售市场仍将迎来供应高峰及更为频繁的业态调整。由于市场竞争激烈导致招商进度不理想,2016年推迟项目占比达69%,较2015年上升16个百分点。预计2017年成都零售市场仍将迎来供应高峰。然而,近年来品牌零售商的扩张速度较前几年有所放缓,这将进一步增大招商压力,导致部分项目推迟开业。尽管如此,市场上仍有部分优质零售项目在开业之前,已经吸引多个国际知名品牌入驻,例如:城南商圈的银泰中心In 99将于2017年4月开业,目前已经有多个国际品牌宣布入驻,包括:英国品牌Burberry、意大利时装品牌Valentino、比利时品牌Delvaux、丹麦家饰品牌HAY、美国高级牛排品牌Ruth’s chris steak house等。

“新增供应高企的局面在短期内无法得到根本改变,市场竞争进一步加剧,项目间两极分化将会持续。地段好、硬件条件好、运营能力强的零售项目将继续获得品牌商的青睐,而市场表现欠佳的零售项目将面临业绩下滑的风险。”仲量联行成都董事总经理谢凌表示,“在集中供应、电商冲击、消费习惯改变等多重因素影响下,实体零售项目或将迎来更为频繁的业态调整。与此同时,部分项目同样面临定位同质化、品牌同质化和购物中心类型同质化等问题,因此购物中心需要个性鲜明的标签和更加精细的定位”。

酒店市场

成都旅游市场持续蓬勃发展,入境游客数量持续快速增长。据2015年成都旅游局统计,全市共接待国内游客1.89亿人次,同期相比增长2.6%;国内旅游收入1986.6亿元,增长22.9%。接待入境旅游人数230.1万人次,增长16.3%;旅游外汇收入8.7亿美元,增长17.9%。入境市场的强劲增长与近年来成都旅游设施发展和国际化进程加快息息相关。2013年成都在中西部地区率先实施72小时过境免签政策,给海外游客提供便利;同时,成都机场目前共有将近260条航线,其中国际航线近100条,便利的交通可达性使城市成为西部最大的旅游集散地之一,促进旅游市场发展。入境人数的攀升对酒店平均房价起到良好的支撑作用

2016年成都供给量相对平缓,多数项目受市场表现影响滞后开业或取消。2016年成都新增10家酒店,共计客房数量3219间,供给年增幅达16%。其中中高端国际酒店共新增2885间,与年初预计的近8000客房相比,增速明显放缓。由于成都近年来业绩表现欠佳,多数业主延迟酒店开业。同时,部分业主取消物业酒店用途,或欲将未开业酒店售卖。此类资本运作反映了许多投资商对成都市场未来前景的担忧。但即便如此,成都仍将迎来大批新增供给。

2017年及以后,仲量联行预计有近12000间客房进入酒店市场,供给增幅将达约50%,而其中中高端酒店占总供给的近70%。令人瞩目的国际品牌酒店包括成都华尔道夫酒店、成都W酒店和成都瑞士酒店等。同时,成都市场将迎来大批中端酒店开业,其中国际品牌包括智选假日、华美达、希尔顿花园、雅乐轩等。在高端市场近于饱和的情况下,开发商正抢滩中端酒店市场。

需求增长迅猛但依旧价格敏感,2016年客房收益稳中有升。至2016年11月,成都高端酒店市场出租率为58.7%,同比强劲增长7.8%;相比之下,平均房价下跌4.8%,至734元。综合两者表现,每间可出租客房收益为431元,同比上升2.7%。由此可看出,需求虽然增长迅猛,但多数表现出价格敏感,酒店以价换量现象普遍存在。大量的客房存量和激烈的市场竞争是平均房价持续走低的主要原因。位于城市中心区域、具有优越地理位置的酒店前景相对明朗,而位于新区的酒店将经历一段时间的供给消化期。

中短期内大量供给将对市场平均房价造成压力,未来随城市发展酒店市场依旧向好。由于大量供给的涌入,仲量联行预测中短期内成都酒店市场平均房价将持续下行趋势,新增供给将集中在城市副中心和近郊区域,给此片区酒店带来经营压力,部分项目或将推迟开业。

成都政府致力于交通设施的完善。四川省政府预计完成1000亿元交通投资,巴广渝、宜叙、叙古等高速公路将陆续通车;武侯新城快速出入城通道和万兴路的通车大大便捷了核心片区的交通,促进片区商贸互动。同时,2017年即将开通的西成高铁和2019年计划开通的成兰高铁将使成都与西北部的通达性进一步提升。交通可达性的提升将助力于城市商务、旅游市场的发展,促进未来酒店需求增长。

