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2016中国楼市过“大年” 房企龙头10年来首次易主

http://www.scol.com.cn  (2017-01-10 08:53:12)  来源:四川在线  
编辑:曾霖  

2016年12月31日,克而瑞研究中心发布了《2016年中国房地产企业销售TOP200》,与往年相比,这份榜单里出现了多个“首次”——全国商品房销售额首次突破11万亿,超过韩国和俄罗斯的GDP,房地产市场迎来“大年”;3000亿房企首次出现,便达到3家;TOP10门槛首次提高到千亿,前十军团出现“分化”;房企龙头从万科易主为恒大,这是前者近10年来首次错失头把交椅。​

(数据来源:CRIC研究中心)​​

总评:2016年楼市狂飙突进​​

2016年中国楼市的商品房销售总额,首次突破了11万亿元的大关,其中排名前十的房企,就贡献了2.2万亿的销售额,占比几近20%,而前三名房企所贡献的销售额,就超过了1万亿,占比已近10%。​

在持续去库存政策下,2016年无疑成为了房地产的“大年”,即便调控政策从10月起就开始逐渐收紧,但前三个季度步步走高的火爆行情,依然令多数房企的各项经营数据创下了近年来的新高。

截止到2016年11月30日,逾80%的房企就已超额完成了全年销售目标,其中还不乏恒大、碧桂园、中海、新城控股等曾上调过年度销售目标的房企。​

一个个打破历史纪录的数据,在2016年里接连诞生。2017年1月6日,中国恒大披露,2016年公司全年累计实现销售3733.7亿元,同比增85.4%,居行业第一。而3733.7亿元这一惊人数据也是中国房企年度销售额的新高峰。​

同样大涨的还有进入2016年房企销售百强的门槛,已高达166亿,而在2007年,年销售额102亿元的龙湖在全国房企销售排名中就能位列第十。​

自2010年,万科以1026亿元的销售额成为中国楼市的第一个千亿房企后,仅仅三年时间,到了2013年,千亿房企军团就扩容至7家,其中“老七”恒大以1082亿的销售额险险撞线。

2014年,万科和绿地成为了国内第一批的两千亿房企。2015年,恒大成为两千亿俱乐部的新成员,排在万科之后。​

2016年,中国房企年度销售金额创下新高,仅就前10个月的统计数据来看,恒大、万科这两家房企就以3165亿元和3079亿元的销售金额,将中国楼市带进了三千亿的新量级。在2016年这个楼市“大年”里,中国房企的千亿大军阵容扩大至12家,其中,绿地连续三年稳居两千亿俱乐部,保利、中海则受益于国企整合,销售规模双双突破2000亿大关,而恒大、万科、碧桂园一同晋升为三千亿军团。​

2016年楼市的三甲名次敲定,恒大以3733亿元的惊人数据,不仅改写了楼市销售金额记录,还一举超过了稳坐房企销售头把交椅长达10年的万科。在业内人士看来,这或将意味着一个时代的更迭。​

从2010年千亿房企出现到2014年两千亿俱乐部诞生,花了4年时间,而从两千亿俱乐部“升级”到三千亿军团,则只用了2年时间,房地产市场千亿级的增长在2016再度提速。

(数据来源:CREIS中指数据)​

火爆的数据令人目不暇接,有业内人士因此将2016年称作是中国楼市的“狂飙突进年”,的确不无道理。​​

复盘:恒大万科的龙头之争

在2016年年初,恐怕没有人会想到,今年中国楼市的“一哥”之争,会如此跌宕起伏,一路胶着,最终演变成规模决胜。​

2016年1月,万科宣称,“今年公司的理想销售额是3000亿”,由于远景是转型为一个多业态上市平台的控股集团,万科将提升市值的希望更多的放在了非地产业务上。​

“未来万科的万亿大市值中,住宅只占50%,另外50%都将来自于新业务”,郁亮口中的新业务,包括与比亚迪合作,意图通过“云轨”+物业的模式,解决城市发展中的问题。​

而在2015年就已完成多元化板块业务布局的恒大,在2016年1月,低调地公布了其全年合约销售目标——2000亿元。​

与万科积极加码新业务的态度截然相反,在3月底,恒大明确表态,“2016年将不会再涉足新的业务板块”。​

2016年1-6月,万科仍以1900.8亿元的销售额领跑,而“跟跑”中的恒大销售额为1417.8亿,两者间相差近500亿。​

在持续去库存利好政策的刺激下,中国楼市迎来了出乎意料的销售高峰。在单月销售超200亿不过是常态,7月份以430.1亿元创下中国房企单月最高销售记录后,恒大于8月初发布公告,将2016年的全年销售目标上调至3000亿元。​

3000亿元这一年度目标,已和万科比肩。细心者更发现,2016年前8个月,恒大的累计销售额已达2330.6亿元,与万科的差距缩小至44.6亿。至此,作为万科2016年的最大竞争对手,恒大向外界展现出了加速超车的迹象。​

2016年9月,恒大创下471亿的房企单月销售新记录,并以前三季度2802亿的累计销售额,一举超越万科的2629亿元,以173亿元的“身位优势”,登上全国房企销售王座。