同时,成都规划建设18.5平方公里电子信息产业园和8.4平方供给“天府芯谷”,极力推进电子信息产业持续的高速发展。至2025年新区建设成熟后,将对天府新城片区的经济发展和酒店市场带来利好。​

仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部高级副总裁李萌​

仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部高级副总裁李萌表示:“中短期内由于供给压力,市场将经历消化期带来的阵痛。但作为西部重要经济中心,随着长期的城市发展,商务、旅游需求将持续攀升,同时,消费水平的提高将助力于平均房价,成都酒店业发展前景仍然向好”。

甲级办公楼市场

“去库存”效果明显,整体空置率同比下降。2016年全年,成都甲级办公楼市场仅两个项目建成并投放,新增供应面积仅约16万平方米,较2015年大幅下降约30万平方米。大部分业主借机消化存量,通过降低有效租金、提供多种交付标准、增加中介佣金等方式刺激需求。在各种优惠的带动下,全年租赁市场氛围相对活跃,其中不乏多宗大面积成交,包括咪咕音乐入驻中海国际中心J座(约1.7万平方米),某能源企业入驻四川航空大厦(约4,000平方米)等。

2016年,部分需求面积大、租金敏感型非传统甲级办公楼租户表现活跃,例如保险、装修公司等。一方面,这些企业在蓉的良好发展为其扩张和升级提供有利支撑,如保险公司随着成都居民对保险理财意识的提升而逐渐发展壮大,而装修公司亦随着住宅市场的回暖取得较好业绩。另一方面,受限于高空置率,甲级办公楼市场的租金水平相对较低,降低了企业入驻门槛。著名案例包括中意人寿、中英人寿、华安财产保险、恒大人寿等分别在2016年出现大面积扩租、升级或新设点等活动。两家内资装修公司则分别在航天科技大厦租赁逾4,000平方米。新增供应的暂时缺乏及活跃的租赁成交带动空置率下跌,截至2016年底,全市甲级办公楼空置率为32.8%,较2015年底下降6个百分点。

租金继续下跌,但跌幅逐渐收紧。在目前高空置率及未来大量新增供应影响,大部分业主持续为租户提供更为优惠的租赁条件。然而,随着部分项目入驻率的提升,部分业主开始收紧租金优惠力度。可比项目租金同比跌幅由2015年底的6.1%收紧至2016年底的2.7%,而2016年第四季度可比项目租金环比跌幅仅为0.6%。截至2016年底,全市甲级办公楼租金录得91.5元每平方米每月。

大宗交易活跃,内资看好成都市场。2016全年,成都优质办公楼市场(包括甲级和乙级)录得多宗整栋交易。2016年第一季度,仲量联行代表银泰经平安信托将成都银泰中心塔3办公楼整栋售予平安人寿,此项交易打破了成都办公楼大宗交易市场两年的沉寂。随后,同位于高新区的银泰中心塔2、泰达时代广场塔2、中铁信托大厦塔2、环球时代中心塔2等项目分别被整栋出售,且买家均为内资。其中泰达时代广场塔2、中铁信托大厦塔2以买家自用为主,而其余三栋物业或以对外出租为主。此前,受高企的空置率以及庞大的未来供应影响,许多外来投资者误认为某些二线城市的投资型物业并不具备巨大的增长潜力,导致成都优质项目的资产价值被低估。相较于一线城市,成都优质办公楼物业的资本值相对较低,拥有较高回报率的物业未来或有更大的资产增值空间,因此,内资投资者纷纷将目光瞄准成都。

市中心和南部新区或呈现“双核心”发展。市中心区域及南部新区是目前成都办公楼市场总体量最大、成交最活跃的两个分区域。市中心有诸多高品质甲级办公楼,以国际金融中心、航天科技大厦等为代表,这些项目凭借品质高、商务氛围成熟、交通通达等吸引不少优质租户。但市中心亦有许多年代较久的乙级办公楼、甚至商住楼等因物业老化、性价比低等原因流失租户。展望未来,区域内不乏经验丰富开发商或物业管理公司,物业后期维护和管理较好,有助于物业保值及增值,对外资、金融服务类等优质租户仍有较强吸引力。

而南部新区发展起步较晚,物业相对较新,优质甲级办公楼以中海国际中心、银泰中心等为代表,但区域内占比最大的是乙级办公楼项目,亦不乏产业园、孵化园、企业总部大楼。南部新区乙级办公楼以物业较新、价格较低吸引不少价格敏感性租户,成交尤为活跃。另一方面,不少大型内资和四川本地企业聚集在区域内稀缺的单一业权的甲级办公楼。企业的集中入驻将推动区域内相关配套设施的发展,南部新区将愈加成熟,对租户吸引力亦有望增强。综上,在未来几年,市中心和南部新区或呈现“双核心”发展模式。​

仲量联行成都分公司商业地产部总监黄璐

“2017年,甲级办公楼市场预计尚有55万平方米新增供应入市,市场竞争将进一步加剧,有效租金将继续下跌。新增供应将主要集中在市中心及南部新区,这两个区域的竞争将更加激烈,以价换量依然会是业主提升入驻率的主要手段之一。南部新区多栋办公楼被评定为‘高新区专业特色楼宇’,入驻租户或享受政府大幅补贴,受惠于此,南部新区的成交有望保持活跃。而市中心将迎来领地中心、西部国际金融中心等地理位置优越、品质高的项目入市,为租户提供更多选择。”仲量联行成都分公司商业地产部总监黄璐表示,“从需求来看,受持续下跌的租金水平刺激,升级需求将保持旺盛,来自包含保险类的金融企业、高科技企业等的大面积成交亦有望延续”。

优质(非保税)物流仓储市场

2016年成都优质(非保税)物流仓储市场迎来供应高峰,新增供应量超过去四年之总和。年内,市场共计有10个物流园交付,新增供应达82万平方米,超过2012年至2015年新增供应之总和。其中,青白江和龙泉驿各录得三个新增项目,合计约占新增仓储面积的70%。截至2016年末,全市优质(非保税)物流仓储总体量约为240万平方米,同比大幅增长51%。

仲量联行华西区研究部总监马伟业

电商积极拓展业务衍生庞大的仓储需求,年净吸纳量录得历史新高。鉴于成都作为华西区最为重要的物流枢纽,电商于年内积极拓展业务,继而衍生庞大的仓储需求,年内大面积的租赁成交频出。当中,以京东在普洛斯新都物流园扩租逾5万平方米、天猫商城新租整个中外运龙泉驿物流园二期(约4万平方米)以及格力电器在平安龙泉驿物流园新租3万平方米最为瞩目。与此同时,部分新落成项目亦满租交付。因此,市场净吸纳量录得历史新高,约47万平方米,与2015年全年同比上涨36%。然而,受期间的新增供应较多所影响,市场整体空置率同比上升10.6个百分点至年末的21.9%。

市场竞争日趋激烈,导致市场平均租金下跌的同时,业主亦开始提供更为灵活的租赁方案以提升竞争力。由于年内超七成的新增仓储面积落于新兴物流区域如青白江及龙泉驿,其租金价值较市场整体低,且域内部分已落成项目下调租金以期换取入驻率,导致全市平均有效净租金录得下跌,同比下降4.5%。截至2016年末,全市平均有效净租金为23.6元每平方米每月。另一方面,随着市场竞争日趋激烈,再加之部分租户如电商的需求季节性变化,业主纷纷提供短租、定制等多种灵活的租赁方案,以吸引租户并提升入驻率。

“一带一路”战略的推进,将给市场带来发展新机遇。今年以来,作为中西部地区开放程度最高的城市,成都深入实施融入“一带一路”发展战略。其中包括:蓉欧快铁进一步增加班列,在2016年班次超过400列,并在2017年计划班次达1000列;中央政府正式批准四川省为自贸区;以及成都天府国际机场正式动工建设等。因此,成都作为中西部地区物流枢纽、亚欧物流枢纽的角色将被进一步巩固的同时,物流产业也将在未来迎来新的发展机遇。

展望2017年,市场还将迎来约80万平方米的新增供应,新兴片区供过于求的局面或将加剧。由于约70%的新增供应面积将落于新兴开放区域,故区域内各项目间的竞争将进一步加剧。相应地,部分高空置率的已落成项目急迫寻找租户,域内租金或将继续面临下行压力。“然而,成都作为华西区最重要的物流枢纽,将在未来继续担任周边城市或临近省份的配送角色。与此同时,随着一带一路战略的进一步实施,成都将逐步成为亚欧物流枢纽城市。因此,需求预计将保持活跃,其仍将主要来自于电商和第三方物流。”仲量联行华西区研究部总监马伟业表示,“活跃的仓储市场氛围将吸引更多的内资及外资开发商于成都兴建仓库。预计未来仓储用地主要将来自新兴区域如青白江及新津。然而,政府或将进一步提高拿地门槛,导致未来一手土地成交及新供应面积将逐年减少”。​

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