(数据来源:中商产业研究院)​

在业内人士看来,恒大在2016年的爆发,得益于其前瞻性的全国战略布局、灵活的销售策略和充实的土地储备。​

公开数据显示,2016年上半年,恒大在售项目就达395个,覆盖165个城市,位居全国前列。早在2014年就已完成“三线包围一二线”战略的恒大,如今向一二线城市倾斜明显。2016年1-6月,恒大新增的80个地块中,单就投资额来看,一线城市占比为10.1%,二线城市占比达63.8%,其不断强化一二线城市布局的战略清晰可见。​

这一战略也为2016年的恒大埋下了诸多“爆点”,仅2016年前11月,恒大一二线城市的销售额贡献比重达79.5%。其中各热点城市更是涌现出诸多“年度红盘”,譬如成都恒大天府半岛,在2016年就贡献了33亿元的销售额。​

在营销手法上,恒大在2016年的表现可谓是“花式百出”,无论是“全国联动82折优惠”、“无理由退房一周年再送家私”,还是恒大足球夺亚冠的体育营销、恒房通的全民营销,都为恒大今年的业绩爆发提供了不少助力。​

在土地储备上,恒大也创下了历史纪录,截止到2016年6月30日,其总土地储备已从2014年底的1.47亿平米上升到1.86亿平米,远超土储1.40亿平米的碧桂园、1.36亿平米的保利等房企。而恒大的土储在全国分布均匀,如恒大四川公司,2016年就拿地24宗,土地储备达1156万平米,未来持续深耕“粮草足备”。

2014年至2016年,恒大的年销售金额从1376亿元到2050亿元再到3733亿元,年增长率超过50%,年开工面积从2000万平米翻番到4000万平米,“恒大速度”令世界震惊。​

2016年7月20日,美国《财富》杂志发布2016年世界500强排行榜,恒大首次跻身其间,而从成立到变身为世界500强,恒大仅用了20年的时间。​

而万科在2016年里则深陷股权之争,仅6月底至8月初,就有31个合作项目被牵连拖累,虽仍完成了年初目标,全年3620亿元的销售业绩也创下了史上最佳,但在扩张势头上却大受影响,“2016年下半年万科的主要工作是‘稳定队伍、控制风险、可持续发展’”,万科董秘朱旭在2016年8月的中期业绩会上如是表述,这也是万科成立32年以来,首次未将拿地开发列为头等要务。​

此消彼长之下,扩张乏力的领跑者终于在2016年被全线发力的追逐者“超车”。​

观察:恒大登顶背后的“四川力量”​​

恒大2016年3733亿元巨量销售金额的背后,是旗下各区域公司的集体爆发,以恒大四川公司为例,“项目激增、土储大涨”仅仅是恒大在四川市场生猛表现的冰山一角。​

恒大自2006年西进成都以来就积极布局全川,先后进入南充、资阳、攀枝花、泸州、绵阳等城市,打造出众多精品项目。而从2014年起,恒大四川公司开始回归成都主城区开发,陆续开发了恒大曹家巷广场、恒大中央广场等明星楼盘。2015年,恒大收购了中渝置地、华人置业、信合置业、新世界等房企的旗下物业,其中位于成都的恒大都汇华庭、恒大天府半岛、恒大广场、恒大西锦城等项目,则成为了2016年恒大四川公司业绩爆发的重要支点。​

而在2016年里最能体现恒大精品项目“冠军相”的,则非成都恒大天府半岛莫属,这个于2016年1月才开始蓄客的项目,在2016年3月成为了整个成都楼市的焦点。从销售进场到首条广告出街,再到开盘,只用了短短的23天,这种“恒大速度”令业内惊讶不已。​

精彩的还在后面,恒大天府半岛首次开盘当天,就有8000组客户到访,1250组认筹,销售8个亿。而在2016年10月,天府半岛新批次开盘也取得了同样骄人的战绩——销售627套,总金额达7.53亿。恒大天府半岛2016年全年累计销售金额达到了33亿元,毫无争议地成为了成都楼市的年度单盘销售王。​

首次进入绵阳、破记录楼面价拿地、恒大广场单日单盘销售达1.4亿、四川公司单日销售总额破4亿、对口援藏酒店开业、10月新政后新开两盘……恒大四川公司在2016年不断刷新着各种记录。​

2016全年,恒大四川公司交出的成绩单十分亮眼:总销售套数达18691套,累计销售面积170万平米,销售金额132.82亿元,同比增长107.99%;新增项目15个,交付、在建、在售项目共计32个,土地储备超过1000万平米。​

这样的数据,即便放在全国范围来看也不逊色。恒大2016年的中报显示,其在一二线城市的土地储备总量超过8300万平米,而恒大四川公司如今就握有1000万平米的土地储备,从数量惊人的“面粉”存量不难看出,未来四川将是恒大全国布局的重点深耕区域。​

2017年,最好的成都遇上了最好的恒大——成都被定位为国家级中心城市后,将围绕四中心一枢纽的行动纲要来加速建设国际化大都市。而手握32个房产项目,以成都为大本营的恒大四川公司,在2016年创下销售翻番、土储新高等历史纪录后,愈发是“地”多将广,无疑将在2017来迎来更加强势的爆发。这一潜力惊人的“四川力量”将在今年如何为恒大新业绩添砖加瓦?不禁让人充满期待。​

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